Як заробляють "чорні рієлтори" і що з цим робити?

Для мільйонів українців питання житла сьогодні це питання виживання.
Станом на початок 2026 року в країні обліковано близько 4,6 мільйона внутрішньо переміщених осіб (ВПО), а якщо рахувати тих, хто не реєструвався – понад 6 мільйонів людей, які були змушені залишити свої домівки. Дані соціологічних досліджень показують: якщо загалом житло орендують 17% українців, то серед тих, хто після 24 лютого 2022 року переїхав до іншої області, орендарями є 65%.
Для цих людей оренда, на жаль, довгострокова реальність. І саме вони є найбільш вразливішою здобиччю для шахраїв.
Людина, яка щойно приїхала в незнайоме місто з валізою і дитиною не має ані часу, ані ресурсу перевіряти документи, реєстри та репутацію посередника.
Вона шукає дах над головою.
І надто часто замість даху отримує втрачений завдаток, підроблений договір або квартиру, справжній власник якої з"являється на порозі ввечері. За чотири роки великої війни правоохоронці задокументували десятки схем за участю так званих "чорних рієлторів" та псевдопосередників.
На жаль, серед фахових та компетентних спеціалістів все частіше з’являються аферисти, які нівелюють всі старання тих, хто якісно та експертно допомагає людям з укладанням угод. Нижче найпоказовіші.
Кожна з них ілюструє системну проблему: ринок, на якому працюють десятки тисяч людей і обертаються мільярди гривень, досі живе взагалі без правил. Приклади шахрайства Кейс перший – Чернігівщина.
У червні 2025 року поліція викрила організовану групу, яка діяла під прикриттям рієлторських та нотаріальних послуг і привласнювала квартири померлих самотніх людей.
Фігуранти мали досвід у правовідносинах з нерухомістю та контакти з державними установами. Схема цинічно проста: вони підшукували квартири в Чернігові та області, залучали фіктивних спадкоємців, які видавали себе за родичів померлих (часто цю роль виконували громадяни московія), а далі житло продавали добросовісним покупцям.
З 2019 по 2025 рік шахраї заволоділи чотирма квартирами на загальну суму 2,7 млн грн. Кейс другий – Запоріжжя.
Рієлторка разом зі спільниками так само підшукувала квартири, господарі яких померли, підробляла від їхнього імені договори купівлі-продажу та оформлювала житло на себе або знайомих.
Далі – перепродаж сумлінним покупцям.
Правоохоронці зібрали докази семи злочинів, на яких ошуканці збагатилися на 4,5 млн грн. Кейс третій – Вінниччина.
Тут йдеться не про відібрані квартири, а про відібрані у держави гроші.
Рієлтор протягом 2020–2025 років продавав у регіоні земельні ділянки та житло, систематично занижуючи їхню вартість у документах.
Прокуратура домоглася відшкодування 5,5 млн грн несплачених податків. Зверніть увагу: це той самий прийом, який шахраї пропонують і клієнтам, мовляв "вкажемо в договорі меншу суму, зекономите на податках".
Тільки якщо угоду згодом визнають недійсною, покупець отримає назад лише ту суму, що вказана в паперах. Читайте також Квартира в подарунок від бабці.
Як суд вирішує, які активи були набуті незаконним шляхом Кейс четвертий – про безкарність.
Одне з відомих агентств нерухомості, щодо якого триває судове провадження, роками працювало, ухиляючись від сплати податків і офіційного працевлаштування трьох десятків працівників, зазначених на його ж сайті.
А ще – обробляло персональні дані клієнтів без належної реєстрації. Коли претензії стали надто гучними, компанія змінила засновників, адресу реєстрації та назву.
І продовжила працювати.
Закон не заважає скомпрометованому посереднику "перевзутися" за один день. Кейс п"ятий – про безсилля постраждалих.
На Дніпропетровщині люди роками скаржаться на посередника, який, за їхніми словами, разом зі спільниками заволодівав чужою нерухомістю через підроблені документи, перепродавав її кілька разів через довірених осіб і навіть відкрито вимагав гроші за "повернення" привласненого майна.
Власник дізнається про шахрайство, коли його квартира вже кілька разів змінила власника.
А далі – роки судів із непередбачуваним результатом. Окремо хочу наголосити на схемах, які стали, на жаль, стандартом ринку.
При оренді це "інформаційні послуги", коли за 2–5 тис.
грн людині продають "доступ до бази" з недійсними номерами телефонів; суборенда без відома власника, коли квартиру, зняту подобово, здають у "довгострокову оренду" одразу кільком сім"ям; фейкові оголошення-приманки. При купівлі-продажу часто бачимо схеми продажу за підробленою довіреністю власника, який перебуває за кордоном, приховування арештів та застав за допомогою старих витягів з реєстру, полювання на самотніх літніх людей та боржників за комуналку.
А у 2026 році з"явилися ще й "відеодзвінки з власником", де зовнішність і голос реальної людини імітують за допомогою штучного інтелекту, та фейки про "нові правила фінмоніторингу", якими клієнтів підштовхують до швидких готівкових розрахунків без перевірок. Чому це стало можливим? Відповідь проста: рієлторська діяльність в Україні не регулюється жодним спеціальним законом.
Взагалі.
Скільки людей працює на цьому ринку, точно не знає ніхто: оцінки коливаються від 40 до 80 тисяч, при цьому самі професійні учасники ринку називають кваліфікованими лише 2–3 тисячі фахівців.
Немає вимог до кваліфікації, стандартів послуг, прозорих договорів, відповідальності. З повагою до кожної професії, але будемо чесно: людина, яка вчора продавала телефони, сьогодні може називати себе рієлтором і супроводжувати угоду на два мільйони гривень.
В розрізі такої логіки справедливо зазначити, що ми ж не йдемо до лікаря, за плечима якого замість навчання у вищій школі та проходження інтернатури, диплом курсів інтернет-спеціаліста. А ще додайте до цього тотальну тінь на ринку оренди: за даними Державної податкової служби, за 2024 рік доходи від здачі житла в оренду офіційно задекларували лише близько 900 осіб на всю країну.
При мільйонах реальних орендних відносин. Тіньовий ринок це ринок без договорів, без гарантій, без слідів.
Ідеальне середовище для шахраїв і безправ"я для орендарів, серед яких дві третини – ВПО, що переїхали в інші регіони.
Люди, які й так втратили найбільше. Що робить парламент Держава не спостерігає за цим збоку.
Ми рухаємося послідовно, за логікою "спершу фундамент – потім правила". Фундаментом став закон про основні засади житлової політики, який запустив масштабну житлову реформу – перехід від радянських підходів до європейських моделей, включно з соціальною та доступною орендою.
У його прикінцевих положеннях прямо передбачили: наступний крок це врегулювання ринку рієлторських послуг. Другий крок це детінізація оренди.
9 червня Верховна Рада ухвалила рішення, якого ринок чекав роками: ставку ПДФО для фізичних осіб, які офіційно здають нерухомість в оренду, знижено з 18% до 5%.
Разом із військовим збором загальне навантаження становитиме 10% замість 23%. Логіка проста: коли податок помірний і зрозумілий, власнику вигідніше укласти офіційний договір, задекларувати дохід і працювати в правовому полі, ніж ризикувати штрафами.
А офіційний договір це захист для орендаря: зафіксована ціна, строк, умови.
Паралельно вже працює субсидія на оренду житла для ВПО, і вона теж прив"язана до офіційного договору, тож стимулює обидві сторони виходити з тіні. Третій крок це власне правила для рієлторів.
Вартість послуг держава регулювати не планує, адже це вибір громадянина.
Але громадянин має бути впевнений: людина, якій він довіряє найдорожчу угоду свого життя – справжній фахівець, а не шахрай із підробленою довіреністю. Читайте також Третій зайвий? Чи потрібні рієлтори з нерухомості Вже напрацьовується законопроєкт про захист житлових прав громадян при отриманні послуг у сфері нерухомості.
Що він передбачатиме? Перше – Єдиний реєстр фахівців з нерухомості та агентів з нерухомості: відкритий, безоплатний, доступний онлайн цілодобово.
Надавати послуги на ринку зможуть лише ті, кого внесено до цього реєстру.
Тобто, це фахівці, які пройшли професійне навчання, склали кваліфікаційний іспит та отримали кваліфікаційне свідоцтво, і акредитовані агенти з нерухомості. Друге – фільтр на вході в професію.
Фахівцем з нерухомості не зможе стати особа з непогашеною судимістю, зокрема за злочини проти власності, у сфері господарської чи службової діяльності, особа, яку протягом останніх трьох років притягували до відповідальності за корупційні правопорушення, або громадянин московія.
А той, кого позбавили свідоцтва за порушення, не зможе повернутися в професію щонайменше два роки. Третє – обов"язковий письмовий договір, у якому мають бути зафіксовані перелік послуг, строк їх надання, ціна, відповідальність сторін, порядок повернення коштів та індивідуальний номер агента в реєстрі.
Жодних усних домовленостей та "інформаційних послуг" за передоплату.
Усі розрахунки за послуги – виключно безготівкові, на рахунок агента, зазначений у договорі. Читайте також Як змінилась роль рієлторів та чого від них очікують українці Четверте – стандарт перевірки.
Є пропозиції щодо того, що саме має перевіряти агент: особу власника за реєстрами, правовстановлюючі документи, наявність арештів, заборон відчуження, застав, судових спорів, зареєстрованих осіб, у тому числі дітей, борги за об"єктом.
Агенти стають суб"єктами первинного фінансового моніторингу, а в разі виявлення ознак шахрайства чи підробки документів фахівець зобов"язаний негайно повідомити правоохоронні органи. П"яте – порядок у рекламі.
Розміщувати оголошення про продаж чи оренду житла зможе лише власник (його спадкоємець або член сім"ї) або агент з нерухомості за наявності письмового договору, з зазначенням в оголошенні свого номера в реєстрі.
Це удар по фейкових оголошеннях-приманках, "продажу баз" та суборенді без відома власника. Очікуємо, що оренда і купівля житла в Україні зовсім скоро перестане бути історією про постійний ризик.
Адже для країни, де мільйони людей будують життя заново, це надважливе питання довіри до держави.