Аренда во время кризиса: стратегии, которые помогут выжить

19.10 16:42 | Укррудпром

hbr-russia.ru, 14 октября 2020. Опубликовано 15:53 19 октября 2020 года Десяткам миллионов компаний по всему миру в период пандемии трудно покрывать свои накладные расходы, в то же время экономическую активность приходится поддерживать в значительной мере в удаленном режиме.

В таких условиях арендная плата за офисы, досуговые и гостиничные объекты, торговые площади для непродовольственных розничных магазинов и производственные помещения составляет большую, но временно необязательную статью расходов. От того, насколько у менеджеров получится управлять этими расходами, может во многом зависеть выживание бизнеса в период кризиса. В этой статье мы расскажем, о чем важно подумать каждому руководителю перед разговором с арендодателем. Также мы поделимся стратегиями, которые могут помочь и арендодателю, и арендатору, и отметим некоторые вероятные последствия таких договоренностей для будущих арендных договоров.

Оцените, в каком положении находится ваш арендодатель

Первый шаг к успешным переговорам об арендных платежах — изучить точку зрения арендодателя. На рынке недвижимости существует множество разных типов инвесторов, и собственник вашего рабочего помещения может принадлежать к любому из них. Для переговоров важнее всего такие факторы, как отношение арендодателя к деньгам и риску, способность пережить снижение арендной платы и договорные обязательства.

В частности, недвижимость — популярный инвестиционный актив для пенсионных фондов, так как она обычно обеспечивает постоянный доход, нужный им, чтобы выполнять свои обязательства. Если ваши здания принадлежат такого рода компании, для которой важен бесперебойный доход, для нее может быть приоритетом возможность получать хоть какие-то платежи (пусть даже частичные). Напротив, многие здания принадлежат инвесторам (например, инвестиционным фондам), которым нужно периодически докладывать о стоимости своих активов и доходности инвестиций. Их приоритет — убедительные показатели, и они могут быть озабочены общим уровнем платежей больше, чем их своевременностью. Они могут скорее согласиться на отсрочку выплат, чем на скидку. Кроме того, эти собственники оказались в трудном положении, потому что в данный момент невозможно оценить свое имущество, и они не знают, насколько уменьшилась капитальная стоимость их активов. Это вынуждает их предельно жестко подходить к управлению прибылью.

У других собственников могут быть другие приоритеты. Семейные офисы, сосредоточенные на долгосрочной перспективе, могут в стремлении сохранить арендаторов проявить наибольшую гибкость. Напротив, некоторые девелоперы могут быть больше озабочены краткосрочной перспективой. Понимание того, кто владелец вашего здания и какие у него приоритеты, поможет вам подготовить успешную стратегию переговоров.

Предложите решение

Если ваш бизнес перешел в режим выживания, вы, вероятно, не можете заплатить за аренду помещений. Тогда вам нужно попытаться договориться об изменении текущих условий аренды. Вместо того чтобы просто отказываться от платежей, рекомендуем вам предложить арендодателю некое решение. Это дает вам больше возможностей и уменьшает риски, с которыми вы столкнетесь, когда текущий кризис пойдет на спад.

При подготовке предложения для вашего арендодателя вам могут помочь следующие рекомендации.

Мыслите в долгосрочной перспективе. Есть несколько параметров аренды, изменение которых может быть выгодно вашему арендодателю, но при этом не потребует от вас никаких дополнительных выплат. Если вы хороший арендатор (в нормальные времена), предложение продлить срок аренды может оказаться привлекательным для собственника помещения, обеспокоенного возможностью простоя в ближайшие годы. Вероятность снижения спроса на аренду будет особенно высока, если текущая рецессия окажется затяжной. Хороший пример тому — отели. В данный момент они не получают никакого дохода, но их модели ведения бизнеса рассчитаны на долгий срок и завязаны на помещения, в которых они работают. Продление арендных отношений с хорошим гостиничным оператором может дать арендодателю возможность закрепить за собой добросовестного арендатора, который никуда не денется, и избежать риска простоя помещений во время рецессии.

Можно также изменить условия аренды или исключить некоторые положения, в которых указаны условия расторжения договора арендатором. Это снизит риски для арендодателя. На будущее это ограничивает имеющееся у арендатора пространство для маневра, но сейчас ценность этого пространства для вас может быть невысока, если вы в режиме выживания. Если компания прекратит свою деятельность, такое изменение условий ничего не будет вам стоить. Оно в любом случае никак не отразится на вашем балансе и поэтому может оказаться хорошим способом урезать затраты без последствий для вашего заемного и оборотного капитала.

Разделите с арендодателями и риски, и доходы. Еще один способ побудить вашего арендодателя пойти на пересмотр условий аренды — предложить ему другое финансовое вознаграждение за разрешение перенести или отменить ваши текущие арендные платежи. Оно может принять форму процентов на отсроченные выплаты или договоренность о разделении дохода. Хороший вариант — установить арендную плату как процент от выручки арендатора. (В странах, где выручку называют оборотом, это явление называется “аренда с оборота”.) Такого рода соглашение дает гарантию, что у арендатора достаточно денег для оплаты аренды и что платежи пропорциональны его выручке. И начисление процентов на отсроченные взносы, и аренда с оборота привязывают получаемое арендодателем вознаграждение к вашим будущим результатам. Вы не только сможете отсрочить любые выплаты, но и сумеете существенно увеличить поощрение, которое ваш арендодатель получит за оказанную вам помощь в сохранении бизнеса.

Этот подход широко используется в торговых центрах, в которых якорные арендаторы сильно влияют на стоимость самого здания. Аренда с оборота увязывает выгоды арендодателя и арендатора и может использоваться также и при аренде офисных и производственных помещений.

Будьте предприимчивы. Многие состоявшиеся компании сейчас оказались в положении стартапов. У них мало денег, но есть потенциал генерировать доход в будущем. Это означает, что они могут использовать структуры и идеи из мира прямых инвестиций, чтобы удержать свой бизнес на плаву. Сюда относятся выплаты кредиторам в ценных бумагах, долевая собственность на активы и, может быть, даже разделение прав на интеллектуальную собственность. Во многих случаях это крайняя версия аренды с оборота, при которой арендатор вступает в партнерство с арендодателем. Этот подход был относительно популярен во время последнего финансового кризиса, когда многие предприятия, которым было трудно погашать банковские кредиты, предложили банкам вместо денег акции или доли участия. Многие из этих сделок оказались очень прибыльными для банков.

Понимайте, в какую игру вы играете. На некоторых арендаторах лежат договорные обязательства соблюдать условия аренды до последней запятой. Если это так для вашего арендатора, вы мало что можете сделать, чтобы предотвратить судебный процесс. Однако в период локдауна многие суды были закрыты, и применить законное принуждение могло быть непросто. Это снижало ценность “лучшей альтернативы обсуждаемому соглашению” для арендодателей.

Ваша стратегия должна быть нацелена на то, чтобы преимущество подобных вариантов было для арендодателя минимально и ему стало выгодно сесть за стол переговоров. Вам нужно поговорить с вашей командой юристов о том, как сделать это официально, и вместе тщательно изучить договор об аренде с учетом альтернатив. Весной многие сетевые бренды — в том числе Adidas в Германии, Burger King в Великобритании и Staples в США — официально заявили, что не будут платить за аренду. Тема сразу привлекла внимание общественности: кому нести основное бремя локдауна — ритейлерам или арендодателям? Вероятно, это сознательно выбранная стратегия, рассчитанная на принуждение арендодателей к переговорам.

Независимо от того, может ли ваш арендодатель сотрудничать с вами или нет, важно обсудить с ним ситуацию, если вы столкнулись с трудностями. Переговоры уменьшают информационную асимметрию. Даже в случае конфликта они помогут вам понять, с каким риском вы имеете дело и чем ваши партнеры не готовы поступиться. Информация критически важна для обеих сторон для понимания приоритетов, выгод, которые они могут получить, и управления этими приоритетами и выгодами. Кроме того, они помогают понять мотивацию другой стороны. Например, многие арендодатели встревожены тем, что арендаторы-оппортунисты, не нуждающиеся в помощи, могут воспользоваться текущей ситуацией и попросить о снижении арендной платы. Убедить вашего арендодателя, что вы не из таких, — хорошее начало для переговоров.

Об авторах

Никодем Шумило (Nikodem Szumilo) — преподаватель экономики и финансов антропогенной среды в Университетском колледже Лондона.

Томас Вигельманн (Thomas Wiegelmann) — управляющий директор в Schroder Real Estate Asset Management и член совета выпускников Гарварда по вопросам недвижимости.

Добавить комментарий

Автор:

Введите Код, указанный на рисунке
 




Новини

18:36 - Межбанк закрылся долларом по 28,51
18:36 - Дорогая доставка. Как с нового года в Украине повысят тарифы на газ
18:36 - Президенту бизнеса Петра Порошенко объявят о подозрении из-за ДТП с велосипедистами
18:36 - В Донецкой и Луганской областях 65 объектов инфраструктуры обустроят источниками солнечной генерации
18:36 - Банк “Сич” взял кредит рефинансирования на 100 млн гривен
18:36 - Членом правления Ощадбанка назначен экс-чиновник НБУ
18:24 - ОГТСУ: Підвищення тарифів для облгазів має відбуватися одночасно із впровадженням дієвого механізму контролю їх цільового використання
17:48 - Обліковано 1 458 999 внутрішньо переміщених осіб
17:48 - Абрамова Ю. М. - Інформація щодо проведення перевірки, передбаченої Законом України "Про очищення влади"
17:45 - Новорічна Акція для вкладників КРИСТАЛБАНКу!
17:42 - Бывший рейдер Коломойского считает, что выплата Ахметовым 20 тыс долларов нардепам-”слугам” — вынужденная мера
17:42 - Немцы уверяют, что рынок электроэнергии в Украине не конкурентный
17:42 - “Интерпайп” Виктора Пинчука начал поставки колес для Deutsche Bahn под псевдошвейцарским брендом
17:42 - “Кузница на Рыбальском” вернула Минфину более 300 млн гривен
17:42 - NASA решила построить на Луне атомную электростанцию
17:42 - Глава “Укроборонпрома” заявил о коллапсе с производством боеприпасов в Украине
16:48 - Средняя зарплата врача специализированной помощи — менее 9 тыс гривен
16:48 - На министра энергетики рассматривают Витренко, у которого конфликт интересов с государством на 20 млн долларов
16:48 - Потребление металла в Украине сократилось на 10,2% с начала года
16:48 - Кабмин оценил расходы на выплату компенсаций на время локдауна в 15 млрд гривен
16:30 - Курси валют, встановлені НБУ на: 01.12.2020
16:06 - «Украинская страховая группа» за 9 месяцев 2020 года увеличила премии на 24% до 1,37 млрд. грн.
16:06 - CК Евроинс Украина за 10 месяцев 2020 года увеличила премии на 34% до 280 млн грн.
16:06 - Функции Координационного совета МТСБУ перешли к Правлению НБУ
15:54 -  Нужно быть готовым, что любая клиника, принимающая плановых больных, рано или поздно столкнется с COVID-19 — анестезиолог Сергей Дубров
15:54 - Депутаты в тюрьму не хотят. Как Зе и Рада решили вернуть ответственность за декларирование в лайт-варианте
15:54 - Президент внес законопроект об отсрочке РРО, но ФОПов он не устраивает. Начнется ли завтра Налоговый майдан?
15:54 - Владимир Зеленский предлагает отсрочить обязательные кассовые аппараты для физлиц-предпринимателей на год
15:54 - В Украине самая высокая цена на электроэнергию в Европе
15:42 - За минулий тиждень нараховано 3,2 млн грн плати за перевантаження, - Владислав Криклій


Більше новин

ВалютаКурс
Австралійський долар21.0188
Канадський долар21.9988
Юань Женьміньбі4.3327
Куна4.5203
Чеська крона1.3027
Данська крона4.5887
Гонконгівський долар3.6763
Форинт0.094924
Індійська рупія0.38475
Рупія0.0020174
Новий ізраїльський шекель8.6148
Єна0.27357
Теньге0.066984
Вона0.025766
Мексиканське песо1.4206
Молдовський лей1.6531
Новозеландський долар20.0599
Норвезька крона3.2341
Російський рубль0.37456
Саудівський ріял7.5976
Сінгапурський долар21.3024
Ренд1.8568
Шведська крона3.3579
Швейцарський франк31.4893
Єгипетський фунт1.818
Фунт стерлінгів38.0011
Долар США28.4962
Білоруський рубль11.0109
Азербайджанський манат16.7694
Румунський лей7.0075
Турецька ліра3.6594
СПЗ (спеціальні права запозичення)40.7336
Болгарський лев17.4545
Євро34.1456
Злотий7.633
Алжирський динар0.22081
Така0.33604
Вірменський драм0.056272
Іранський ріал0.00067848
Іракський динар0.023946
Сом0.33605
Ліванський фунт0.018903
Лівійський динар21.0771
Малайзійський ринггіт6.9962
Марокканський дирхам3.14
Донг0.0012314
Бат0.94143
Дирхам ОАЕ7.7583
Туніський динар10.4493
Узбецький сум0.0027328
Новий тайванський долар0.99784
Туркменський новий манат8.1418
Ганське седі4.8729
Сербський динар0.29032
Сомоні2.5218
Ларі8.5837
Бразильський реал5.3839
Золото50410.92
Срібло629.64
Платина27853.33
Паладій68455.57

Курси валют, встановлені НБУ на: 01.12.2020

ТікерOpenMaxMinCloseVolume
MHPC184.5184.517217212790.00
UNAF16416716416799000.00

Дані за 30.11.2020