Навіщо перезапускати ринок оцінки майна

Уявіть просту ситуацію.
Ви продаєте квартиру, берете кредит під заставу нерухомості або ваша компанія залучає іноземного інвестора, який хоче зрозуміти, скільки насправді коштують її активи.
У кожному з цих випадків важливу роль відіграє оцінювач.
Від його звіту залежать податки, розмір кредиту чи умови угоди.
А працює він за правилами 20-річної давнини.Для західного капіталу це величезний ризик, через який зупиняються угоди.
Іноземні інвестори і банки не розуміють українських звітів про оцінку, бо ті відірвані від міжнародної практики.
Нинішня система породжує постійні суперечки щодо вартості активів, ускладнює роботу бізнесу і викривляє податкові надходження.Саме тому ми з колегами по Комітету з питань економічного розвитку розробили законопроєкт № 13435 «Про оцінку майна».
5 жовтня комітет рекомендував Верховній Раді ухвалити його в цілому.На перший погляд тема здається вузькою і нецікавою для звичайної людини.
Насправді це фундаментальна реформа.
Вона перезапускає ринок оцінки за європейськими правилами, захищає приватну власність і дає бізнесу та громадянам зрозумілі інструменти.Чинні правила не відповідають сучасному ринкуПочну з цифр, які мене особисто вразили найбільше.
Фонд державного майна щороку рецензує частину звітів про оцінку і перевіряє, чи відповідають вони методології та іншим правилам.
Ось результати за останні три роки: 2023 рік: з 4690 перевірених звітів повністю відповідали правилам лише три; 2024 рік: з 5649 перевірених — жоден; 2025 рік: з 4017 перевірених — лише два. Тобто система, яка має гарантувати достовірність оцінки майна для банків, судів, держави і звичайних людей, практично не працює навіть за власними формальними критеріями. Читайте також Як зміниться оцінка майна Закон «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» діє з вересня 2001 року.
Відтоді економіка країни повністю змінилася.
З"явилися нові Цивільний і Господарський кодекси та Закон «Про ринки капіталу», змінилися правила приватизації та оренди державного майна.
Але правила оцінки системно не переглядали.Базові національні стандарти ухвалили у 2003–2007 роках.
Світ оновлював міжнародні стандарти кожні три-п"ять років, а український ринок залишався законсервованим.«Роздвоєна» нерухомістьОсь приклад, зрозумілий більшості власників нерухомості.
Сьогодні будинок і земельну ділянку під ним оцінюють окремо, за двома різними неузгодженими методиками.
Землю оцінюють «чисто», без урахування будівлі на ній, а будівлю — окремо.
Власник змушений замовляти й оплачувати дві оцінки, а потім результати просто складають.Це незручно і дорожче.
Крім того, такий підхід суперечить базовому юридичному принципу: земельна ділянка і будівля на ній мають спільну юридичну долю (superficies solo cedit).
Цей принцип закріплений у Цивільному (ст.
377) і Земельному (ст.
120) кодексах, і Верховний Суд неодноразово його підтверджував.
А головне — окрема оцінка створює ризик, що частину витрат урахують у підсумковій вартості двічі або не врахують узагалі.Законопроєкт це виправляє: нерухомість оцінюватимуть цілісно, як єдиний об"єкт, за міжнародними стандартами.Саморегулювання, яке не працюєОкрема проблема — слабкі саморегулівні організації (СРО) оцінювачів.
Понад 40% оцінювачів не входять до жодної з них.
Закон вимагає від СРО лише формальних речей, тож деякі з них існують фактично на папері, без нормального внутрішнього контролю і ресурсів.У 2024 році річний бюджет найбільшої СРО становив трохи більше 590 тис.
грн, тобто близько 49 тис.
грн на місяць.
Цього очевидно замало для методологічної роботи, внутрішнього контролю і представництва професії.До того ж на ринку діє кілька СРО, які конкурують не якістю стандартів, а кількістю членів.
Це створює небезпечний стимул послаблювати вимоги до оцінювачів, щоб залучити більше людей.
А держава фактично не контролює, як СРО виконують делеговані їм повноваження.Законопроєкт оновлює вимоги до СРО щодо внутрішнього контролю, матеріально-технічної бази, прозорості та звітності.
Він створює постійну платформу для спільних рішень усієї галузі і запроваджує регулярний контроль за тим, як СРО виконують свої функції.Що конкретно змінитьсяОсновні положення законопроєкту я вже описував у колонці для «Економічної правди» влітку 2025 року.
Нагадаю ключові.Міжнародні стандарти.
Україна офіційно перекладе і запровадить міжнародні (IVS) та європейські (TEGOVA) стандарти оцінки.
Банк, який перевіряє оцінку застави, чи іноземний інвестор, який дивиться на оцінку активів компанії, бачитимуть цифри, пораховані за тими самими правилами, що й у Варшаві, Берліні чи Лондоні.Менше паперової роботи для оцінювачів.
Сьогодні кваліфікаційне свідоцтво доводиться переоформлювати кожні два роки.
Ця суто паперова процедура забирає час і гроші.
Законопроєкт пропонує зробити свідоцтво безстроковим.
Натомість раз на три роки оцінювач підтверджуватиме кваліфікацію на свій вибір: навчанням, викладанням або іспитом.Єдиний реєстр оцінювачів.
Будь-хто зможе за кілька кліків перевірити, чи має людина, яка оцінює його квартиру чи бізнес, реальну кваліфікацію.Крапка в суперечках про рецензії.
Сьогодні буває, що на один звіт виходять дві протилежні рецензії: одна каже «все правильно», інша — «все не так».
Це глухий кут.
За новим законом такі суперечки розглядатиме апеляційний комітет Кваліфікаційно-дисциплінарної комісії оцінювачів.Реєстр звітів і рецензій.
Це державна інформаційна система, куди вноситимуть звіти про оцінку і рецензії на них.
Замовник зможе вимагати реєстрації свого звіту, і вартість у ньому буде офіційно зафіксована як результат роботи конкретного оцінювача.
Простіше кажучи, оцінювач не зможе згодом відмовитися від звіту чи змінити його заднім числом, а сам документ неможливо буде підмінити.Для цілей оподаткування, операцій на фінансовому ринку та оцінки державного і комунального майна реєстрація буде обов"язковою.
Перевірити звіт і отримати витяг із реєстру зможе будь-хто.Оцінка воєнної шкоди.
Для мене особисто це має особливу вагу.
Закон урегульовує оцінку майна для визначення розміру шкоди, завданої війною.
Це стосується мільйонів українців, чиї будинки, квартири і підприємства постраждали від бойових дій.
Їм доведеться довести державі і світу, скільки саме вони втратили.Користь для держави, бізнесу і громадянОцінка майна — важлива цеглинка значно більшої конструкції.
Від неї залежать довіра до банківської застави, податкова база, судові рішення щодо вартості майна та угоди з іноземними інвесторами.
Якщо цю цеглинку заклали за застарілими правилами, проблеми рано чи пізно зачіпають усю систему: від людини, яка бере іпотеку, до держави, яка шукає інвестиції для відбудови.Запровадження європейських і міжнародних стандартів оцінки — також зобов"язання України перед МВФ у межах програми розширеного фінансування.
А ухвалення закону «Про оцінку майна» — обов"язкова умова для другого траншу за Меморандумом між Україною та ЄС щодо кредиту на 90 млрд євро.
Верховна Рада ратифікувала його у травні 2026 року (Закон № 4892-IX).
Ідеться про близько 3,8 млрд євро макрофінансової допомоги.Але закон потрібен нам незалежно від цих домовленостей.
Він стосується цілком практичних речей: кредитів під заставу, продажу нерухомості, розуміння реальної вартості майна.
І це рідкісний випадок, коли реформа наводить лад у галузі, не вимагаючи значних нових видатків із державного бюджету.