Продана! Кому и как позволят покупать украинскую землю

Деловая столица, 31 марта 2020. Опубликовано 14:43 31 марта 2020 года Верховная Рада приняла исторический закон о продаже сельхозземель. Чего ждать участникам рынка и Украине?

Спорный закон в смутное время

Произошло то, чего одни ожидали с надеждой, другие — с опаской, третьи — с откровенным страхом. Верховная Рада приняла в целом законопроект №2178-10 “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения”, это произошло глубокой ночью, под конец — в присутствии президента Владимира Зеленского. 

Как известно, с момента вынесения законопроекта в сессионный зал феврале, депутаты разбирались с четырьмя тысячами поправок, внесенных оппонентами закона — прежде всего депутатами от ОПЗЖ. Эти депутаты — да и не только они — настаивали, что законопроект должен рассматриваться или после всенародного референдума (который его наверняка похоронил бы), или, как минимум, в нормальном порядке на очередной сессии ВР. Однако у “слуг народа” была четкая установка: законопроект — проголосовать в ускоренном порядке, иначе Украине грозит дефолт, так как она на фоне эпидемии лишится поддержки МВФ, потребовавшего открыть рынок земли. 

За закон исторической значимости проголосовали 259 депутатов. Из числа которых 206 относятся к фракции партии “Слуга народа”. Еще 23 голоса дала “Европейская солидарность”, 13 — партия “Голос”, 12 - депутатская группа “Доверие”, еще 5 поступили от внефракционных депутатов.

Итак, во-первых, сроки запуска рынка земли отодвинуты на 1 июля 2021 г. Напомним, что предыдущая редакция законопроекта предусматривала открытие рынка с 1 октября уже нынешнего года.

Также закон предусматривает, что до 1 января 2024 г. приобретать землю в собственность смогут только физические лица — граждане Украины. При этом концентрация земли в одних руках (то есть в собственности одного человека) в первые два года после запуска земельной реформы ограничена площадью 100 га. С июня 2023-го — 10 тыс. га, как и предполагалось первоначальным вариантом законопроекта. 

С 1 января 2024 г. покупать землю будет позволено также украинским юридическим лицам. Здесь концентрация земли в руках одного собственника ограничивается 10 тыс. гектаров.

Арендаторы земель, работающие на них с правом пользования не позднее чем с 2010 г., могут выкупить землю с рассрочкой до 10 лет по цене нормативной денежной оценки таких участков и без проведения земельных торгов. Право собственности покупатель получает после первого платежа. Арендатор имеет возможность передать преимущественное право на приобретение участка другому лицу, но об этом должен быть письменно уведомлен владелец.

Также не будут продаваться земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной и коммунальной собственности, а это около 11 млн га.

Цена продажи участков земли не может быть ниже их нормативной денежной оценки. Данная норма будет действовать до 1 января 2030 г. — предполагается, что к тому времени в Украине уже сформируется полноценный рынок. Расчет за покупку участков будет возможен только в безналичной форме.

Банки-лендлорды

Банки смогут становиться собственниками земельных участков только в рамках взыскания залога. После этого банк должен в течение двух лет продать доставшийся ему участок на торгах. В данном случае мы видим сразу два исключения из общих правил.

Во-первых, банкам будет позволено единовременно иметь в собственности больше 10 тыс. га и они будут иметь возможность держать их два года. То есть банк может превратиться в оператора земельного рынка.

Второе исключение: у банков, оперирующих землей, могут быть иностранные собственники в капитале. То есть формально иностранцы не получают возможности долгосрочного владения сельхозземлями в Украине, но смогут (при желании) манипулировать рынком в интересах аффилированных с ними лиц.

Большой компромисс

Пожалуй, самый большой компромисс власти с ее оппонентами — это то, как в принятом законе обставлен допуск иностранцев к покупке земли на территории Украины. Он будет возможен только после принятия соответствующего решения на общенациональном референдуме (читай: никогда).

Если не считать схем с банками, обойти запрет будет не так просто: иностранцам, лицам без гражданства и юридическим лицам запрещено приобретать доли в уставном капитале, акции, паи, членство в юридических лицах (кроме как в уставном капитале банков), которые являются владельцами земель сельскохозяйственного назначения. Также запрет распространяется на компании, которые находятся в собственности иностранных государств или офшоров, бенефициаров которых невозможно установить.

Но даже если референдум и позволит иностранцам покупать украинский чернозем, то это точно запретят делать юридическим лицам, участниками (бенефициарами) которых являются граждане государства-агрессора. Запретят и иностранным физическим лицам, в отношении которых применены санкции — и тут даже референдум не поможет. Также иностранным гражданам запрещается покупка земельных участков в 50 км зоне от государственной границы Украины.

Предыстория и критика

5 марта Владимир Зеленский на встрече с полтавским бизнесом заявил, что земельная реформа в стране будет однозначно доведена до конца. “Рынок земли есть возможность открыть в октябре, если будет принят закон. Если будут все реестры, кадастры, если все будет готово, оцифровано, — тогда он откроется. Хаоса никакого не будет. Если не будут готовы все кадастры, то значит пройдет какое-то время, и они будут готовы, потому что мы доведем эту реформу до конца однозначно”, — подчеркнул он.

По словам президента, со временем земельная реформа приведет к тому, что украинцы смогут заработать деньги на этом активе. “Я уверен, что как только будет принят этот закон, вы увидите, что не будет забастовок, вы увидите, что появятся деньги. Правда, какая будет цена? Но я думаю, что со временем будет увеличена цена на землю, и украинцы заработают деньги. Мне так кажется”, — сказал Зеленский.

Впрочем, вопрос “приведения в порядок” кадастровых данных может оказаться фатальным для нового закона. Потому что тут может возникнуть просто безумное количество конфликтов, требующих судебного разрешения. А земельные тяжбы, как свидетельствует мировая практика, могут тянуться десятилетиями и даже столетиями.

Хватает и другой критики. Например, экс-министр экономики Тимофей Милованов на своей странице в Facebook раскритиковал озвученный президентом подход к земельной реформе. По его мнению, новая модель рынка земли — это не реформа, а ее имитация. Сохраняется теневой рынок земли, а люди, которые работают на земле, не защищены от рейдерства. При этом государственная земля разворовывается: примерно половина такой земли якобы выведена из госсобственности за период действия моратория. А новая редакция закона об обороте земли, по мнению экс-министра, не решает никаких из этих проблем.

“Агрохолдинги продолжают расти, люди не получают справедливую стоимость за свою землю, общины не до получают налоги, будет меньше инвестиций чем могло быть, а возможность схем бесплатной приватизации государственной земли продолжит существовать, — считает Милованов. — Изменение формата рынке земли вновь отбрасывает Украину в развитии как минимум на несколько лет”.

Оппонентом Тимофея Милованова выступил финансовый аналитик Алексей Кущ. По его мнению, отсрочка крупномасштабных продаж земли — благо для фермеров, которые смогут подкопить капитал для последующей покупки гектаров.

“У фермера останется шанс победить в борьбе за право пользования землей, конкурируя ставкой аренды, в то время как при конкуренции в виде ресурсов на покупку у него нет шансов. Вначале нужно снизить ставки по кредитам и создать финансовый механизм поддержки, а затем заниматься гигантоманией”, — считает постоянный эксперт и автор “Деловой столицы”.

По мнению же Милованова — все наоборот. “Механизм финансовой поддержки был разработан... Первое, компенсация процентных ставок по кредитам на покупку земли. Для фермеров, ставки составляли бы 3-5% в гривне. Это прекрасный процент, — пишет он. — Сумма компенсации ограничена — чтобы поддержка была только для малых и средних фермеров. Второе, государственный фонд гарантирования кредитов. Для того, чтобы кредиты могли получить те малые фермеры, у кого нет кредитной истории. Ограничение до 500 га”.

Наверняка открытие рынка земли вызовет еще немало конраверсионных вопросов, к объективному рассмотрению и анализу которых “Деловая столица” обязательно вернется.

Денис ЛАВНИКЕВИЧ