Київський девелопмент. Війна. Попит вниз, ціни вгору

Девелопмент у Києві під час Великої війни – безпомилковий тест на життєздатність бізнесу.
Після початку повномасштабного вторгнення значна частина забудовників заморозила майданчики, а цілі команди змістили фокус активності у західні регіони, де ризики менші, а попит стабільніший.
Ті ж девелопери, які залишилися будувати в столиці, зіткнулися з безпрецедентними викликами: дефіцитом кадрів, розірваними логістичними ланцюжками, складною енергетичною ситуацією.
Про досвід стійкості, увагу до міського контексту, як вдається утримувати високу планку якості, витримувати річну інфляцію вартості будматеріалів в десятки процентів і що це означає для майбутніх покупців, – розповідає Роман Іваненко, керуючий партнер групи компаній Urban Development Group (UDG), що увійшла до рейтингу ТОП-100 забудовників України за версією ЛУН. Ціновий парадокс: чому квартири дорожчатимуть попри нестабільний попит Зараз столичний ринок нерухомості працює в умовах екстремальної волатильності.
Попит залишається нестабільним: продажі на одному об"єкті можуть непередбачувано коливатися від одиниць до десятків угод на місяць.
За таких обставин девелопери змушені підтримувати будівельну динаміку переважно за рахунок власних фінансових резервів. Головним фактором ціноутворення сьогодні є стрімке зростання собівартості.
За даними UDG, лише протягом 2026 року базові будівельні матеріали, зокрема, бетон та арматура, подорожчали на 50%.
Наслідком такого стрибка собівартості є неминучий перегляд цін.
Тенденцію підтверджує поточна статистика: за даними ЛУН, станом на жовтень 2026 року медіанна ціна квадрата у столичних новобудовах показала зростання на 18% за рік.
Але це тільки початок реакції ринку на зростання собівартості. "До весни 2027 року ціни на первинному ринку зростуть орієнтовно на 25% у валютному еквіваленті.
Це відбудеться не через високий попит, а тому, що інакше нове будівництво втрачає економічний сенс, – пояснює Роман Іваненко.
– На ринку більше не залишилося "запасів" матеріалів чи об"єктів, які можна було б реалізовувати за старою собівартістю". Інфографіка від Urban Development Group ЖК Chalet: як утримати високу планку, коли ринок економить За оцінками експертів "УкрІнвестКлубу", у столиці поступово формується дефіцит пропозиції в сегментах вище "економу", що робить такі об"єкти перспективним інструментом для інвесторів.
Проте реалізація подібних проєктів під час війни вимагає від девелопера неабиякої фінансової стійкості та принциповості в дотриманні початкової концепції без здешевшення первинних інженерно-архітектурних рішень. Показовим є кейс ЖК Chalet у Святошинському районі, де концепція проєкту побудована на його унікальному природному та історичному контексті.
Будинок гармонійно інтегровано в територію з віковими дубами та соснами, а також поряд із збереженими пам"ятками архітектури – тут почуваєшся одночасно і в місті, і серед природи.
Концепцію "гірського відпочинку в мегаполісі" підкріплено відповідними елементами: лобі, над дизайном якого працював Андре Тан, витримано в естетиці альпійського шале, реалізована унікальна стіна із "дикого" необробленого граніту. Фото з будівельного майданчику ЖК Chalet.
Джерело: UDG "Ми почали цей проєкт напередодні великої війни, намріявши повернення до якісної забудови у форматі рекреаційної зони Святошина, – коментує Роман Іваненко.
– Так, попит зараз змістився в нижчий сегмент, але ми завершуємо проєкт у 2027 році рівно так, як задумували.
Ми відчуваємо це частиною нашої соціальної відповідальності перед містом і районом: знизити якість сьогодні – означало б знецінити історію місця та інвестиції наших покупців".ЖК Campus: капіталізація х2 та адаптація до нових енергетичних реалій У девелопменті успішність проєкту найточніше вимірюється ліквідністю квартир на вторинному ринку через кілька років після введення в експлуатацію.
ЖК Campus став показовим кейсом ревіталізації колишньої промзони.
Цифри говорять самі за себе: подвійне зростання вартості квадратного метра як реакція на якість та зручність об"єкту. У заявлений формат "економ-плюс" девелопер заклав рішення, притаманні дорожчим сегментам: від закритого двору з преміальним ландшафтним дизайном до комплектації вхідних груп термообробленим гранітом та деревиною.
Витрати на локальні проєкти по зміні простору навколо житлового комплексу також вплинули на вартість активу – компанія власним коштом відреставрувала стару будівлю ТП, організувала конкурс муралу "Історія Караваєвих дач", провела ремонт площі поруч з сусіднім спорткомплексом КПІ. Мурал "Історія Караваєвих дач".
Джерело: сайт ЖК Campus Сьогодні UDG готується до масштабування кварталу, з урахуванням воєнних та енергетичних ризиків. "Будівництво другої черги ми планували розпочати ще навесні 2022 року, на той момент у нашому листі очікування було 354 потенційних інвестори, – зазначає Роман Іваненко.
– Зараз ми завершуємо проєктування, концепцію довелось значно змінювати.
У новій частині кварталу запроєктовано 9-поверхові будинки з індивідуальним газовим опаленням.
Клієнт у Києві зараз хоче квартири в невисоких будівлях і максимальну автономність щодо опалення". Проектна візуалізація другої черги ЖК Campus.
Джерело: UDG Як локальний контекст працює на позиціонування об"єктів Етичний девелопмент починається там, де девелопер свідомо жертвує частиною потенційного прибутку заради якості майбутнього середовища.
Наприклад, при проєктуванні ЖК Chalet компанія розмістила об"єкт на місці старої адміністративної будівлі, пляма забудови склала 29% від загальної території.
Решта ділянки ще до початку будівництва була впорядкована як сквер.
Такий самий підхід до збереження київського міського контексту компанія застосовує і в неймінгу: "Ми ніколи не приносимо в район інвазивну суть на кшталт "Беверлі-Гіллз" чи "Чикаго", – наголошує керуючий партнер UDG – "Усі наші концепції виключно про Київ.
Якщо це Campus – то лише тому, що він логічно завершує квартал біля Політехнічного інституту, будівництво якого розпочалося ще у 80-х.
Якщо це Chalet – то це сучасна архітектурна присвята історичному дачному Святошину". Відбудова та енергетика: диверсифікація активності Зміни ринку мотивували шукати новий формат діяльності кептивного генерального підрядника групи компаній UDG.
Трест "КМБ-3" до повномасштабного вторгнення працював виключно на комерційних об"єктах групи компаній.
З 2023-го року підприємство допомагає відновлювати громадські об"єкти на Київщині, зокрема в співпраці з платформою United24.
Завдяки збереженій інженерній експертизі, працівники підприємства задіяні в будівництві об"єктів енергетичної безпеки.
"Ці зміни ми робили цілеспрямовано, розуміючи, що під час війни, і після, найбільшим замовником на ринку будівельних послуг буде держава і пов"язані з нею структури.
Ну і під час війни кожен має робити вклад відповідно до компетенцій.
Ми вміли будувати, але не вміли працювати з такими замовниками.
Складно, інколи "в мінус" через некомпетентність і плинність кадрів у замовників" - коментує Роман Іваненко. Гра в довгу: земельний банк і горизонт планування На ринку, де у багатьох гравців горизонт планування звузився до календарного кварталу, розробка проєктів із циклом реалізації у 3-5 років стає головним індикатором стійкості девелопера.
Операційні плани UDG на 2027 рік сфокусовані на завершенні ЖК Chalet і запуску другої черги проєкту Campus.
Водночас девелопер працює над документацією земельного банку для будівництва в майбутніх періодах. "У нашому портфелі є ще два масштабні проєкти із загальною площею забудови понад 11 гектарів, основний наш ринок – місто Київ.
Зараз ми формуємо концепцію та працюємо над продуктом, який плануємо вивести на ринок за 2-3 роки, – резюмує Роман Іваненко.
– Війна змушує адаптуватися, це непросто.
Уважно дивимось, якими змінами можна інтегруватись в сучасну економіку міста.
Продовжимо створювати простори для людей".