Аренда во время кризиса: стратегии, которые помогут выжить

hbr-russia.ru, 14 октября 2020. Опубликовано 15:53 19 октября 2020 года Десяткам миллионов компаний по всему миру в период пандемии трудно покрывать свои накладные расходы, в то же время экономическую активность приходится поддерживать в значительной мере в удаленном режиме.

В таких условиях арендная плата за офисы, досуговые и гостиничные объекты, торговые площади для непродовольственных розничных магазинов и производственные помещения составляет большую, но временно необязательную статью расходов. От того, насколько у менеджеров получится управлять этими расходами, может во многом зависеть выживание бизнеса в период кризиса. В этой статье мы расскажем, о чем важно подумать каждому руководителю перед разговором с арендодателем. Также мы поделимся стратегиями, которые могут помочь и арендодателю, и арендатору, и отметим некоторые вероятные последствия таких договоренностей для будущих арендных договоров.

Оцените, в каком положении находится ваш арендодатель

Первый шаг к успешным переговорам об арендных платежах — изучить точку зрения арендодателя. На рынке недвижимости существует множество разных типов инвесторов, и собственник вашего рабочего помещения может принадлежать к любому из них. Для переговоров важнее всего такие факторы, как отношение арендодателя к деньгам и риску, способность пережить снижение арендной платы и договорные обязательства.

В частности, недвижимость — популярный инвестиционный актив для пенсионных фондов, так как она обычно обеспечивает постоянный доход, нужный им, чтобы выполнять свои обязательства. Если ваши здания принадлежат такого рода компании, для которой важен бесперебойный доход, для нее может быть приоритетом возможность получать хоть какие-то платежи (пусть даже частичные). Напротив, многие здания принадлежат инвесторам (например, инвестиционным фондам), которым нужно периодически докладывать о стоимости своих активов и доходности инвестиций. Их приоритет — убедительные показатели, и они могут быть озабочены общим уровнем платежей больше, чем их своевременностью. Они могут скорее согласиться на отсрочку выплат, чем на скидку. Кроме того, эти собственники оказались в трудном положении, потому что в данный момент невозможно оценить свое имущество, и они не знают, насколько уменьшилась капитальная стоимость их активов. Это вынуждает их предельно жестко подходить к управлению прибылью.

У других собственников могут быть другие приоритеты. Семейные офисы, сосредоточенные на долгосрочной перспективе, могут в стремлении сохранить арендаторов проявить наибольшую гибкость. Напротив, некоторые девелоперы могут быть больше озабочены краткосрочной перспективой. Понимание того, кто владелец вашего здания и какие у него приоритеты, поможет вам подготовить успешную стратегию переговоров.

Предложите решение

Если ваш бизнес перешел в режим выживания, вы, вероятно, не можете заплатить за аренду помещений. Тогда вам нужно попытаться договориться об изменении текущих условий аренды. Вместо того чтобы просто отказываться от платежей, рекомендуем вам предложить арендодателю некое решение. Это дает вам больше возможностей и уменьшает риски, с которыми вы столкнетесь, когда текущий кризис пойдет на спад.

При подготовке предложения для вашего арендодателя вам могут помочь следующие рекомендации.

Мыслите в долгосрочной перспективе. Есть несколько параметров аренды, изменение которых может быть выгодно вашему арендодателю, но при этом не потребует от вас никаких дополнительных выплат. Если вы хороший арендатор (в нормальные времена), предложение продлить срок аренды может оказаться привлекательным для собственника помещения, обеспокоенного возможностью простоя в ближайшие годы. Вероятность снижения спроса на аренду будет особенно высока, если текущая рецессия окажется затяжной. Хороший пример тому — отели. В данный момент они не получают никакого дохода, но их модели ведения бизнеса рассчитаны на долгий срок и завязаны на помещения, в которых они работают. Продление арендных отношений с хорошим гостиничным оператором может дать арендодателю возможность закрепить за собой добросовестного арендатора, который никуда не денется, и избежать риска простоя помещений во время рецессии.

Можно также изменить условия аренды или исключить некоторые положения, в которых указаны условия расторжения договора арендатором. Это снизит риски для арендодателя. На будущее это ограничивает имеющееся у арендатора пространство для маневра, но сейчас ценность этого пространства для вас может быть невысока, если вы в режиме выживания. Если компания прекратит свою деятельность, такое изменение условий ничего не будет вам стоить. Оно в любом случае никак не отразится на вашем балансе и поэтому может оказаться хорошим способом урезать затраты без последствий для вашего заемного и оборотного капитала.

Разделите с арендодателями и риски, и доходы. Еще один способ побудить вашего арендодателя пойти на пересмотр условий аренды — предложить ему другое финансовое вознаграждение за разрешение перенести или отменить ваши текущие арендные платежи. Оно может принять форму процентов на отсроченные выплаты или договоренность о разделении дохода. Хороший вариант — установить арендную плату как процент от выручки арендатора. (В странах, где выручку называют оборотом, это явление называется “аренда с оборота”.) Такого рода соглашение дает гарантию, что у арендатора достаточно денег для оплаты аренды и что платежи пропорциональны его выручке. И начисление процентов на отсроченные взносы, и аренда с оборота привязывают получаемое арендодателем вознаграждение к вашим будущим результатам. Вы не только сможете отсрочить любые выплаты, но и сумеете существенно увеличить поощрение, которое ваш арендодатель получит за оказанную вам помощь в сохранении бизнеса.

Этот подход широко используется в торговых центрах, в которых якорные арендаторы сильно влияют на стоимость самого здания. Аренда с оборота увязывает выгоды арендодателя и арендатора и может использоваться также и при аренде офисных и производственных помещений.

Будьте предприимчивы. Многие состоявшиеся компании сейчас оказались в положении стартапов. У них мало денег, но есть потенциал генерировать доход в будущем. Это означает, что они могут использовать структуры и идеи из мира прямых инвестиций, чтобы удержать свой бизнес на плаву. Сюда относятся выплаты кредиторам в ценных бумагах, долевая собственность на активы и, может быть, даже разделение прав на интеллектуальную собственность. Во многих случаях это крайняя версия аренды с оборота, при которой арендатор вступает в партнерство с арендодателем. Этот подход был относительно популярен во время последнего финансового кризиса, когда многие предприятия, которым было трудно погашать банковские кредиты, предложили банкам вместо денег акции или доли участия. Многие из этих сделок оказались очень прибыльными для банков.

Понимайте, в какую игру вы играете. На некоторых арендаторах лежат договорные обязательства соблюдать условия аренды до последней запятой. Если это так для вашего арендатора, вы мало что можете сделать, чтобы предотвратить судебный процесс. Однако в период локдауна многие суды были закрыты, и применить законное принуждение могло быть непросто. Это снижало ценность “лучшей альтернативы обсуждаемому соглашению” для арендодателей.

Ваша стратегия должна быть нацелена на то, чтобы преимущество подобных вариантов было для арендодателя минимально и ему стало выгодно сесть за стол переговоров. Вам нужно поговорить с вашей командой юристов о том, как сделать это официально, и вместе тщательно изучить договор об аренде с учетом альтернатив. Весной многие сетевые бренды — в том числе Adidas в Германии, Burger King в Великобритании и Staples в США — официально заявили, что не будут платить за аренду. Тема сразу привлекла внимание общественности: кому нести основное бремя локдауна — ритейлерам или арендодателям? Вероятно, это сознательно выбранная стратегия, рассчитанная на принуждение арендодателей к переговорам.

Независимо от того, может ли ваш арендодатель сотрудничать с вами или нет, важно обсудить с ним ситуацию, если вы столкнулись с трудностями. Переговоры уменьшают информационную асимметрию. Даже в случае конфликта они помогут вам понять, с каким риском вы имеете дело и чем ваши партнеры не готовы поступиться. Информация критически важна для обеих сторон для понимания приоритетов, выгод, которые они могут получить, и управления этими приоритетами и выгодами. Кроме того, они помогают понять мотивацию другой стороны. Например, многие арендодатели встревожены тем, что арендаторы-оппортунисты, не нуждающиеся в помощи, могут воспользоваться текущей ситуацией и попросить о снижении арендной платы. Убедить вашего арендодателя, что вы не из таких, — хорошее начало для переговоров.

Об авторах

Никодем Шумило (Nikodem Szumilo) — преподаватель экономики и финансов антропогенной среды в Университетском колледже Лондона.

Томас Вигельманн (Thomas Wiegelmann) — управляющий директор в Schroder Real Estate Asset Management и член совета выпускников Гарварда по вопросам недвижимости.