Аренда во время кризиса: стратегии, которые помогут выжить

19.10.2020 16:42 | Укррудпром

hbr-russia.ru, 14 октября 2020. Опубликовано 15:53 19 октября 2020 года Десяткам миллионов компаний по всему миру в период пандемии трудно покрывать свои накладные расходы, в то же время экономическую активность приходится поддерживать в значительной мере в удаленном режиме.

В таких условиях арендная плата за офисы, досуговые и гостиничные объекты, торговые площади для непродовольственных розничных магазинов и производственные помещения составляет большую, но временно необязательную статью расходов. От того, насколько у менеджеров получится управлять этими расходами, может во многом зависеть выживание бизнеса в период кризиса. В этой статье мы расскажем, о чем важно подумать каждому руководителю перед разговором с арендодателем. Также мы поделимся стратегиями, которые могут помочь и арендодателю, и арендатору, и отметим некоторые вероятные последствия таких договоренностей для будущих арендных договоров.

Оцените, в каком положении находится ваш арендодатель

Первый шаг к успешным переговорам об арендных платежах — изучить точку зрения арендодателя. На рынке недвижимости существует множество разных типов инвесторов, и собственник вашего рабочего помещения может принадлежать к любому из них. Для переговоров важнее всего такие факторы, как отношение арендодателя к деньгам и риску, способность пережить снижение арендной платы и договорные обязательства.

В частности, недвижимость — популярный инвестиционный актив для пенсионных фондов, так как она обычно обеспечивает постоянный доход, нужный им, чтобы выполнять свои обязательства. Если ваши здания принадлежат такого рода компании, для которой важен бесперебойный доход, для нее может быть приоритетом возможность получать хоть какие-то платежи (пусть даже частичные). Напротив, многие здания принадлежат инвесторам (например, инвестиционным фондам), которым нужно периодически докладывать о стоимости своих активов и доходности инвестиций. Их приоритет — убедительные показатели, и они могут быть озабочены общим уровнем платежей больше, чем их своевременностью. Они могут скорее согласиться на отсрочку выплат, чем на скидку. Кроме того, эти собственники оказались в трудном положении, потому что в данный момент невозможно оценить свое имущество, и они не знают, насколько уменьшилась капитальная стоимость их активов. Это вынуждает их предельно жестко подходить к управлению прибылью.

У других собственников могут быть другие приоритеты. Семейные офисы, сосредоточенные на долгосрочной перспективе, могут в стремлении сохранить арендаторов проявить наибольшую гибкость. Напротив, некоторые девелоперы могут быть больше озабочены краткосрочной перспективой. Понимание того, кто владелец вашего здания и какие у него приоритеты, поможет вам подготовить успешную стратегию переговоров.

Предложите решение

Если ваш бизнес перешел в режим выживания, вы, вероятно, не можете заплатить за аренду помещений. Тогда вам нужно попытаться договориться об изменении текущих условий аренды. Вместо того чтобы просто отказываться от платежей, рекомендуем вам предложить арендодателю некое решение. Это дает вам больше возможностей и уменьшает риски, с которыми вы столкнетесь, когда текущий кризис пойдет на спад.

При подготовке предложения для вашего арендодателя вам могут помочь следующие рекомендации.

Мыслите в долгосрочной перспективе. Есть несколько параметров аренды, изменение которых может быть выгодно вашему арендодателю, но при этом не потребует от вас никаких дополнительных выплат. Если вы хороший арендатор (в нормальные времена), предложение продлить срок аренды может оказаться привлекательным для собственника помещения, обеспокоенного возможностью простоя в ближайшие годы. Вероятность снижения спроса на аренду будет особенно высока, если текущая рецессия окажется затяжной. Хороший пример тому — отели. В данный момент они не получают никакого дохода, но их модели ведения бизнеса рассчитаны на долгий срок и завязаны на помещения, в которых они работают. Продление арендных отношений с хорошим гостиничным оператором может дать арендодателю возможность закрепить за собой добросовестного арендатора, который никуда не денется, и избежать риска простоя помещений во время рецессии.

Можно также изменить условия аренды или исключить некоторые положения, в которых указаны условия расторжения договора арендатором. Это снизит риски для арендодателя. На будущее это ограничивает имеющееся у арендатора пространство для маневра, но сейчас ценность этого пространства для вас может быть невысока, если вы в режиме выживания. Если компания прекратит свою деятельность, такое изменение условий ничего не будет вам стоить. Оно в любом случае никак не отразится на вашем балансе и поэтому может оказаться хорошим способом урезать затраты без последствий для вашего заемного и оборотного капитала.

Разделите с арендодателями и риски, и доходы. Еще один способ побудить вашего арендодателя пойти на пересмотр условий аренды — предложить ему другое финансовое вознаграждение за разрешение перенести или отменить ваши текущие арендные платежи. Оно может принять форму процентов на отсроченные выплаты или договоренность о разделении дохода. Хороший вариант — установить арендную плату как процент от выручки арендатора. (В странах, где выручку называют оборотом, это явление называется “аренда с оборота”.) Такого рода соглашение дает гарантию, что у арендатора достаточно денег для оплаты аренды и что платежи пропорциональны его выручке. И начисление процентов на отсроченные взносы, и аренда с оборота привязывают получаемое арендодателем вознаграждение к вашим будущим результатам. Вы не только сможете отсрочить любые выплаты, но и сумеете существенно увеличить поощрение, которое ваш арендодатель получит за оказанную вам помощь в сохранении бизнеса.

Этот подход широко используется в торговых центрах, в которых якорные арендаторы сильно влияют на стоимость самого здания. Аренда с оборота увязывает выгоды арендодателя и арендатора и может использоваться также и при аренде офисных и производственных помещений.

Будьте предприимчивы. Многие состоявшиеся компании сейчас оказались в положении стартапов. У них мало денег, но есть потенциал генерировать доход в будущем. Это означает, что они могут использовать структуры и идеи из мира прямых инвестиций, чтобы удержать свой бизнес на плаву. Сюда относятся выплаты кредиторам в ценных бумагах, долевая собственность на активы и, может быть, даже разделение прав на интеллектуальную собственность. Во многих случаях это крайняя версия аренды с оборота, при которой арендатор вступает в партнерство с арендодателем. Этот подход был относительно популярен во время последнего финансового кризиса, когда многие предприятия, которым было трудно погашать банковские кредиты, предложили банкам вместо денег акции или доли участия. Многие из этих сделок оказались очень прибыльными для банков.

Понимайте, в какую игру вы играете. На некоторых арендаторах лежат договорные обязательства соблюдать условия аренды до последней запятой. Если это так для вашего арендатора, вы мало что можете сделать, чтобы предотвратить судебный процесс. Однако в период локдауна многие суды были закрыты, и применить законное принуждение могло быть непросто. Это снижало ценность “лучшей альтернативы обсуждаемому соглашению” для арендодателей.

Ваша стратегия должна быть нацелена на то, чтобы преимущество подобных вариантов было для арендодателя минимально и ему стало выгодно сесть за стол переговоров. Вам нужно поговорить с вашей командой юристов о том, как сделать это официально, и вместе тщательно изучить договор об аренде с учетом альтернатив. Весной многие сетевые бренды — в том числе Adidas в Германии, Burger King в Великобритании и Staples в США — официально заявили, что не будут платить за аренду. Тема сразу привлекла внимание общественности: кому нести основное бремя локдауна — ритейлерам или арендодателям? Вероятно, это сознательно выбранная стратегия, рассчитанная на принуждение арендодателей к переговорам.

Независимо от того, может ли ваш арендодатель сотрудничать с вами или нет, важно обсудить с ним ситуацию, если вы столкнулись с трудностями. Переговоры уменьшают информационную асимметрию. Даже в случае конфликта они помогут вам понять, с каким риском вы имеете дело и чем ваши партнеры не готовы поступиться. Информация критически важна для обеих сторон для понимания приоритетов, выгод, которые они могут получить, и управления этими приоритетами и выгодами. Кроме того, они помогают понять мотивацию другой стороны. Например, многие арендодатели встревожены тем, что арендаторы-оппортунисты, не нуждающиеся в помощи, могут воспользоваться текущей ситуацией и попросить о снижении арендной платы. Убедить вашего арендодателя, что вы не из таких, — хорошее начало для переговоров.

Об авторах

Никодем Шумило (Nikodem Szumilo) — преподаватель экономики и финансов антропогенной среды в Университетском колледже Лондона.

Томас Вигельманн (Thomas Wiegelmann) — управляющий директор в Schroder Real Estate Asset Management и член совета выпускников Гарварда по вопросам недвижимости.

Добавить комментарий

Автор:

Введите Код, указанный на рисунке
 




Новини

20:06 - Пріоритети діяльності Державної авіаційної служби України на 2021-2023 роки
19:42 - “Энергоатом” решил ускорить подготовительные работы для достройки третьего энергоблока Хмельницкой АЭС
19:42 - Запасы угля на всех ТЭС Украины отказались ниже плановых
19:18 - Сталий розвиток інфраструктури та мобільність: про що говорили на зустрічі з командою ООН
19:18 - Фахівці проводять перевірку інформації щодо розлиття рожевої речовини поблизу м. Рівне
19:18 - Міністр фінансів України Сергій Марченко зустрівся з тимчасово повіреним у справах США в Україні Джорджем Кентом
19:18 - Мінекономіки: промвиробництво зростає четвертий місяць поспіль
18:48 - Межбанк закрылся долларом по 27,06
18:48 - Инвестор внутренних дел. С чем экс-глава МВД Арсен Аваков покинул министерское кресло
18:48 - Действие контрактов НБУ с детективами Kroll по делу Приватбанка завершилось
18:48 - Денис Шмыгаль поручил расширить условия льготных ипотечных программ
18:48 - Украинские банки ожидают дальнейший рост спроса на потребительские кредиты
18:48 - Минэкономики призвало инвесторов готовить документы для господдержки проектов
18:48 - Премьер поручил предусмотреть докапитализацию Фонда содействия молодежному жилищному строительству
17:54 - Минздрав признало неизбежность нового локдауна в Украине
17:54 - Телехолдинг Игоря Коломойского будет показывать российские сериалы на языке оригинала
17:54 - Украина увеличила экспорт нефтепродуктов в 1,8 раза
17:54 - Тарифы “Укрпочты” вырастут до 40%
17:54 - Назначен заместитель гендиректора по производству “ArcelorMittal Кривой Рог”
17:45 - Підсумки торгів цінними паперами на Українській біржі за 23.07.2021
17:12 - Екватор вступу до закладів професійної освіти: МОН публікує ключові дані та перелік регіонів-лідерів з набору вступників
17:12 - Денис Шмигаль: Завдання Уряду — максимально розширити іпотечні програми, щоб забезпечити українців доступним житлом
17:12 - НАТО посилить підтримку України з питань фізичної реабілітації військовослужбовців-учасників бойових дій в рамках Трастового Фонду НАТО
17:12 - Олексій Чернишов: Проект «DNISTER CANYON» — чудовий приклад переваг децентралізації
17:00 - Госбанки в июне выдали четырем городам кредиты на 1,5 млрд гривен
17:00 - НБУ объяснило, почему ликвидировал подразделение по вопросам Приватбанка
17:00 - Еврокомиссия получила ноту Украины о консультациях по “Северному потоку-2”
17:00 - Госгеонедр выставила на аукцион 5 участков для добычи нефти и газа
16:46 - ФОП має право вільно користуватися коштами з розрахункового рахунку для підприємницької діяльності, якщо сплатив всі податки
16:06 - Закон об отмене коррупционной процедуры переаттестации моряков подписан Владимиром Зеленским


Більше новин

ВалютаКурс
Австралійський долар19.9763
Канадський долар21.5239
Юань Женьміньбі4.1757
Куна4.2255
Чеська крона1.2415
Данська крона4.2812
Гонконгівський долар3.4815
Форинт0.088633
Індійська рупія0.36335
Рупія0.001866
Новий ізраїльський шекель8.268
Єна0.24468
Теньге0.06352
Вона0.023513
Мексиканське песо1.3471
Молдовський лей1.4974
Новозеландський долар18.9079
Норвезька крона3.0598
Російський рубль0.36764
Саудівський ріял7.2109
Сінгапурський долар19.9029
Ренд1.8327
Шведська крона3.1182
Швейцарський франк29.3761
Єгипетський фунт1.7259
Фунт стерлінгів37.2275
Долар США27.048
Білоруський рубль10.7628
Румунський лей6.469
Турецька ліра3.1656
СПЗ (спеціальні права запозичення)38.4304
Болгарський лев16.2753
Євро31.845
Злотий6.9697
Алжирський динар0.20252
Така0.32108
Вірменський драм0.05491
Іранський ріал0.00064827
Іракський динар0.018649
Сом0.32145
Ліванський фунт0.018061
Лівійський динар6.0418
Малайзійський ринггіт6.5624
Марокканський дирхам3.0531
Пакистанська рупія0.17293
Донг0.0011827
Бат0.84898
Дирхам ОАЕ7.4129
Туніський динар9.722
Узбецький сум0.0025708
Туркменський новий манат7.7793
Сербський динар0.27515
Азербайджанський манат16.0237
Сомоні2.405
Ларі8.6079
Бразильський реал5.4721
Золото48582.81
Срібло681.15
Платина29108.79
Паладій73787.48

Курси валют, встановлені НБУ на: 26.07.2021

ТікерOpenMaxMinCloseVolume
BAVL0.450.450.4310.43152290.00
UNAF28528527627697060.00

Дані за 23.07.2021