Коли купувати квартиру в новобудові, щоб не переплатити: три реальні покупки з цифрами

Один покупець вагався три місяці, але встиг зайти на старті продажів — і тепер його дві квартири коштують на 800 тис.
грн більше.
Інший купив, щойно будинок вийшов у продаж, і за сім місяців побачив +14%.
Сім"я з Харкова взяла двокімнатну через єОселю, вклавши лише п"яту частину власних грошей.
ЕП розібрала три реальні покупки в одному житловому комплексі й розпитала директора з продажів, чого чекати покупцям далі. Ринок: люди вагаються, а ціни ростуть У 2026 році покупці новобудов стали обережнішими.
Довше думають, по кілька разів повертаються до тих самих варіантів.
Але квартири від цього не дешевшають. За даними ЛУН, за рік квадратний метр у новобудовах Києва подорожчав приблизно на 15%, а в передмісті Києва, де розташований Ірпінь, — більш ніж на 20%. Головна причина проста: будувати стало значно дорожче.
За даними Держстату, за рік будівництво житла подорожчало на 21,5%.
Для порівняння: за весь 2025 рік — лише на 5,8%.
Дорожчають метал, цемент, пальне, доставка.
Будівельникам доводиться платити більше: зарплати на будівництві за рік зросли на 22%. Виходить, що будівництво дорожчає не повільніше, ніж квартири, а в Києві — навіть швидше.
Поки що різницю бере на себе забудовник.
Але вічно так тривати не може. "Будинок, який ми будуємо зараз, за рік став дорожчим на чверть.
А ціни на квартири зросли менше.
Забудовники зараз тримають ціни, бо розуміють: людям непросто.
Але дешевше будувати вже не буде, а отже, і квадратний метр не подешевшає.
Ми очікуємо, що ціни підтягнуться вже в першій половині 2027 року", — каже директор з продажів Будівельної групи Синергія Ігор Марченко. Ще одна причина не відкладати: гроші, що лежать на картці чи вдома, теж втрачають цінність.
Ціни в магазинах за рік виросли на 8%. З іншого боку, купити житло стало простіше завдяки єОселі.
За програмою квартири вже придбали близько 30 тис.
родин.
А в жовтні уряд додав окремі умови для молодих сімей: 7% річних у перші три роки, і мінус 2% за кожну дитину, народжену після оформлення кредиту.
Молоді родини також зможуть купити квартиру на 40% більшу, ніж дозволяли звичайні умови. Як усе це виглядає в реальних покупках? ЕП разом з Ігорем Марченком розібрала три угоди в ЖК Синергія Сіті в Ірпені.
Один комплекс, будинки, що виходили в продаж у різний час, — і три різні історії. Важливо: далі ми порівнюємо ціну, за яку люди купили квартиру, з тим, скільки така сама квартира коштує в забудовника зараз.
Звісно це ще не гроші в кишені: реальний заробіток з"являється лише після продажу. Кейс 1.
Три місяці сумнівів, покупка на старті і +800 тис.
грн Сергій уперше побачив Синергія Сіті наприкінці 2025 року — у рекламі в Google.
Поспіху не було.
Разом із дружиною він приїздив на перегляд, потім ще кілька разів дзвонив менеджеру, просив нові варіанти й порівнював їх з іншими комплексами Ірпеня. Щоб зрозуміти, як змінюються ціни, Сергій подивився історію цін на ЛУН.
У серпні 2025 року однокімнатна квартира на 38 м2 у сусідньому будинку №36 коштувала 1,747 млн грн — приблизно 46 тис.
грн за метр. У лютому 2026 року стартували продажі нового будинку №38 — і Сергій вирішив, що далі чекати немає сенсу.
Того ж місяця він купив там одразу дві однокімнатні квартири: разом 80 м2 по 48 тис.
грн за метр.
Заплатив усю суму одразу — 3,84 млн грн.
Обидві квартири на п"ятому поверсі: такі потім легше здати чи продати. Сьогодні такі самі квартири в цьому будинку коштують близько 58 тис.
грн за метр.
Ті самі 80 м2 — це вже 4,64 млн грн.
За вісім місяців квартири подорожчали на 800 тис.
грн, або на 20,8%.
Якщо перерахувати на рік, це близько 31% — у кілька разів більше, ніж дав би банківський депозит. А тому, хто приходить по таку квартиру зараз, доведеться не лише заплатити більше.
Таких квартир на найпопулярніших поверхах у продажу вже немає. "Люди думають, що чекання коштує лише різницю в ціні.
Насправді першими розкуповують найвигідніші квартири: з третього по сьомий поверх, компактні однокімнатні з продуманим плануванням, де кожен метр працює.
Їх потім найлегше здати чи продати.
Через кілька місяців людина повертається по ту саму квартиру — а її вже немає, і доводиться обирати з того, що лишилося", — пояснює Ігор Марченко. Сергій сумнівався три місяці, але використав цей час із користю: дочекався старту нового будинку й купив за найнижчою ціною.
А от той, хто сьогодні каже "ще подумаю", за ті самі метри заплатить на 800 тис.
грн більше. Коли чекати має сенс Сергію ці три місяці пішли на користь: він не відкладав покупку "до кращих часів", а дочекався старту продажів нового будинку.
Але такий підхід спрацьовує лише з тим забудовником, якому можна довіряти. "Купувати квартиру в будинку, що будується, вигідно лише в того, хто будує зараз і будує швидко.
Тоді час працює на вас: з кожним новим поверхом ваша квартира дорожчає.
Якщо ж крани на майданчику стоять, чекання працює проти вас.
Тому моя порада проста: будинок, що будується, — лише в надійного забудовника, який уже здав не один будинок.
Якщо такої впевненості немає — купуйте готове", — каже Ігор Марченко. Перевірити забудовника нескладно.
Подивіться, скільки будинків він уже здав за останні роки, чи немає в нього замороженого будівництва і чи змінюється майданчик від місяця до місяця.
Останнє легко побачити на власні очі або на фото з будівництва. Кейс 2.
Інвестор на старті продажів: +14% за сім місяців Другий покупець — досвідчений інвестор з Ірпеня.
Він уже має кілька квартир у місті і здає їх через свого рієлтора.
Він постійно на зв"язку з відділами продажу й стежить, де і коли стартує новий будинок. Для такого покупця старт продажів — це не лише найнижча ціна.
Це ще й найбільший вибір: можна взяти потрібний поверх, планування і вид з вікна.
Саме це потім вирішує, наскільки швидко квартиру знімуть чи куплять. У березні 2026 року, щойно стартував будинок №40, інвестор купив там квартиру на 43 м2 по 50 тис.
грн за метр — за 2,15 млн грн.
Зараз така сама квартира коштує 57 тис.
грн за метр, або близько 2,45 млн грн.
Різниця — 301 тис.
грн, або +14% за сім місяців.
У перерахунку на рік — приблизно 24%. За цей час з подібних квартир у продажу лишилася одна.
Ціна змінюється щомісяця, а продану квартиру на потрібному поверсі вже не повернеш. "Досвідчений інвестор стежить за тим, коли стартують нові будинки.
У нас квартира найбільше дорожчає в перші півроку–рік, поки ростуть поверхи.
Далі ціна росте спокійніше, але вибору стає дедалі менше.
І важливо: дивіться не на обіцянки, а на те, що забудовник уже здав.
Старт продажів вигідний, лише коли ви впевнені, що будинок добудують", — каже Ігор Марченко. Кейс 3.
єОселя: двокімнатна за п"яту частину власних грошей Олександр і Катерина з Харкова знайшли комплекс через Instagram і від початку шукали квартиру під єОселю.
Заощадження в сім"ї були, але віддавати їх усі одразу вони не хотіли. Пара знала, що незабаром єОселя дозволить купувати більші квартири, і свідомо дочекалася цього.
З 17 липня сім"я з двох-трьох людей може взяти до 73,5 м2.
Тоді ж будинок №38 акредитували за єОселею одразу в двох банках — Глобус Банку і Кредит Дніпро.
Тож у липні 2026 року замість невеликої квартири вони купили двокімнатну на 67 м2 на шостому поверсі будинку №38 — по 57,5 тис.
грн за метр, за 3,85 млн грн.
Власних грошей вони внесли 20% — близько 770 тис.
грн.
Решту покрив кредит за єОселею в Глобус Банку. Зараз така сама квартира коштує 61,2 тис.
грн за метр, або 4,1 млн грн.
Виходить, сім"я вклала 770 тис.
власних грошей, а квартира за три місяці подорожчала на 248 тис.
Частину цієї різниці з"їдають відсотки банку.
Але головне для сім"ї інше: за ті самі власні гроші вона отримала повноцінну двокімнатну квартиру і залишила резерв на ремонт і непередбачені витрати. "єОселя змінила покупця.
Люди приходять за більшою площею і рахують усе разом: щомісячний платіж тут менший, ніж при розтермінуванні від забудовника, і перший внесок нижчий.
А коли бюджет дозволяє більше, покупець порівнює вже не ціну метра, а те, що отримає за ці гроші: теплий будинок, власний газовий котел у квартирі, укриття прямо в будинку", — каже Ігор Марченко. "Раніше люди питали: скільки коштує метр? Тепер питають: а що буде, коли вимкнуть світло? Де дитина піде в школу? Де займатися спортом? У нас це вже є: у будинках нової черги базові системи працюють і без світла, поруч спортивне містечко, проєктується школа.
Покупці за єОселею тепер мають справжній вибір і беруть не мінімум, а житло, в якому хочуть жити роками". А якщо гроші в доларах? Багато хто тримає заощадження в доларах і думає: долар дорожчає, тож квартира для мене ніби дешевшає.
Цифри показують інше. Рік тому, у жовтні 2025-го, двокімнатна квартира в сусідньому будинку №37 коштувала приблизно $1 190 за метр.
Сьогодні така сама квартира — близько $1 350 за метр.
Тобто навіть у доларах вона подорожчала на 13%.
А долари, що цей рік пролежали вдома, не заробили нічого. "До нас часто приходять люди з доларами і питають, чи не краще почекати, поки курс ще виросте.
Я відповідаю чесно: ціни на квартири ростуть швидше за долар.
Чекаючи на кращий курс, люди частіше втрачають, ніж виграють", — каже Ігор Марченко. Три покупки в цифрах "У перерахунку на рік" — скільки це було б за 12 місяців, щоб порівняти з депозитом.
Це зростання ціни в забудовника, а не гроші в кишені. Як платити: три способи і кому який підходить Ідеального способу для всіх немає.
Доводиться обирати між нижчою ціною і тим, скільки грошей залишиться під рукою. Якщо заощадження в доларах, вибір простий: можна заплатити все одразу й отримати найнижчу ціну.
А можна поміняти лише суму першого внеску, а решту взяти через єОселю.
Тоді частина доларів лишається в резерві. "Найчастіша помилка — обирати спосіб оплати лише за ціною.
Я завжди прошу спершу порахувати, який платіж ви спокійно потягнете навіть у важкий місяць і скільки грошей хочете лишити про запас.
Інвестору вигідніше заплатити все одразу.
Сім"ї часто краще взяти єОселю і мати запас на чорний день або на ремонт, ніж вкласти все в метри", — каже Ігор Марченко. Що перевірити перед покупкою У всіх трьох історіях вирішила не одна цифра в прайсі.
Перший покупець дочекався старту і взяв найкращий поверх.
Другий стежив за новими будинками і зайшов першим.
Треті дочекалися нових умов єОселі й купили більшу квартиру. Перед рішенням варто відповісти собі на шість питань: Хто будує? Скільки будинків забудовник уже здав і чи рухається будівництво зараз. Як мінялася ціна? Історію цін у комплексі можна подивитися на ЛУН. Чи є ще вибір? Щойно стартував будинок — вибір найбільший.
На фініші лишаються залишки. В якій валюті ваші гроші? Рахуйте подорожчання саме в ній. Як платитимете? Усе одразу — дешевше.
Розтермінування або єОселя — лишають гроші на запас. Навіщо купуєте? Для життя важливі укриття, тепло, світло, школа і щомісячний платіж.
Для заробітку — чи легко буде здати або продати квартиру. І головне: доки квартиру не продано, +14% чи +20% — це ще не заробіток.
Але одне вже зрозуміло: поки будівництво за рік дорожчає на 20% і більше, квартири в новобудовах дешевшими не стануть. Про проєкт ЖК Синергія Сіті розташований в Ірпені поруч із Ірпінською набережною.
За даними забудовника, проєкт налічує 76 будинків: частину вже здано, інші будуються.
На території працює Спорт Сіті площею 2 174 м2.
У будинках нової черги — власні укриття, індивідуальне газове опалення та автономне живлення базових систем.
У комплексі проєктується приватна школа КМДШ, а в серпні 2026 року ділянку 0,65 га передали громаді під комунальний дитячий садок.
Будівельна група Синергія працює на ринку 16 років і, за даними компанії, щороку здає нові будинки.