Третя версія "єОселі". Яке житло можна купити в іпотеку та що змінять у програмі

За понад два з половиною року існування державної програми "єОселя" її умови змінювали та розширювали кілька разів.
Спершу скористатися пільговими умовами іпотечного кредитування могли лише чотири категорії громадян, зокрема військовослужбовці, а згодом до них додалися й інші.
Поступово до програми залучали молодь, знизивши мінімальний початковий внесок.
Крім цього, податися на "єОселю" можна паралельно з "єВідновленням" – державною програмою для тих, чиє житло постраждало від російських атак.
Як зараз працює програма "єОселя", хто може отримати житло за пільговою іпотекою та як хочуть змінити її умови? Хто може взяти участь у програмі "єОселя" Як будуть змінюватися відсоткові ставки Які перший внесок та сума кредиту Яке житло можна купити з "єОселею" Участь в інших державних програмах Які результати показує програма Що можуть змінити в програмі Хто може взяти участь у програмі "єОселя" Є кілька загальних вимог до охочих узяти участь у програмі пільгового кредитування "єОселя".
Насамперед це мають бути громадяни України від 18 років до 70 років на дату погашення кредиту.
Тобто якщо договір оформляється на 20 років, то позичальнику має бути не більше 50 років.
Подаватися на програму не можуть люди, які протягом останнього року продали або досі володіють нерухомістю площею понад 52,5 кв.
м (для родин така площа зростає на 21 кв.
м на кожного додаткового члена сім"ї).
Наприклад, не може взяти участь у програмі бездітне подружжя, яке володіє нерухомістю понад 73,5 кв.
м.
При цьому не враховується нерухомість, розташована в районі ведення боїв та на тимчасово окупованих територіях, а також знищена або пошкоджена.
Читайте також: "Первинка" померла, хай живе оренда.
Що відбувалось на ринку нерухомості у 2024 році Важливою вимогою є платоспроможність клієнта, адже саме це часто стає причиною відмови у видачі кредиту, зазначив керівник департаменту забезпеченого кредитування Приватбанку Владислав Корольов.
Серед інших поширених причин відмови – погана кредитна історія та велике кредитне навантаження.
"Іпотека – це довгостроковий кредит.
Аби він був відносно комфортним для сім’ї, бажано, щоб платіж за іпотекою не перевищував 30% доходу сім’ї.
Звісно, банк може погодити кредит і з більшими розмірами платежу відносно доходу, але виплачувати його родині буде складно", – додав Корольов.
Учасників програми можна розділити на дві категорії: пільговики та непільговики.
Перші можуть узяти іпотеку під 3% річних.
До них належать військовослужбовці (за контрактом), правоохоронці, медики, педагоги та науковці (усі мають працювати в державних чи комунальних закладах).
Якщо людина перестає бути пільговиком, її переводять на загальну ставку 7%.
Під 7% узяти кредит можуть ветерани та члени їх сімей, внутрішньо переміщені особи (ВПО) та інші громадяни, які не мають власного житла або потребують поліпшення житлових умов.
Як будуть змінюватися відсоткові ставки Спершу передбачалося, що ставки за кредитом не будуть змінюватися протягом усього часу дії кредитного договору.
Однак з осені 2024 року цю норму змінили.
За оновленими правилами, ставки за пільговими кредитами зростатимуть з одинадцятого року: з 3% до 6% та із 7% до 10%.
Раніше в уряді пояснювали, що підвищення ставок не призведе до сильного збільшення фінансового навантаження, адже за перші десять років тіло кредиту, на яке нараховують відсотки, зменшиться вдвічі.
В іпотеках, оформлених до набуття змін (до 19 вересня 2024 року), ставки змінюватися не будуть.
Які перший внесок та сума кредиту Стандартний перший внесок для "єОселі" становить не менше 20% від вартості житла.
Однак восени 2024 року уряд знизив його до 10% для позичальників віком до 25 років включно.
Кредит можна оформити на термін від року до 20 років, але банки часто пропонують максимальний термін кредиту з можливістю дострокового погашення.
Сума кредиту може варіюватися від 50 тис.
грн до 5-6 млн грн залежно від банку.
Яке житло можна купити з "єОселею" Під час оформлення заявки на "єОселю" особливу увагу потрібно приділити вибору нерухомості, адже до нього є низка вимог.
Програма дозволяє придбати квартиру, будинок або майнові права на житло в багатоквартирному будинку.
Перелік акредитованих банками-партнерами об"єктів, що будуються, є на сайті.
За даними компанії "Укрфінжитло", через яку реалізовується програма, з початку 2025 року переважну більшість кредитів видали на нову нерухомість від забудовників – майже 58%.
Для різних категорій позичальників доступне житло різного віку: до трьох та до десяти років.
Об"єкти до 10 років можуть придбати ВПО та їх найближчі родичі, пільговики (громадяни, яким іпотека доступна під 3%), ветерани та члени їх сімей (лише в Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій та Херсонській областях).
Для решти категорій громадян нерухомість, яку вони можуть купити за пільговою іпотекою, не має бути старшою за три роки.
"Акцент на нове житло в програмі пов’язаний з тим, що в умовах війни важливо підтримувати економіку країни, зокрема стимулювати будівництво.
Це дасть людям більший вибір сучасного, комфортного та безпечного житла", – розповіли ЕП в "Укрфінжитлі".
Там вважають, що завдяки програмі "єОселя" обсяги будівництва за дев"ять місяців 2024 року зросли на 23,8% порівняно з аналогічним періодом 2023 року.
Читайте також: Скандали в ОСББ, відсутність води та електрики: з якими проблемами стикаються мешканці новобудов Існують обмеження щодо площі нерухомості.
Площа квартири не повинна перевищувати 52,5 кв.
м на одну людину, а житлового будинку – 62,5 кв.
м.
На кожного додаткового члена сім"ї ці показники збільшуються на 21 кв.
м.
Також потрібно враховувати граничну вартість житла.
Ціна квадратного метра не може перевищувати середню вартість у регіоні, помножену на відповідний коефіцієнт (1,75 або 2 залежно від міста).
Які коефіцієнти діють для різних населених пунктів "Укрфінжитло" Приклад.
Для Києва середня вартість, яку визначив Мінрегіон, становить 28 850 грн.
Відповідний коефіцієнт – 2.
Отже, гранична вартість квадратного метра квартири, яку можна купити в столиці через "єОселю", становить 57,7 тис.
грн.
Якщо вартість 1 кв.
м бажаної оселі вища за граничну, різниця покривається першим внеском.
Через це обов’язковий перший внесок може перевищити 20% від ціни квартири.
Приклад.
Обрана квартира в Києві площею 42 кв.
м.
Ціна 1 кв.
м – 75 тис.
грн (загальна вартість – 3,15 млн грн).
Відповідно перший внесок (20%) мав би становити 630 тис.
грн.
Однак через те, що ціна квадратного метра перевищує граничну, за кожен квадратний метр треба додати по 17,3 тис.
грн.
Сумарно – 726,6 тис.
грн.
Саме ця сума вважатиметься мінімальним першим внеском.
Участь в інших державних програмах В Україні діє програма компенсації за знищене нерухоме майно "єВідновлення".
У її межах українці отримують спеціальні житлові сертифікати, за які можна придбати нове житло.
З осені 2024 року такі сертифікати можна використати як перший внесок для програми "єОселя".
В "Укрфінжитлі" розповіли, що вже уклали п’ять таких угод.
Якщо сума сертифіката менша за 20% вартості житла, то різницю потрібно покрити власним коштом.
Раніше українцям, які брали участь в інших державних житлових програмах, не можна було подаватися на "єОселю".
Однак цю норму змінили для тих, чиє житло знищене, розташоване на тимчасово окупованій території або на території, де йдуть активні бої.
Які результати показує програма За понад 2,5 року роботи "єОселі" нею скористалися 17,3 тис.
українців, які оформили кредити на 28,6 млрд грн.
Більшу частину іпотек надали пільговим категоріям громадян (тим, хто отримують іпотеку під 3%): 12,1 тис.
на 19,3 млрд грн.
Середню вартість іпотечного житла в "Укрфінжитлі" оцінюють майже 2,3 млн грн, а площу – 57,2 кв.
м.
Дорожче житло брали в іпотеку під 7%.
Найчастіше пільгову іпотеку видавали військовослужбовцям та правоохоронцям (52% або 9 тис.
людей).
Серед них найбільше позик отримали поліцейські (18,5%), найменше – військовослужбовці Держтрансслужби (0,1% або 14 осіб).
Військовослужбовцям ЗСУ видали 2,7 тис.
кредитів на придбання житла (15,7%).
На другому місці за кількістю виданих кредитів опинилися "інші громадяни" (24,4%).
Це можуть бути ті, хто не мають власного житла або претендують на поліпшення житлових умов.
Педагоги та медики отримали однакову кількість іпотек: по 1,3 тис.
або загалом 8%.
На ВПО припали всього 3% виданих кредитів.
Найбільше позик видали державні Ощадбанк, Приватбанк та Укргазбанк.
На них припали майже 90% іпотек на загальну суму 25,1 млрд грн.
Ці ж банки видали найбільше кредитів під 3%.
Наприклад, Ощадбанк та Приватбанк по 75% позик надавали пільговикам, а в "Банку кредиті Дніпрі" таких іпотек було лише 31,6%.
Найчастіше українці обирали житло в Київській області (27,5%), Києві (21,3%) та Львівській області (6%).
"Київ, Київська область, а також Одеса та область завжди були лідерами за будівництвом житла, тому ці області лідирують і за програмою.
Відносно багато угод і в Львівській та Івано-Франківській областях", – розповів Корольов.
Що можуть змінити в програмі 9 червня відбулося засідання комітету Верховної Ради з питань фінансів, податкової та митної політики, на якому розглядали ключові виклики програми.
Голова комітету Данило Гетманцев наголосив на несправедливому рішенні переводити військовослужбовців після звільнення (зокрема через отримання поранення та інвалідність) із ставки 3% на 7%.
Це стосується і дружин та чоловіків загиблих військових.
Гетманцев також наголосив, що скористатися ставкою 3% не можуть мобілізовані військовослужбовці і це теж потрібно виправити.
Читайте також: Як купити квартиру на вторинному ринку.
Інструкція для покупця Заступник міністра економіки Андрій Телюпа пояснив, що "логіка, яка в це закладалася, – стимулювати людей залишатися на контракті і таким чином служити державі".
Крім того, він зауважив, що у Мінветеранів є додаткові фінансові ресурси, які могли б залучати для компенсації ставки.
Крім того, діють регіональні програми, які дозволяють повністю компенсувати відсоткову ставку.
Ще один ключовий недолік програми – брак фінансування від уряду.
"Є програми на кшталт "Національного кешбеку", на яку виділили понад 2 млрд грн, які впливають на розвиток ВВП менше статистичної похибки", – написав Гетманцев.
На його думку, потрібно розглянути можливість фінансування програми за кошти інших невдалих програм, зокрема шляхом перерозподілу грошей.
Документ, який містить відповідні зміни, комітет має затвердити до 22 червня.
Також очікуються остаточні рішення уряду щодо поширення пільгових умов програми на мобілізованих і про фіксовану ставку для захисників після звільнення.
В "Укрфінжитлі" кажуть, що від громадян також є запит на придбання приватних будинків чи таунхаусів на стадії будівництва.
Уряд підтримав такі зміни.
Наразі банки та забудовники працюють над акредитацією об’єктів.
Передбачається, що оформити іпотеку на них можна буде так само, як і на квартиру.