Коли лусне бульбашка

Я майже 20 років працюю в готельній галузі, а моя компанія спеціалізується на створенні готелів – від ідеї і концепції до реалізації і запуску.
Досвід дозволяє мені стверджувати: ринок дохідної нерухомості в певний момент звернув не туди. Це може мати сумні наслідки і для частини девелоперів та готельєрів, і для приватних інвесторів.
Одразу скажу: я не пророчу катастрофу, але певні тектонічні зсуви ми, на мою думку, побачимо вже найближчим часом. Що вважати дохідною нерухомістю З’ясуймо, що слід називати дохідною нерухомістю.
Гравці ринку мають різні відповіді на це питання.
Хтось вважає дохідною нерухомістю будь-яку квартиру або будинок, який власник здає в оренду.
Це не помилка, адже об"єкт приносить дохід. Однак більш поширений такий погляд: до дохідної нерухомості відносять апарт-готелі, котеджні містечка та прибуткові будинки.
Я б трохи скорегував фокус: пропоную називати дохідною нерухомістю такі об"єкти, які здають в оренду керівні компанії і при цьому туди залучені приватні інвестори. Тобто апарт-готель, який належить готельному оператору, сюди не відносимо.
Так само і котеджне містечко, будинки в якому власники здають в оренду самостійно або не здають, використовуючи для власного проживання. Через розмитість термінології статистику цього сегменту важко досліджувати.
За даними ЛУН, наприкінці 2025 року в Україні налічувалося 105 проєктів дохідної нерухомості.
На мою думку, таких об"єктів 150 і в половині йдуть продажі. Оскільки мова йде про доволі масштабні готельні та котеджні проєкти, пропозиція налічує не сотні юнітів, тобто окремих номерів чи будиночків, а тисячі.
Здавалося б, ринок зростає і розвивається – це чудово.
Зростає, та чи розвивається? З чого все починалося Популярність дохідної нерухомості почала зростати після початку пандемії ковіду.
Тоді багато хто відчув, що багатоквартирний будинок – це зона ризику, а проживання в котеджному будинку за містом – це безпека й автономність. Паралельно почав розвиватися внутрішній туризм, адже кордони були закриті.
Це привело до популяризації курортної нерухомості біля моря і на заході країни.
Після початку великої війни тренд дохідної нерухомості посилили кілька факторів. По-перше, попит на безпеку викликав хвилю внутрішньої міграції на захід – у Львів, Івано-Франківськ та Чернівці, хтось намагався перебратися в гори.
Звісно, це спричинило зростання попиту на курортну нерухомість: купівлю та оренду. По-друге, через сукупність ризиків – банкрутство окремих девелоперів, велику кількість недобудов, ускладнення та подорожчання процесу будівництва – стара схема інвестування в нерухомість уже не виглядає такою привабливою. Що я називаю старою схемою? Коли ти купуєш квартиру "на котловані", чекаєш, поки будинок зведуть, потім робиш ремонт і починаєш отримувати пасивний прибуток від здавання в оренду.
Це довга історія і невідомо, чи вона добре закінчиться, адже форс-мажорних факторів зараз вистачає. Інвестиції в дохідну нерухомість виглядають цікавіше: тобі не треба морочитися з ремонтом та шукати орендарів, усе це роблять девелопер та оператор проєкту. Здається, усі ризики вони візьмуть на себе, а тобі треба лише отримувати гарантований прибуток – принаймні так написано в рекламних буклетах.
Однак реальне життя, як завжди, виявляється більш складним, ніж рекламні сюжети. Обіцянки і реальність "18% річних з першого дня! Гарантований дохід!".
Пам"ятаю, як кілька років тому дивувався таким написам на рекламних бордах, коли подорожував заходом України.
Я розумію, як будується і з чого складається фінансова модель готелю, тому такі обіцянки завжди виглядали для мене фантастичними. Саме ці нереальні прогнози формували бульбашку дохідної нерухомості, а вона виникає тоді, коли очікування інвесторів значно перевищують можливості ринку. Спочатку девелоперам вдавалося продавати віру в суперприбутковість.
На хвилі ажіотажу вартість квадратного метра в розрекламованому курортному готелі могла сягати 7 тис.
дол.
З часом інвестори почали розуміти, що ніяких 18% річних не буде.
Продажі почали падати, а обіцянки девелоперів ставали більш реалістичними: хтось обіцяє 10% річних у доларах, хтось – ще менше. На мою думку, підтверджену реальними кейсами і добре прорахованими фінансовими моделями, прибутковість грамотно створеної курортної нерухомості може становити 8% річних у доларах, але не з першого дня після відкриття готелю, а після двох-трьох років роботи.
Готель спочатку має заробити ці гроші. Якщо ж вам обіцяють виплати прибутків з першого дня, то, ймовірно, мова йде про обман або різновид фінансової піраміди.
Тобто девелопер намагається заманити нових клієнтів грошима попередніх інвесторів або використовує гроші від інших своїх проєктів.
Однак перехресне фінансування до добра не приведе. Головна помилка Ключова проблема вітчизняного ринку дохідної нерухомості полягає не в перебільшених обіцянках і не в сумнівних фінансових схемах.
Головна біда – катастрофічний дефіцит концепцій та компетенцій.
Концепція – це найдешевша частина проєкту, але її відсутність стає найдорожчою помилкою. Звичайно, є чимало проєктів з яскравими чіткими концепціями, але переважна більшість просто копіюють один одного.
Можливо, власники просто не хочуть витрачати зайві ресурси, а може, просто не знають, як створити щось справді цікаве та оригінальне, бо не відстежують світові тенденції. Для мене, і я впевнений, що зі мною погодяться інші професіонали готельної галузі, готель – це в першу чергу емоції, враження та особистий досвід.
Саме за цим сюди повертаються (або не повертаються) гості.
Якщо готель або котеджне містечко не пропонує ніяких емоцій, то цей проєкт приречений. Читайте також Ера маленького інвестора.
Чому українець з $5 тисячами стане головним гравцем на ринку нерухомості Проте я впевнений, що велика кількість девелоперів, які працюють на ринку дохідної нерухомості, цього не розуміють.
Вони вимірюють свої проєкти квадратними метрами, відсотками майбутніх прибутків та іншими величинами, які мають посередній стосунок до успішності майбутнього готелю. Оскільки багато девелоперів не розуміють специфіки готельної галузі, вони ставляться до своїх проєктів як до будівництва чергового ЖК.
Головне – зібрати гроші з приватних інвесторів, отримати свій прибуток від будівництва, а потім перекинути відповідальність на оператора.
Ось об"єкт без концепції передають керівникам без достатнього досвіду.
Цікаво, що буде з цим проєктом? Чого чекати далі У найближчі роки на ринок вийде сотня однотипних проєктів, переважно зосереджених на заході України.
Почнеться страшенна конкуренція, негативний ефект від якої підсилиться недостатньою компетенцією частини операторів. Деякі проєкти закриються в перший рік, а деякі навіть не відкриються.
Звичайно, частина проєктів – із ретельно реалізованою концепцією та фінансовою моделлю – стане успішною.
Однак ці яскраві винятки ринок не врятують.
Після ажіотажного підйому, який спостерігався в минулі роки, його буде чекати стрімкий спад. Інвестори почнуть виходити з проєктів, але ці шляхи не продумані ні операторами, ні девелоперами.
Порятунок потопельників – справа рук самих потопельників.
Спроба продати номер на перенасиченому ринку – неабияке випробування. Як буде виглядати вторинний ринок дохідної нерухомості через кілька років – ніхто не скаже, адже ми не до кінця розуміємо, як виглядає первинний ринок. Не хочу лякати, але близько половини проєктів дохідної нерухомості або не будуть запущені, або стрімко збанкрутують.
Чверть виживуть і стануть успішними, ще чверть будуть існувати з невеликим плюсом.
Звичайно, я не провидець, але мій прогноз здається мені не песимістичним, а цілком реалістичним. Що чекає на цей ринок після того, як бульбашка лусне? По-перше, він очиститься, це плюс.
Залишаться лише яскраві продумані проєкти, які будуть визначати загальний рівень.
Це підштовхне ринок до створення нових форматів і концепцій, адже минулі однотипні підходи опиняться на смітнику. По-друге, інвестори, які обпеклися, стануть більш вимогливими і прискіпливими.
Тренди диктуватиме інвестор, а не девелопер.
Щоб відповідати новим умовам, на ринок мусять прийти девелопери нової генерації, які будуть створювати не фінансові піраміди, а проєкти із стратегією, розрахованою на десятиліття. Поради інвесторам Наостанок – поради інвесторам, які планують іти на ринок дохідної нерухомості. Ухвалюйте рішення про інвестування не лише на основі гарних картинок, а ретельно вивчайте проєкт: хто буде гостем об"єкта, чому він туди приїде, скільки грошей там залишить, заради чого повернеться.
Добре вивчіть оператора і його досвід – чи він керував раніше такими проєктами і з яким результатом. Отримайте відповідь на ключові питання: як розраховується прибутковість, яка фінансова модель передбачена, яка модель управління буде впроваджена, скільки бере оператор за управління об"єктом і яку відповідальність несе. Поцікавтеся якістю будівництва.
Якщо вам пообіцяли гарантований прибуток, з’ясуйте, хто відповідає за ці виплати: девелопер чи оператор.
Вивчіть пункти, пов"язані з форс-мажорними обставинами, які звільняють девелопера або оператора від виконання обов"язків.
Отримайте чітке розуміння, як буде виглядати ваш майбутній вихід з проєкту – коли він можливий і на яких умовах.