Ринок торгових центрів під час війни – втрати та відновлення

П"ять років тому я б не повірив, якби мені сказали, що українські торгові центри працюватимуть під постійними ракетними обстрілами міст – із повітряними тривогами, які подекуди займають до 30-40% робочого часу, без стабільного електропостачання та в умовах, коли з країни виїхало близько 10 мільйонів людей, а гривня знецінилася майже вдвічі. Навіть для українського бізнесу, який із 1990-х років існує в режимі перманентної кризи, це здавалося б надмірним випробуванням. Однак попри суттєві втрати, ринок торгових центрів не лише встояв, а за останній рік майже відновив ключові показники й почав демонструвати ознаки зростання. Втрати Початок війни став для ринку торгових центрів (ТЦ) шоком і періодом колосальних втрат.
У перші місяці більшість ТЦ були зачинені, відвідуваність скоротилася в кілька разів.
На роботу галузі впливали масова міграція, брак персоналу та повна невизначеність щодо майбутнього. Ми почали рахувати втрати, яких зазнала галузь торгових центрів із перших днів повномасштабного вторгнення.
За нашими оцінками, загальні втрати склали близько 10,5 млрд дол.
При цьому важливо чітко розрізняти прямі та непрямі збитки. Прямі втрати торгових центрів – це вартість заміщення пошкоджень і руйнувань, оцінюються у 385 млн дол.
Станом на кінець 2025 року пошкоджень або руйнувань зазнали 37 торгових центрів, із яких 23 – у перші місяці війни.
Це близько 10% усіх ТЦ України.
Загальна площа пошкоджених об"єктів становить приблизно 1,3 млн квадратних метрів. Найбільша частка пошкоджень припадає на східні регіони, це 72%.
Далі йде Київський регіон із часткою 17%.
Серед найбільш постраждалих об"єктів – ТРЦ PortCity у Маріуполі, ТРЦ Nikolsky та "Караван" у Харкові, Retroville у Києві та Fabrika в Херсоні. Читайте також Коли в ТРЦ повернуться покупці та міжнародні бренди Значно масштабнішими виявилися непрямі втрати.
За перший рік великої війни вони оцінюються у близько 10 млрд дол.
З цієї суми близько 0,4 млрд дол.
припадає на втрату контролю над об"єктами, 7,4 млрд дол.
– на зниження капіталізації, 0,5 млрд дол.
– на недоотриманий прибуток діючих торгових центрів, ще 0,1 млрд дол.
– на втрати ТЦ, які мали відкритися у 2022 році, а також інші супутні втрати. Найбільші непрямі збитки зафіксовані на сході та півночі України, де бойові дії тривають і досі.
Навіть попри те, що окремі торгові центри в цих регіонах змогли наблизитися до довоєнних показників, у більшості випадків прибутковість залишається суттєво нижчою.
Водночас ситуація в центральних і західних регіонах була принципово іншою.
Тут ринок відновлювався значно швидше, і вже у 2024-2025 роках більшість ТЦ вийшли на довоєнні показники, а частина з них навіть перевищила їх. Відновлення Попри значні втрати, ринок поступово відновлюється.
З початку великої війни в Україні було пошкоджено або зруйновано 37 ТРЦ, з яких 18 вже відновили роботу.
Решта об"єктів залишаються зачиненими – це понад 400 тис.
квадратних метрів орендної площі, або близько 7% від загального обсягу ринку. Практично всі пошкоджені ТЦ розташовані в регіонах активних бойових дій або масованих обстрілів, насамперед у Харківській, Донецькій та Херсонській областях.
Соціально-економічна ситуація там залишається вкрай складною: населення міст суттєво скоротилося внаслідок міграції. Так, у Херсоні, за різними оцінками, залишилося близько 20% довоєнного населення.
У таких умовах навіть фізичне відновлення ТЦ не гарантує повернення орендарів і запуск повноцінної роботи.
Порівняно з довоєнним періодом ризики для бізнесу суттєво зросли, тоді як потенційна дохідність знизилася. Найбільшими ТЦ, що досі не відновили роботу і перебувають на підконтрольній території, залишаються "Караван" у Харкові та Fabrika в Херсоні.
Орендна площа кожного з них перевищує 60 тис.
квадратних метрів.
Обидва об"єкти зазнали значних пошкоджень, а безпекова ситуація залишається ключовим фактором для повернення міжнародних і національних орендарів.
Так, до Харкова досі не повернулися Inditex, McDonald"s та H&M.
У Дніпрі та Одесі група Inditex узагалі розірвала договори оренди. Читайте також Кейс Ocean Plaza: Фонд держмайна дарує $200 млн путінському олігарху та російському ВПК Водночас у цілому можна говорити про стабілізацію ринку вже у 2024 році.
Ми оцінюємо його стан за допомогою RWBI (Retail Well-Being Index) – індексу, що поєднує ключові показники: відвідуваність, рівень орендних ставок і вакантність.
За цими параметрами ринок ТЦ наразі перебуває на рівні 2024 року. Найсильніші об"єкти відновлюються швидше й уже наближаються до довоєнних показників, а подекуди навіть їх перевищують.
Водночас значна кількість ТРЦ на сході, півночі та півдні країни досі не змогли відновити ключові метрики. Відвідуваність торгових центрів суттєво різниться залежно від регіону.
У Києві, західних і центральних областях ТРЦ майже повернулися до довоєнного рівня футфолу.
На півночі та сході ситуація залишається значно складнішою й багато в чому залежить від інтенсивності повітряних тривог, частка яких у робочому часі в окремі місяці сягає 40%. У середньому по країні відвідуваність торгових центрів наразі на 8-10% нижча за показники 2021 року.
Водночас до пікових значень 2019 року, року максимальної відвідуваності до пандемії, український ринок ТРЦ поки що не відновився, навіть якщо мова йде про найбільш успішні об"єкти. Ознаки зростання 2025 рік можна охарактеризувати як період появи ознак зростання на ринку.
Передусім це стосується нової пропозиції торгових площ. Упродовж 2025 року в Україні було відкрито 10 нових об"єктів.
Дев"ять торгових центрів і другу чергу одного з раніше збудованих ТЦ.
Загалом від початку великої війни в країні відкрилися вже 26 торгових центрів.
Найбільшими об"єктами 2025 року стали ТЦ "Епіцентр" у Чабанах площею 62 тис.
квадратних метрів та ТЦ "Буковина мол" у Чернівцях – 35 тис.
квадратних метрів.
Сукупна торгова площа, введена в експлуатацію у 2025 році, становила 161 тис.
квадратних метрів.
Востаннє подібні обсяги нового введення фіксувалися у 2019 та 2021 роках. Окрім цього, впродовж року було введено в експлуатацію кілька невеликих торгових об"єктів, які не належать до торгових центрів згідно з міжнародною класифікацією. Читайте також Бізнес тримається на генераторах.
Але ресурс перших та других не безкінечний У 2026-2027 роках існує висока ймовірність того, що ринок за показниками нової пропозиції вийде на рівень 2008-2009 років, коли щороку відкривалося понад 20 нових проєктів.
Наразі в активній фазі девелопменту перебуває близько 40 торгових центрів, з яких 28 уже будуються.
І це без урахування раніше заморожених проєктів або об"єктів, що перебувають на ранніх стадіях проєктування. Переважна частина нових торгових центрів, запланованих або реалізованих у 2022-2027 роках, розташована в західних регіонах.
Фокус інвесторів та девелоперів наразі зміщений у бік більш безпечних територій: 54% нових торгових площ усіх проєктів припадає саме на захід України. Водночас 2025 рік став певним винятком.
Лише 35% торгових площ, введених в експлуатацію цього року, розташовані в західних областях.
Решта припадає на Київський регіон та Одесу.
У 2026-2027 роках майже всі нові торгові центри, за наявними планами, будуть відкриватися саме в Київському регіоні та на заході країни.