Комісія запропонувала механізми кращого захисту інвесторів у житлове будівництво

Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку підтримала проєкт Державної стратегії житлової політики України до 2033 року та план її реалізації на 2026–2029 роки. При цьому Комісія подала низку зауважень, які насамперед стосуються захисту інвесторів у житлове будівництво.

Стратегію розробило Міністерство розвитку громад та територій на виконання Закону «Про основні засади житлової політики», який Верховна Рада ухвалила 13 січня 2026 року. Цей закон уперше запровадив в Україні систему стратегічного планування у житловій сфері.

Причина, чому такий документ знадобився саме зараз, доволі очевидна. Більшість багатоквартирних будинків в Україні збудували ще до 1990 року, і вони давно не відповідають сучасним вимогам енергоефективності та безпеки.

Повномасштабна війна лише загострила проблему — частину житла зруйновали або пошкодили російські окупанти, мільйони людей залишилися без домівок або змушені були їх покинути.

При цьому в країні досі немає повноцінного фонду соціального житла, а механізми доступного житла розвинені слабко. Фінансування будівництва здебільшого тримається на грошах звичайних людей, тоді як довгострокове та інституційне інвестування залишається рідкістю — значною мірою через воєнні ризики та недостатній захист інвесторів.

У стратегії пропонують створити прозорі, безпечні та інклюзивні системи інвестування у житлове будівництво. Саме тут Комісія бачить свою роль і пропонує допомогу в конкретних завданнях. Зокрема, вона готова взяти на себе оновлення правил контролю за фондами фінансування будівництва, фондами операцій з нерухомістю та компаніями з управління активами.

Комісія також готова долучитися до створення механізму фінансування будівництва через ескроу-рахунки. Це спеціальні рахунки, на яких гроші покупців зберігаються, доки забудовник не виконає свої зобов’язання. Комісія пропонує встановити вимоги до капіталу та власників компаній, які будують житло, і зобов’язати забудовників розкривати інформацію про свої проєкти.

Ще одна пропозиція — створити фонд гарантування будівництва. Він має захистити людей, які інвестують у житло: якщо будівництво зупиниться, фонд допоможе добудувати об’єкт або повернути вкладені гроші.

Комісія також хоче створити умови, щоб банки, страхові компанії та пенсійні фонди могли більше інвестувати в будівництво житла. Для цього потрібно розробити зрозумілі правила оцінки таких проєктів і нові інструменти фінансування.

Експерти регулятора запропонували врахувати вже зареєстрований у Верховній Раді законопроєкт «Про сек’юритизацію та облігації з покриттям» (№ 15172 від 13 квітня 2026 року). Комісія вважає, що в операційному плані варто конкретизувати очікуваний результат цього напряму: передбачити не лише ухвалення профільного закону, а й прийняття необхідних нормативно-правових актів НКЦПФР.

На думку регулятора, це дозволить запровадити механізми випуску облігацій з покриттям і сек’юритизації активів, які допоможуть залучити довгострокове фінансування у житлове будівництво, ефективніше розподіляти ризики між учасниками ринку, а також стимулюватимуть розвиток іпотечного кредитування, що сприятиме підвищенню доступності житла для громадян.