Три ключові тенденції ринку нерухомості України в 2024 році

Попри панівну невизначеність і розмаїття можливих сценаріїв розвитку подій, пов"язаних як з чорними лебедями війни, так і ринковими факторами сталості та готовності пройти другий етап страт-тесту на виживання, вже зараз я бачу низку тенденцій та трендів, які визначатимуть розвиток ринку на найближчу перспективу.

Це маркери, які пов"язані зі споживчими очікуваннями, рівнем та потенціалом глибини попиту, а також самим продуктом.

Відновлення інвестиційного попиту з поправкою на "але" Станом на початок 2024 року, за даними НБУ, українці тримають на руках 764 мільярди гривень, що в еквіваленті дорівнює майже $20 млрд.

Зауважу, що це заощадження лише в гривні, які за різними оцінками, становлять лише третину від усіх заощаджень - готівка в доларах, валютні депозити, ОВДП у валюті.
За останніми підрахунками Нацбанку, це понад $100 млрд.
Переконаний, що тримати гроші законсервованими тривалий час більшість не наважиться, адже добре розуміє основоположне правило фінансової грамотності: гроші мають працювати на тебе.
Яких змін на ринку нерухомості чекати у 2024 році Вже з кінця літа 2023 року ми почали фіксувати певне пожвавлення інвестиційного попиту на первинному ринку.
Звичайно, далеко не в бажаних обсягах і масштабах: будьмо відверті, зараз в структурі попиту інвестиційний по ринку сягає 10%.

Тобто маємо падіння фактично в 4 рази від довоєнних показників.
Однак інвестиційні угоди є.
Незважаючи на воєнні ризики, несприятливі геополітичні прогнози і так далі, інвестори готові повертатись на ринок.
Але чи ринок готовий до їхнього повернення? Справа в тому, що є два "але".
Перше стосується вимивання ліквідних концептів і форматів ЖК, які приваблюють увагу потенційних інвесторів в першу чергу.

Йдеться про формати поліфункціональний кластер, еко-місто і багатофункціональний комплекс за концепцією 15-хвилинного міста.
Друге "але" про прийнятні темпи будівництва і реальну динаміку на майданчиках.

Те, що будується прийнятними темпами і має високий потенціал ліквідності (характеристики локації, концепції, інфраструктурного наповнення, варіативну лінійку планувальних рішень, високий рівень сервісу та гнучкі умови та фінансові інструменти купівлі), немає проблем з увагою і від інвесторів, і від кінцевих споживачів.

Все решта, навіть якщо за задумом концепт був непоганим, втрачає свою цінність на фоні заморожених робіт і опущених кранів.
А це десь до 40% об"єктів, запущених до початку повномасштабного вторгнення, по Україні, давайте по-чесному.

І ось ключовим, як на мене, буде питання: чи зможе ринок в умовах обмеженого кінцевого попиту, а саме він є ключовим для галузі, не просто наростити темпи будівництва, але й вивести нові якісні концепти та формати, здатні поживавити професійних інвесторів.

Запит на диверсифікацію нерухомості Життєздатна ліквідна концепція продукта в девелопменті - основа, щоб пережити майже будь-який шторм.
Якщо ти відповідаєш критеріям більшої частини своєї цільової аудиторії щодо локації, транспортної доступності, інфраструктурного наповнення, а саме продуманого просторового зонування відповідно до життєвих сценаріїв мешканців, грамотно підібраного tannet mix і функціональних планувальних рішень під комерцію зі змішаною формою управління (щось девелопер продає, а якісь стратегічні лоти залишає в своєму управлінні і шукає потрібних саме тут орендарів), різноманітних функціональних зон та об"єктів на території, що створюють екосистему для життя, то перший етап в боротьбі за увагу платоспроможного покупця виграти не важко.

Другий вже стосуватиметься, власне, індивідуальних особливостей: естетичного сприйняття екстер"єрних та інтер"єрних рішень, варіативності лінійки планувальних рішень з продуманою ергономікою і, безперечно, гнучкої системи фінансових стимулів - від фіксації курсу гривні, дисконтів та спецумов до тривалого розтермінування понад 3 роки зі зниженим авансовим платежем.
Однак вже стає помітно, що суттєво зростає запит диверсифікований продукт.
Йдеться передусім про апарт-формати в складі житлових комплексів під управлінням досвідчених операторів, тож людина фактично купує дохідний бізнес, сервісну складову і водночас може користуватись екосистемою всього комплексу.

За умови грамотного управління, зокрема щодо наповнюваності апартів резидентами і цінової політики, середня дохідність в київському регіоні (Київ та передмістя) може становити від 8 до 12% річних в доларах.
Сервіс як базова потреба Ринок - і покупці, і системні девелопери - вже прийняли той факт в більшості, що продукт в нерухомості не обмежується квадратними метрами корисної житлової площі.
Передусім це наповнення проєкту, яке закладається на етапі вибору локації, концепції і формату і реалізується безпосередньо на кожному етапі будівництва.

Це про продумане зонування території, вміння вписати комплекс в урбаністичний чи природній ландшафт, архітектурні рішення, естетику екстер"єрів та інтер"єрів, систему інфраструктури, яка б не тільки відповідала, а й формувала попит, відтак приваблювала б бізнес і робила комплекс соціальною домінантою району, про уміння планувати приватний та соціальний простір в межах нової забудови, про енергетичну незалежність та ком"юніті.
Усе це про реальний запит від покупця сьогодні.
Тепер до строкатого переліку цих речей яскраво додається потреба у сервісі.
Йдеться про ком"юніті-центри з різними функціями для мешканців: коворкінг, наприклад, з альтернативними джерелами енергії та безперебійним інтернетом, зону конференц-руму, дитячий клуб, wellness-складовою і так далі.
Усе, що створює додану вартість життя саме тут.
Вважаю, що у найближчій перспективі запит на таку персоніфікацію життєвого простору буде лише зростати: власний дім стає не просто базовою потребою, а територією захисту і комфорту.
Особливо в тих умовах, в яких нам усім доводиться жити нині.