Важка ноша. Чи потягне "Гулівер" на дно державні банки

Наприкінці липня 2025 року державні "Ощадбанк" та "Укрексімбанк" стягнули з компанії "Три О" торговельно-офісний комплекс (ТОК) "Гулівер".
Причина – за версією банкірів компанія-власник систематично не обслуговувала зобов"язання перед кредиторами навіть після численних реструктуризацій, відстрочок та зменшення платежів. "Гулівер" – один з найбільших подібних комплексів у Києві та Україні.
Попри свої масштаби та престижність він вже невдовзі може перетворитися на велику проблему для державних банків, які його стягнули. Відповідно до регуляторних норм, "Ощадбанк" та "Укрексімбанк" можуть недорахуватися мільярдів гривень у своєму капіталі та навіть потребувати докапіталізації з державного бюджету. "Гулівер" вже негативно впливає на державні фінанси.
Через нього держбанки домовилися про зменшений розмір дивідендів за 2025 рік, які спрямовуються до бюджету. Чи потягне конфіскований у Віктора Поліщука комплекс на дно державні банки? І як останні планують його продавати? Проблемна застава 26 липня 2025 року державні "Ощадбанк" та "Укрексімбанк" стягнули у свою власність ТОК "Гулівер" як заставу за непогашеним кредитом компанії "Три О", яка де-факто належить Віктору Поліщуку. У 2006 році консорціум банків, який складався з "Ощаду" (частка в сумі виданого кредиту 80%) та "Укрексіму" (20%), надав позику на будівництво "Гулівера".
Загальна сума кредиту становила 460 млн дол., при цьому, за словами Поліщука, реальна вартість будівництва становила 230-250 млн дол. Сам Поліщук став власником комплексу не відразу.
За його словами, він почав з 2008 року купувати "поверхи крок за кроком" у забудовника Вагіфа Алієва та партнерів.
Про наявність кредиту він нібито дізнався лише у 2011-му. Читайте також "Усі команди роздавав Єрмак".
Власник найбільшого ТРЦ в Україні про втрату бізнесу "Гулівер" відкрився у 2014 році, однак кредит, який видавався в іноземній валюті, майже не обслуговувався.
З часом неплатежі призвели до зростання заборгованості до майже 600 млн дол.
та проведення численних реструктуризацій.
Зокрема, банки погоджувалися збільшити термін погашення кредиту, а також на суттєве зменшення суми платежів. "Попри це, боржник у 2024 році спочатку зменшив платежі на користь банку, а потім взагалі припинив обслуговувати кредит, пояснюючи це необхідністю відбудови зруйнованого майнового комплексу у Броварах", – каже голова правління "Ощадбанку" Юрій Каціон. Як наслідок, кредитори вирішили стягнути "Гулівер" за борги.
На момент проведення цієї процедури банки оцінили вартість ТОК у 127 млн дол., відповідно, на баланс "Ощаду" потрапило 80% цієї суми – 101,6 млн дол.
(або 4,5 млрд грн за поточним курсом), а на баланс "Укрексімбанку" – решта 25,4 млн дол.
(1,12 млрд грн). Отримання комплексу відбувалося не без проблем.
Кредитори заявляли, що колишні власники не пропускали їх до всіх технічних приміщень "Гулівера", а також влаштовували ледь не диверсії з підтопленням деяких приміщень чи перевантаженням електромереж комплексу.
Наприкінці жовтня 2025 року банки взагалі припинили роботу ТОК, аби встановити над ним контроль. Крім цього, Поліщук оскаржує дії банків зі стягнення "Гулівера" у судах.
Разом з цим у судах перебуває низка справ, у яких дії держбанків оскаржують орендарі: вони намагаються продовжити терміни договорів оренди, які уклали з колишнім власником, не підписуючи з банками нових. Остаточно контроль над "Гулівером" держбанки отримали лише на початку лютого 2026 року, коли комплекс повністю відновив роботу.
Фактично, з того моменту у банків залишалося 7 місяців до того, як за володіння комплексом доведеться "заплатити" своїм капіталом. Непрофільний актив Закон "Про банки та банківську діяльність" встановлює доволі жорсткі вимоги до роботи банків.
Зокрема, він забороняє їм займатися будь-якою іншою діяльністю, крім основної. У межах цієї логіки до банків встановлюються певні обмеження щодо володіння активами, які не стосуються банківського бізнесу.
Зокрема, тими, які потрапляють у власність фінансових установ в межах стягнення застави із позичальників. Фактично банкам дається 1 рік на те, аби продати непрофільний актив.
Якщо цього не відбувається, то вартість цього активу "списується" з капіталу.
Як наслідок, страждає стійкість банку, адже низький капітал не дозволяє установам нарощувати кредитування та впливає на їхню здатність поглинати збитки. У "списання" є ще один наслідок – така дія впливає на виконання банками нормативів достатності капіталу.
А за невідповідність цим нормативам НБУ може застосовувати санкції та навіть виводити їх з ринку. Звісно, державним банкам неплатоспроможність не загрожує, адже їхні проблеми з капіталом автоматично перетворюються на проблеми платників податків.
В історії "Ощадбанку" та "Укрексімбанку" так ставалося неодноразово.
Річ у тім, що до 2014 року ці установи часто використовувалися для політично мотивованого кредитування: видачі завідомо збиткових позик наближеним до влади особам. Читайте також Українці витратили 370 мільярдів на держбанки: чому цей бізнес залишається збитковим для держави та на що пішли гроші Навіть до спливу року з моменту стягнення "Гулівера" на баланс банків ця подія вже залишила свій слід у державних фінансах.
Передчуваючи неможливість продати комплекс у встановлений нормативами НБУ термін, "Ощадбанк" та "Укрексімбанк" клопотали в уряду про зменшення дивідендів, які вони спрямували до бюджету за підсумками 2025 року. Так, для "Ощаду" норматив встановили на рівні 30% від чистого прибутку – 4,8 млрд грн.
Для порівняння, "Приватбанк" переказав 70%.
"Укрексім" же взагалі звільнили від переказування прибутків до бюджету, хоча у 2025 році установа заробила 8,9 млрд грн.
Аналогічно не переказуватимуть прибутків й "Укргазбанк" та "Сенс банк". Звільнення від сплати всіх або частини дивідендів дозволить держбанкам спрямувати прибуток на поповнення власного капіталу.
Надалі це дозволить "Ощаду" та "Укрексіму" відносно без проблем "поглинути" вирахування вартості "Гулівера" у разі, якщо цей комплекс не вдасться продати до кінця липня. Для "Ощадбанку" такий ефект буде найболючішим, проте банк, ймовірно, зможе його пережити, не порушуючи вимог Нацбанку.
"Ми робили розрахунки того, як на капітал банку вплине ситуація, якщо нам не вдасться продати "Гулівер" протягом року з моменту його стягнення.
Відповідно до них, банк буде виконувати мінімальні вимоги достатності капіталу", – зазначив Каціон. Читайте також Із широко заплющеними очима.
Чому в підсанкційного Поліщука не забирають будівельний бізнес "Укрексім" також не порушить вимоги щодо достатності капіталу, вважає аналітик групи ICU Михайло Демків.
Він підрахував, що вирахування з капіталу банку його частки в "Гулівері" у розмірі 1,12 млрд грн не призведе до додаткової потреби у капіталі навіть за негативного сценарію, закладеного в останнє стрес-тестування. Разом з цим держбанки вже звернулися до НБУ з проханням переглянути вимоги щодо вирахування непрофільних активів з капіталу.
Враховуючи масштаб "Гулівера", а також повномасштабну війну, яка не сприяє успішному продажу таких об"єктів нерухомості, установи просять регулятора дати більше часу на продаж стягнутого майна. Співрозмовники ЕП у керівництві Нацбанку зазначають, що там дійсно розглядають можливість ухвалити відповідні зміни.
"Ми налаштовані на конструктив.
Готові розглянути питання як надання окремого рішення для "Ощаду" та "Укрексіму", так і ухвалити таке рішення для всіх банків", – повідомив один із співрозмовників. Швидше за все, НБУ доведеться ухвалити таке рішення, адже ймовірність продажу "Гулівера" до липня виглядає примарною, що визнають самі кредитори.
Продаж ускладнює і те, що всі рішення щодо активу мають ухвалюватися двома банками, проходити через тривалі процедури погодження їхніми правліннями та наглядовими органами.
На це можуть знадобитися місяці. Як продаватимуть "Гулівер" Продавати заставне майно банки мають на прозорих аукціонах, наприклад на майданчику "Prozorro.Продажі".
За словами Каціона, стартова ціна "Гулівера", ймовірно, буде на рівні оцінки комплексу, проведеної у 2020 році, – 207 млн дол. Етапів проведення конкурсу буде декілька.
Спочатку його виставлятимуть за максимальною оціночною вартістю зі 100-відсотковою оплатою.
Якщо за таких умов продати комплекс не вдасться, то наступний етап передбачатиме можливість поступової оплати чи передачі майна у фінансовий лізинг. На наступних етапах банки можуть застосувати альтернативні способи продажу, зокрема, розділити "Гулівер" на декілька частин.
"Але це вже складніше з технічного погляду, тому що треба розділяти частки права власності.
А я нагадаю, тут у нас два кредитори – "Ощад" і "Ексім".
Відповідно, всі ці рішення мають бути узгоджені з усіма кредиторами, погоджені з усіма наглядовими радами кожного банку", – пояснює Каціон. Якщо і такий спосіб продажу виявиться невдалим, то тоді кредитори можуть почати знижувати вартість.
При цьому, якщо ТОК продадуть за ціною нижче балансових 127 млн дол., то банки зазнають збитків за такою операцією. Читайте також Новий олігарх чи Курченко-2.
Хто такий Максим Кріппа і звідки в нього гроші? Чи знайдеться покупець на такий актив, як "Гулівер"? За словами Каціона, до банків вже зверталися до 10 потенційних покупців.
"Деякі в форматі усних запитів, деякі у форматі офіційних запитів, деякі під час обговорення на різних форумах і дискусіях, де ми анонсували продаж", – зазначає він. Водночас голова "Ощадбанку" відмовився назвати, хто саме цікавився "Гулівером", посилаючись на конфіденційність такої інформації.
Так само він не сказав, скільки інвестори готові заплатити за один з найбільших офісних центрів країни. Одним із можливих покупців є бізнесмен Максим Кріппа, який протягом останніх років скуповує нерухомість у центрі столиці.
Зокрема, в його власності – бізнес-центр "Парус", який розташований навпроти "Гулівера". В пресслужбі бізнесмена ці плани заперечують.
"На даний момент холдинг ARS Capital не планує брати участь у можливому конкурсі на купівлю ТРЦ "Гулівер", – зазначили там. На уточнююче запитання ЕП Каціон зазначив, що бізнесмена з прізвищем Кріппа серед потенційних покупців немає.