Як гнучко відхилитися від будівельних норм

Державні будівельні норми (ДБН) – це велика фундаментальна система нормативно-правових актів, яка суворо регулює будівельну діяльність.
Проте реальність сучасного девелопменту часто виявляється складнішою за сталі норми: інноваційні технології, щільна міська забудова, нестандартні земельні ділянки та нові функціональні рішення нерідко роблять буквальне виконання окремих стандартів фізично неможливим або економічно недоцільним. Саме для таких ситуацій українське законодавство передбачає механізм погодження обґрунтованих відхилень від ДБН, який дозволяє реалізовувати складні проєкти без порушення базових принципів безпеки.
Закон прямо дозволяє робити це за умови, що альтернативні рішення гарантують належний рівень безпеки, навіть якщо такий спосіб не передбачений самими нормами. Цей механізм задумувався для реалізації суспільно важливих проєктів – шкіл, лікарень, дитсадків, комунальної інфраструктури, де архаїчні норми не відповідали сучасним умовам щільної забудови.
Далі процедура еволюціонувала в інструмент гнучкого проєктування, яким почали активно користуватися приватні девелопери, інвестори та архітектурні бюро.
Особливо – у проєктах змішаного призначення, реконструкції та комплексної забудови сформованих міських територій. Розгляд заяв був колегіальним, фаховим і трудомістким.
Рішення ухвалювалися на засіданнях спеціальної секції з розгляду питань погодження відхилень, до складу якої входили експерти і представники центральних органів виконавчої влади.
Поступово стенограми засідань скасували, а протоколи стали підписувати лише голова та секретар.
Така непрозорість посилила підозри в зловживаннях і призвела до низки кримінальних проваджень, зокрема з боку Офісу генпрокурора. Довелося реформувати процедуру.
Було повернуто публічність засідань, відновлено фіксацію рішень, усі етапи переведено в цифровий формат через ЄДЕССБ (Єдина державна електронна система у сфері будівництва) та забезпечено відкритий доступ до ухвалених рішень. До розробки порядку погодження відхилень були залучені Міжнародна міжурядова організація з розвитку права (IDLO), Офіс ефективного регулювання (ВRDO), урядово-громадська ініціатива "Разом проти корупції", Реанімаційний пакет реформ (РПР), Офіс підтримки та впровадження реформ (RST).
Це дозволило перетворити механізм на інституційно контрольований, публічний і прозорий. Зараз алгоритм погодження виглядає так. Крок 1.
Подання звернення через електронний кабінет ЄДЕССБ. Крок 2.
Формування порівняльної таблиці (норма -> відхилення -> компенсаційні заходи -> ризики). Крок 3.
Додавання технічної, проєктної та розрахункової документації. Крок 4.
Розгляд міністерством. Крок 5.
Залучення базових наукових організацій та ЦОВВ. Крок 6.
Розгляд на секції Науково-технічної ради. Крок 7.
Ухвалення рішення та його електронна публікація. Разом з електронним зверненням має подаватися пакет документів, який містить обґрунтування відхилення, компенсаційні заходи, розрахунки ризиків, технічні матеріали, порівняльну таблицю норм та альтернативних рішень.
Тобто ключовий принцип незмінний: будь-яке відхилення має бути обґрунтованим, безпечним, документально підтвердженим і погодженим у встановленому законом порядку. Читайте також 25 поверхів замість чотирьох.
Чому київські забудовники будують "людяшники" Крім того, є чіткий перелік критичних вимог, від яких відступати заборонено: пожежна безпека, санітарні та екологічні норми, щільність населення, мінімальні відстані між будівлями, евакуаційні шляхи, газова безпека, клас вогнестійкості, безпека трансформаторних підстанцій, охоронні та прибережні зони. Механізм погодження відхилень не є інструментом обходу безпеки.
Про дієвість цього механізму свідчить статистика Міністерства розвитку громад та територій: за 2021-2025 роки зацікавлені особи подали 470 звернень щодо погодження відхилень від ДБН, з яких понад половину (341) були погоджені. Найчастіше запити стосувалися газопостачання житлового будинку, переважно на 12 поверхів, зменшення протипожежних відстаней від закритих розподільних пристроїв трансформаторних пунктів, зменшення проїздів для пожежних автомобілів до житлових, громадських, виробничих та сільськогосподарських будівель, зменшення ширини коридору від встановленої мінімальної норми. Заявники також часто просили зменшити санітарні та пожежні відстані для закладів загальної середньої освіти, дошкільної освіти та лікувальних закладів при розташуванні житлових та громадських будинків на суміжних ділянках. Це говорить про системні проблеми застарілих нормативів.
Україна реформує ДБН, переходячи на євросоюзівські стандарти (єврокоди), але це довгий процес. Проблеми з дотриманням будівельних норм виникають не лише в забудовників житлових комплексів та об"єктів соціальної інфраструктури.
Є об"єктивні потреби погодження відхилень і при зведенні промислових об"єктів. Недавній кейс з нашої практики, у рамках якого було погоджене відхилення від ДБН, – це проєкт будівництва центру утилізації, що реалізується за участю іноземних інвесторів в одному з прифронтових обласних центрів.
Крім того, що цей проєкт забезпечує екологічну переробку відходів, він ще й формує нову інфраструктуру поводження з небезпечними матеріалами, а тому має не лише економічне, а й стратегічне значення у вирішенні екопроблем регіону. Погодження відхилень було обґрунтованим, безпечним, документально доведеним і законним.
Це виглядає на кшталт індивідуального нормування в будівництві для конкретного проєкту в ситуації, що склалася на місцевості для конкретного об’єкта.
Тобто базова організація, яка розуміє природу норм та обмежень, запропонувала альтернативні компенсаційні заходи, здатні забезпечити безпеку та надійність. Це один з численних прикладів, коли гнучкий підхід у тандемі з прозорими механізмами та розумними обмеженнями дозволив реалізувати будівництво на користь суспільства.
У цьому процесі важливо зберегти баланс між інтересами громади та держави, забезпечити безпеку та надійність майбутнього проєкту і підтримати економічну доцільність його реалізації для замовника.