Энергоэффективная недвижимость: игра на повышение

Деловая столица, 30 января 2017.
Опубликовано 08:30 31 января 2017 года


Возрастающие цены на энергоносители вынуждают покупателей недвижимости учитывать эксплуатационные расходы, а строителей — активнее применять энергоэффективные технологии.

Однако на сегодняшний день в Украине наблюдается дефицит энергоэффективного жилья, а его стоимость растет.

Энергоэффективный дом — это здание, в котором оптимальный внутренний микроклимат обеспечивается при низком энергопотреблении благодаря определенным параметрам ограждающих конструкций и инженерного оборудования. Экономия энергии в таких домах может достигать 90% по сравнению со зданиями массовых серий. Годовая потребность в отоплении энергоэффективного дома может не превышать 15 кВт·ч/кв. м, а общее первичное потребление энергии составляет не более 120 кВт·ч на 1 кв. м в год.

Ярким примером энергоэффективных устройств могут быть системы “умный дом” — это, в частности, системы подачи тепла, вентиляции, электроэнергии, которые включаются при нахождении человека в помещении и прекращают подачу в его отсутствии. Ведь известно, что около 40% всей энергии, потребляемой в мире, используется в зданиях. Из них 60-70% потребители расходуют на отопление и кондиционирование.

Еще до недавних пор низкую энергоэффективность жилого фонда не замечали не только в Украине, но и в мире — из-за доступа к дешевым энергоресурсам.

Европейская практика

Первой проснулась и начала считать расходы на неэффективное использование энергии Европа. Теперь строительство домов с низким потреблением энергии в европейских странах с каждым годом набирает обороты. Так, с 2010 г. в ЕС строятся дома с низким потреблением энергии, с 2012-го — увеличивается количество пассивных домов (не нуждающихся в отоплении), задача на 2015-2020 гг. — строить дома с нулевым потреблением энергии. Другими словами, современные здания уже изначально спроектированы таким образом, чтобы сделать более дешевым их обслуживание, сохранив при этом комфортные условия для проживания.

Сейчас в Европе принята следующая классификация энергоэффективных зданий: дома низкого энергопотребления (ДНЭ), дома ультранизкого энергопотребления (ДУЭ) и пассивные. Как показывает опыт Германии и Скандинавских стран, особенно Дании и Финляндии, энергопотери можно свести к минимуму. Суммарный эффект экономии тепла в новых жилых и коммерческих зданиях здесь составляет 50-70%.

Стоит отметить, что контроль за соблюдением энергетических характеристик зданий в ЕС в последние годы намного ужесточился. В частности, он производится с помощью энергоаудита и энергетической сертификации зданий. Эти системы контроля подтверждают заявленный при строительстве класс энергоэффективности и стимулируют собственника не только не допускать его снижения, но и постоянно улучшать системы энергоснабжения и потребления. К слову, достигаются европейские показатели за счет целого комплекса мероприятий на уровне государства — законодательные инициативы, льготное кредитование и налогообложение.

Украинские реалии

“Во времена дешевых энергоресурсов вопросом энергоэффективности никто не занимался. Но очевидно, что по европейским стандартам дома в Украине потребляют очень много. Так, по нашим оценкам, в среднем мы тратим 230 кВт·ч на 1 кв. м, что на 45% больше по сравнению с той же Польшей”, — рассказал вице-премьер-министр — министр регионального развития, строительства и ЖКХ Украины Геннадий Зубко.

В соответствии с ГСН (государственные строительные нормы) “Тепловая изоляция зданий” в Украине есть шесть классов зданий по энергетической эффективности — от А до F. Класс А имеет наиболее низкое энергопотребление, F — самый расточительный. К примеру, в классе А применяется усиленная теплоизоляция, энергосберегающие стеклопакеты, эффективное LED-освещение, лифты с оптимизированным уровнем энергопотребления, а параметры инженерного оборудования и конструкции дома обеспечивают оптимальный микроклимат с низким расходом энергии.

По данным ОО “Ассоциация энергетических аудиторов Украины”, более 85% существующего жилого фонда относится к классам Е и F и только 5% новостроек 2014-2016 гг. соответствуют классам С и B.
Кстати, система классификаций зданий по энергоэффективности в Украине не является обязательной для застройщиков. “Конечно же, она должна носить обязательный характер и осуществляться по единой методологии, иначе это может привести к манипуляциям, — уверен Геннадий Зубко. — Представьте, каждый застройщик будет считать по-своему. И каждый заинтересован, чтобы его дом “на бумаге” был максимально энергоэффективным”. Чтобы система заработала полноценно, необходимо принятие законопроекта “Об энергоэффективности зданий”. После этого можно будет создать открытую каждому потребителю базу энергоэффективности зданий и собрать соответствующую статистику.

По информации Ассоциации энергетических аудиторов, в здании, которое не соответствует современным требованиям к энергоэффективности, платежи за тепло могут быть в два-три раза выше, чем в новостройках. “Существенный рост коммунальных тарифов заставляет украинцев при выборе квартиры обращать внимание не только на цену, планировочные решения и инфраструктуру, но и на стоимость ее последующего обслуживания.

Этот вопрос остро встал только несколько лет назад, поэтому не все застройщики успели переориентироваться на создание энергоэффективного жилья”, — отметила заместитель коммерческого директора компании “Интергал-Буд” Анна Лаевская. Она напомнила, что, согласно строительным нормам, с 2013 г. в Украине запрещено строить дома с классом энергоэффективности ниже С. При этом добавила, что некоторые недобросовестные застройщики не принимают во внимание данные требования.

Энергопотребление понижаем

Буквально на днях Мин-регионстрой представил новые ГСН “Тепловая изоляция зданий”, которые предусматривают установление минимальных требований к энергоэффективности зданий. Их цель — рациональное использование энергоресурсов на отопление, охлаждение и соблюдение санитарных параметров микроклимата помещений при их эксплуатации. В основу новых ГСН заложена комплексная оценка зданий, где нормируются расходы энергии не только на отопление дома, но и на потребление энергии в целом. Как рассказал Геннадий Зубко, внедрение документа позволит Украине ввести единые со странами ЕС стандарты для расчетов показателей энергоэффективности зданий. А благодаря современному программному обеспечению, разработанному при поддержке ЕБРР, будет охвачен весь технологический процесс, автоматизирован процесс расчета и определения класса энергоэффективности, то есть все участники рынка смогут работать в едином поле.

По словам заместителя министра регионального развития, строительства и ЖКХ Льва Парцхаладзе, новые нормы позволят ежегодно экономить около 150 млн куб. м газа.

При этом для новостроек экономия энергии увеличится на 30%, а для реконструированных построек — в 2,5-3 раза. Таким образом, Украина может дополнительно экономить по 1 млрд грн в год. Еще одним позитивным аспектом введения новых норм генеральный директор АОЗТ “НПО “Созидатель” Леонид Турчин назвал введение энергоаудита.

Ожидается, что в ближайшее время документ пройдет публичные обсуждения и вступит в силу. Вот только эффективное внедрение новых строительных норм станет возможным при условии принятия пакета законопроектов: “О жилищно-коммунальных услугах”, “Об энергетической эффективности зданий”, “О коммерческом учете” и “О фонде энергоэффективности”.

Без принятия последнего не может начать работу Фонд энергоэффективности, инициированный правительством. На его финансирование в госбюджете-2017 заложено 400 млн грн, украинские партнеры — ЕС и Германия — обещали инвестировать в Фонд 100 млн евро в течение ближайших трех-четырех лет.

Сейчас в Украине действуют две программы по повышению энергоэффективности жилого фонда: госпрограмма “Теплые кредиты” с бюджетом 400 млн грн на 2017 г. и программа IQ еnergy от ЕБРР и других доноров с бюджетом 90 млн евро до сентября 2020 г.

По обеим программам частные домохозяйства и ОСМД могут привлечь кредиты на мероприятия энергоэффективности и возмещение расходов от 15 до 40%.

По результатам программы по энергоэффективности от ЕБРР IQ energy на конец января кредитов выдано на сумму свыше 25 млн грн, более 1100 человек утеплили свои дома. “Проект относительно новый, — объясняет руководитель программы ЕБРР по энергоэффективности жилого сектора IQ energy Оксана Булгакова. — В апреле 2016 года были подписаны договоры о сотрудничестве с банками-партнерами, с июня началось кредитование в Киеве, с июля кредитуем по Украине. В июле же начались первые подтверждения компенсаций. Выплаты грантов стартовали с сентября 2016 года и с этого времени выплачиваются регулярно, без задержек, в течение трех-пяти недель с момента электронного подтверждения заявки. Общий объем компенсаций, предусмотренный программой, сос- тавляет 15 млн евро”.

Чтобы получить компенсацию, необходимо купить энергоэффективное оборудование в кредит от банков-партнеров. На сегодняшний день это УкрСиббанк и ОТП Банк, но в этом году их количество увеличится. Банки-партнеры предлагают разные типы кредитов: от беспроцентной рассрочки на три месяца на замену окон до кредитов от 200 тыс. грн на более комплексную модернизацию. Максимальная сумма кредита — 450 тыс. грн на замену системы отопления и утепление частного дома снаружи. Сумма компенсаций по подобным кредитам составляет до 3 тыс. евро (20% от суммы кредита/инвестиций) и выплачивается в евро на отдельный счет клиента. Клиент может снять наличные в евро до погашения кредита в гривне. Ни банки-партнеры, ни ЕБРР, ни IQ energy не контролируют, как он распорядится компенсацией, подчеркивает эксперт, а грантовая помощь населению не облагается налогом.
По словам Оксаны Булгаковой, ежемесячно количество заявок растет как среди населения, так и среди поставщиков оборудования и материалов. Ожидается, что в 2017 г. утеплятся в кредит и получат компенсацию от ЕБРР несколько тысяч семей. Кроме того, ведется работа с банками, чтобы со второго квартала начать кредитовать ОСМД. Чаще всего потребители подают заявки на замену окон — около 60% от всех заявок, но все большую популярность набирают проекты по замене систем отопления и установке источников альтернативной энергии, таких как солнечные коллекторы и тепловые насосы.

Стоимость квадрата повышаем

В то же время улучшение энергоэффективности зданий, реализованных на этапе возведения дома, приведет к повышению стоимости строительства на 1-1,5%, говорит Геннадий Зубко.

Вице-премьер заверяет: экономия при оплате коммунальных услуг в процессе эксплуатации такого дома перекроет подорожание строительства. Практическую пользу покупателям недвижимости принесет и введение классификации. “Покупатели будут знать, сколько придется платить за коммунальные услуги, как это происходит в любой стране ЕС. Более того, такой шаг сделает весь рынок недвижимости более прозрачным и даст правильную мотивацию застройщикам: при повыо шении класса энергоэффективности, конечно, будет расти стоимость недвижимости. По опыту стран ЕС при условии повышения энергетического класса здания на один пункт цена квартиры в этом доме может вырасти на 10%”, — объясняет Геннадий Зубко.

Кстати, строительные компании уже уловили мировую тенденцию и делают энергеэффективность новостроек одним из их преимуществ. Так, специалисты ОДО “Жилстрой-2” разработали и запатентовали несколько новых энергосберегающих технологий возведения стен из современных теплоизоляционных и облицовочных материалов. В одном из комплексов запланировали установку на крыше солнечных панелей. А “Интергал-Буд” в своих комплексах устанавливает стеклопакеты, заполненные аргоном, теплопроводность которых в среднем на 40-50% ниже стандартных. Кроме того, компания использует качественные утеплители, в новых домах устанавливает общедомовые счетчики тепла, многозонные счетчики электроэнергии, которые позволяют экономить до 50%, применяет современные технологии автономного отопления.

Хотя выгоды от покупки или аренды энергоэффективного здания очевидны, потребители должны быть готовы заплатить за него более высокую цену, отмечает директор ДТЭК ЭСКО Роман Федорченко. Но готовы ли они на самом деле — вопрос, поскольку стоимость стандартного строительства может отличаться от энергоэффективного на 15-30%.

Тем не менее в “Интергал-Буде” прогнозируют, что количество энергоэффективных технологий и материалов, которые используют украинские застройщики, будет только увеличиваться. “Воз-можно, нам еще далеко в этом смысле до мировых стандартов, но растущие требования покупателей будут способствовать тому, что применение таких технологий получит широкое распространение и будет использоваться как одно из конкурентных преимуществ”, — уверена Анна Лаевская.

Лариса СТЕПАНУШКО