Аренда во время кризиса: стратегии, которые помогут выжить

19.10.2020 16:42 | Укррудпром

hbr-russia.ru, 14 октября 2020. Опубликовано 15:53 19 октября 2020 года Десяткам миллионов компаний по всему миру в период пандемии трудно покрывать свои накладные расходы, в то же время экономическую активность приходится поддерживать в значительной мере в удаленном режиме.

В таких условиях арендная плата за офисы, досуговые и гостиничные объекты, торговые площади для непродовольственных розничных магазинов и производственные помещения составляет большую, но временно необязательную статью расходов. От того, насколько у менеджеров получится управлять этими расходами, может во многом зависеть выживание бизнеса в период кризиса. В этой статье мы расскажем, о чем важно подумать каждому руководителю перед разговором с арендодателем. Также мы поделимся стратегиями, которые могут помочь и арендодателю, и арендатору, и отметим некоторые вероятные последствия таких договоренностей для будущих арендных договоров.

Оцените, в каком положении находится ваш арендодатель

Первый шаг к успешным переговорам об арендных платежах — изучить точку зрения арендодателя. На рынке недвижимости существует множество разных типов инвесторов, и собственник вашего рабочего помещения может принадлежать к любому из них. Для переговоров важнее всего такие факторы, как отношение арендодателя к деньгам и риску, способность пережить снижение арендной платы и договорные обязательства.

В частности, недвижимость — популярный инвестиционный актив для пенсионных фондов, так как она обычно обеспечивает постоянный доход, нужный им, чтобы выполнять свои обязательства. Если ваши здания принадлежат такого рода компании, для которой важен бесперебойный доход, для нее может быть приоритетом возможность получать хоть какие-то платежи (пусть даже частичные). Напротив, многие здания принадлежат инвесторам (например, инвестиционным фондам), которым нужно периодически докладывать о стоимости своих активов и доходности инвестиций. Их приоритет — убедительные показатели, и они могут быть озабочены общим уровнем платежей больше, чем их своевременностью. Они могут скорее согласиться на отсрочку выплат, чем на скидку. Кроме того, эти собственники оказались в трудном положении, потому что в данный момент невозможно оценить свое имущество, и они не знают, насколько уменьшилась капитальная стоимость их активов. Это вынуждает их предельно жестко подходить к управлению прибылью.

У других собственников могут быть другие приоритеты. Семейные офисы, сосредоточенные на долгосрочной перспективе, могут в стремлении сохранить арендаторов проявить наибольшую гибкость. Напротив, некоторые девелоперы могут быть больше озабочены краткосрочной перспективой. Понимание того, кто владелец вашего здания и какие у него приоритеты, поможет вам подготовить успешную стратегию переговоров.

Предложите решение

Если ваш бизнес перешел в режим выживания, вы, вероятно, не можете заплатить за аренду помещений. Тогда вам нужно попытаться договориться об изменении текущих условий аренды. Вместо того чтобы просто отказываться от платежей, рекомендуем вам предложить арендодателю некое решение. Это дает вам больше возможностей и уменьшает риски, с которыми вы столкнетесь, когда текущий кризис пойдет на спад.

При подготовке предложения для вашего арендодателя вам могут помочь следующие рекомендации.

Мыслите в долгосрочной перспективе. Есть несколько параметров аренды, изменение которых может быть выгодно вашему арендодателю, но при этом не потребует от вас никаких дополнительных выплат. Если вы хороший арендатор (в нормальные времена), предложение продлить срок аренды может оказаться привлекательным для собственника помещения, обеспокоенного возможностью простоя в ближайшие годы. Вероятность снижения спроса на аренду будет особенно высока, если текущая рецессия окажется затяжной. Хороший пример тому — отели. В данный момент они не получают никакого дохода, но их модели ведения бизнеса рассчитаны на долгий срок и завязаны на помещения, в которых они работают. Продление арендных отношений с хорошим гостиничным оператором может дать арендодателю возможность закрепить за собой добросовестного арендатора, который никуда не денется, и избежать риска простоя помещений во время рецессии.

Можно также изменить условия аренды или исключить некоторые положения, в которых указаны условия расторжения договора арендатором. Это снизит риски для арендодателя. На будущее это ограничивает имеющееся у арендатора пространство для маневра, но сейчас ценность этого пространства для вас может быть невысока, если вы в режиме выживания. Если компания прекратит свою деятельность, такое изменение условий ничего не будет вам стоить. Оно в любом случае никак не отразится на вашем балансе и поэтому может оказаться хорошим способом урезать затраты без последствий для вашего заемного и оборотного капитала.

Разделите с арендодателями и риски, и доходы. Еще один способ побудить вашего арендодателя пойти на пересмотр условий аренды — предложить ему другое финансовое вознаграждение за разрешение перенести или отменить ваши текущие арендные платежи. Оно может принять форму процентов на отсроченные выплаты или договоренность о разделении дохода. Хороший вариант — установить арендную плату как процент от выручки арендатора. (В странах, где выручку называют оборотом, это явление называется “аренда с оборота”.) Такого рода соглашение дает гарантию, что у арендатора достаточно денег для оплаты аренды и что платежи пропорциональны его выручке. И начисление процентов на отсроченные взносы, и аренда с оборота привязывают получаемое арендодателем вознаграждение к вашим будущим результатам. Вы не только сможете отсрочить любые выплаты, но и сумеете существенно увеличить поощрение, которое ваш арендодатель получит за оказанную вам помощь в сохранении бизнеса.

Этот подход широко используется в торговых центрах, в которых якорные арендаторы сильно влияют на стоимость самого здания. Аренда с оборота увязывает выгоды арендодателя и арендатора и может использоваться также и при аренде офисных и производственных помещений.

Будьте предприимчивы. Многие состоявшиеся компании сейчас оказались в положении стартапов. У них мало денег, но есть потенциал генерировать доход в будущем. Это означает, что они могут использовать структуры и идеи из мира прямых инвестиций, чтобы удержать свой бизнес на плаву. Сюда относятся выплаты кредиторам в ценных бумагах, долевая собственность на активы и, может быть, даже разделение прав на интеллектуальную собственность. Во многих случаях это крайняя версия аренды с оборота, при которой арендатор вступает в партнерство с арендодателем. Этот подход был относительно популярен во время последнего финансового кризиса, когда многие предприятия, которым было трудно погашать банковские кредиты, предложили банкам вместо денег акции или доли участия. Многие из этих сделок оказались очень прибыльными для банков.

Понимайте, в какую игру вы играете. На некоторых арендаторах лежат договорные обязательства соблюдать условия аренды до последней запятой. Если это так для вашего арендатора, вы мало что можете сделать, чтобы предотвратить судебный процесс. Однако в период локдауна многие суды были закрыты, и применить законное принуждение могло быть непросто. Это снижало ценность “лучшей альтернативы обсуждаемому соглашению” для арендодателей.

Ваша стратегия должна быть нацелена на то, чтобы преимущество подобных вариантов было для арендодателя минимально и ему стало выгодно сесть за стол переговоров. Вам нужно поговорить с вашей командой юристов о том, как сделать это официально, и вместе тщательно изучить договор об аренде с учетом альтернатив. Весной многие сетевые бренды — в том числе Adidas в Германии, Burger King в Великобритании и Staples в США — официально заявили, что не будут платить за аренду. Тема сразу привлекла внимание общественности: кому нести основное бремя локдауна — ритейлерам или арендодателям? Вероятно, это сознательно выбранная стратегия, рассчитанная на принуждение арендодателей к переговорам.

Независимо от того, может ли ваш арендодатель сотрудничать с вами или нет, важно обсудить с ним ситуацию, если вы столкнулись с трудностями. Переговоры уменьшают информационную асимметрию. Даже в случае конфликта они помогут вам понять, с каким риском вы имеете дело и чем ваши партнеры не готовы поступиться. Информация критически важна для обеих сторон для понимания приоритетов, выгод, которые они могут получить, и управления этими приоритетами и выгодами. Кроме того, они помогают понять мотивацию другой стороны. Например, многие арендодатели встревожены тем, что арендаторы-оппортунисты, не нуждающиеся в помощи, могут воспользоваться текущей ситуацией и попросить о снижении арендной платы. Убедить вашего арендодателя, что вы не из таких, — хорошее начало для переговоров.

Об авторах

Никодем Шумило (Nikodem Szumilo) — преподаватель экономики и финансов антропогенной среды в Университетском колледже Лондона.

Томас Вигельманн (Thomas Wiegelmann) — управляющий директор в Schroder Real Estate Asset Management и член совета выпускников Гарварда по вопросам недвижимости.

Додати коментар

Користувач:
email:





Beneath blue sky's hue
Traders work the market's will
Wealth's potential blooms.

- Fin.Org.UA

Новини

08:35 - Курс валютной пары EUR/USD проторговывает область локальных min...
07:35 - Фінансовий астрологічний прогноз на 29.03.2024
21:00 - Новини 28 березня: реальний ВВП торік зріс на 5,3%, московія продає алмази сама собі
20:57 - У Telegram з'явиться функція обмеження кола відправників повідомлень
20:51 - Міністр оборони Рустем Умєров виступив на позачерговому засіданні Ради Україна-НАТО
20:46 - Коментар МЗС України щодо ветування росією проекту резолюції Ради Безпеки ООН щодо продовження мандату Групи експертів санкційного Комітету 1718 (КНДР)
20:42 - Майже 70% українців упевнені у відновленні економіки країни після перемоги – опитування 
20:34 - Україна та Польща підписали Меморандум про співробітництво у сфері енергетики
20:09 - московія через санкції почала продавати алмази сама собі
20:01 - Україна та Польща підписали Меморандум про співробітництво у сфері енергетики
20:00 - Кабмін готує програму пільгових кредитів для приватних українських виробників зброї
19:42 - Герман Галущенко в Одесі: Ворог повернувся до масованих атак по енергосистемі, але ми впораємось
19:36 - Експорт Вірменії до московія збільшився втричі – Euractiv
19:36 - Міноборони ініціювало роботу над законодавчим визначенням поняття «кібервійна»
19:26 - Герман Галущенко в Одесі: ворог повернувся до масованих атак по енергосистемі, але ми впораємось
19:23 - США та Велика Британія розслідують криптовалютні транзакції московії на 20 мільярдів доларів 
18:55 - Дубай втрачає привабливість для заможних росіян – Bloomberg
18:50 - "Укрнафта" почала бурити нову нафтову свердловину
18:49 - Ігор Клименко зустрівся у Варшаві з родинами загиблих нацгвардійців
18:38 - Руслан Стрілець та Пауліна Генніг-Клоска домовилися про посилення українсько-польської співпраці у сфері захисту довкілля
18:28 - Ольга Стефанішина та Міністр у справах ЄС Польщі Адам Шлапка провели першу зустріч у межах польського-українського діалогу щодо євроінтеграції
18:20 - Засновника FTX Бенкмана-Фріда засудили до 25 років в'язниці за шахрайство
18:15 - Слабость внутреннего спроса придавливает евро, поддерживает DAX
18:10 - Оштрафовано об’єкти оверсайту платіжної інфраструктури
18:07 - Як виявити корупцію в будівництві
17:45 - Підсумки торгів цінними паперами на Українській біржі за 28.03.2024
17:27 - Оновлено порядок виконання міжбанківських платіжних операцій через СЕП
17:26 - Держмитслужба спільно з Американською торговельною палатою працюватимуть над посиленням діалогу між бізнесом і митними органами
17:07 - УОП оновлює систему закупівель: тендери повертають на Prozorro 
17:05 - Денис Шмигаль: Україна та Польща спільно працюють над питанням збільшення зброї для нашої держави


Більше новин

ВалютаКурс
Австралійський долар25.5135
Канадський долар28.8988
Юань Женьміньбі5.4258
Чеська крона1.6737
Данська крона5.6807
Гонконгівський долар5.0125
Форинт0.107262
Індійська рупія0.47027
Рупія0.0024708
Новий ізраїльський шекель10.6496
Єна0.25938
Теньге0.087503
Вона0.029136
Мексиканське песо2.3679
Молдовський лей2.2228
Новозеландський долар23.4191
Норвезька крона3.6239
московський рубль0.42382
Сінгапурський долар29.055
Ренд2.0662
Шведська крона3.6744
Швейцарський франк43.3865
Єгипетський фунт0.8279
Фунт стерлінгів49.5641
Долар США39.2214
Білоруський рубль14.2561
Азербайджанський манат23.0755
Румунський лей8.5194
Турецька ліра1.2132
СПЗ (спеціальні права запозичення)51.9734
Болгарський лев21.6657
Євро42.367
Злотий9.8289
Алжирський динар0.28321
Така0.3459
Вірменський драм0.094144
Домініканське песо0.65004
Іранський ріал0.00090593
Іракський динар0.029045
Сом0.42551
Ліванський фунт0.000425
Лівійський динар7.8762
Малайзійський ринггіт8.022
Марокканський дирхам3.7715
Пакистанська рупія0.13675
Саудівський ріял10.1456
Донг0.0015437
Бат1.05901
Дирхам ОАЕ10.3594
Туніський динар12.1956
Узбецький сум0.0030447
Новий тайванський долар1.20401
Туркменський новий манат10.8712
Сербський динар0.3516
Сомоні3.4733
Ларі14.3241
Бразильський реал7.6217
Золото86820.49
Срібло968.09
Платина35516.55
Паладій39860.32

Курси валют, встановлені НБУ на 29.03.2024

ТікерOpenMaxMinCloseVolume
2041501006.631006.631006.631006.63145961.35
2262861032.451032.451032.451032.451073748.00
2288111122.611122.611122.611122.6122452.20
229025972.87972.87972.87972.872043027.00
BAVL0.240.240.240.24129600.00
CRSR061003.071003.071002.961003.07358088.07

Дані за 28.03.2024