Прорахувалися, але де? Чому уряд вкотре змінює правила "єОселі" і кого торкнуться зміни

Державна іпотечна програма "єОселя" із 17 липня оновлює умови отримання кредиту, вимоги до житла та можливості використання державної підтримки. Частина цих змін була очікуваною.
Зокрема, уряд розширив програму для ветеранів і сімей загиблих захисників, надавши їм доступ до іпотеки під 3% річних. Водночас деякі нововведення є "кроком назад".
Це стосується вимог до площі житла, яке можна придбати за програмою.
Навіщо запровадили ці зміни? Основні зміниПерша зміна – зниження кредитної ставки до 3% для ветеранів війни і родин загиблих захисників і захисниць.
Йдеться про учасників боїв, осіб з інвалідністю внаслідок війни, учасників війни, сімей загиблих ветеранів та загиблих захисників.У програмі "єОселя" є дві основні категорії позичальників.
Для першої передбачена ставка 3% річних.
До неї належать військовослужбовці (контрактники та віднедавна всі мобілізовані), представники правоохоронних органів, а також працівники державних і комунальних закладів у сферах медицини, освіти та науки.Іпотеку під 7% можуть отримати ветерани та члени їхніх сімей, внутрішньо переміщені особи, а також інші громадяни, які не мають власного житла або потребують покращення житлових умов.
Ставка фіксується на перші десять років.
З 11-го року вона зростає на 3 відсоткові пункти до 6% або 10% відповідно.Якщо позичальник втрачає право на пільгову ставку, наприклад, звільняється з поліції чи школи, то ставка автоматично зростає з 3% до 7%.Ці зміни понад рік обговорювали в уряді та парламенті.
"Чому людина з пораненням, інвалідністю має платити більший відсоток? Чому вдова захисника має платити більший відсоток? Це не співвідноситься ні із здоровим глуздом, ні з мораллю", – наголошував голова фінансового комітету Данило Гетманцев. Читайте також Кого вважають ВПО та які пільги можна отримати Водночас голова парламентського Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування Олена Шуляк пояснила, що наразі для військових, медиків, педагогів і науковців право на іпотеку під 3% перевіряється щокварталу.
Тобто, якщо військовий звільнився зі служби і не має іншого статусу, який дає право на пільгову ставку у 3%, то автоматично зберегти її підстав немає. "Але у випадках, коли після отримання кредиту особа набула інвалідність першої або другої групи внаслідок війни, ситуація інша.
Такі особи, які були звільнені з відповідних посад або втратили статус чи звання саме внаслідок цієї інвалідності, включаються до пільгової категорії на період такої інвалідності.
Утім, ця норма не поширюється на членів їхніх сімей", – пояснила Шуляк. Ще один нюанс стосується сімей загиблих захисників.
Якщо родина звертається за іпотекою вже після загибелі військовослужбовця, вона має право оформити кредит під 3% як окрема пільгова категорія.
Однак якщо військовий встиг оформити пільгову іпотеку за життя, а згодом загинув, його родина автоматично не отримує цю ставку. В Укрфінжитлі пояснюють, що причина полягає не в умовах програми, а в нормах цивільного та спадкового законодавства: після смерті позичальника його права та зобов"язання переходять до спадкоємців, але законодавство не передбачає автоматичного збереження для них пільгових умов кредитування, які встановлювались саме для первинного позичальника. Порушувалося й питання надання пільгової ставки 3% мобілізованим військовослужбовцям ЗСУ (мобілізовані до інших структур могли претендувати на пільгову іпотеку).
У Мінекономіки таку логіку пояснювали необхідністю стимулювати військових залишатися на контракті і продовжувати службу.
Зрештою, з початку 2026 року мобілізовані отримали право на кредит під 3%. В Укрфінжитлі у відповідь на запит ЕП повідомили, що перегляд процентної ставки за кредитами, які ветерани оформили під 7%, наразі не передбачений. Читайте також Допомога малозабезпеченим сім’ям: що і скільки можна отримати від держави Друга суттєва зміна стосується площі житла.
Раніше площа квартири не мала перевищувати 52,5 кв.
м для однієї людини, житлового будинку – 62,5 кв.
м.
На кожного наступного члена сім"ї ці ліміти збільшувалися на 21 кв.
м. У лютому ці норми змінили: право на додаткові 21 кв.
м отримали лише сім"ї з трьох осіб.
Тобто подружжя без дітей могло претендувати на квартиру площею не більше 52,5 кв.
м.
Тоді голова правління Укрфінжитла Євген Мецгер пояснював таке рішення необхідністю "підтримати тих, хто справді потребує допомоги". За словами менеджерки компанії "ЛУН" Людмили Кірюхіної, ця зміна скоротила кількість доступного житла, викресливши більшість двокімнатних квартир для подружжів, однак на ринок відчутно не вплинула.
Причина – кількість угод за "єОселею" невисока порівняно із загальною кількістю угод на ринку. Після оновлення правил базова площа 52,5 кв.
м діятиме для однієї людини, а на другого члена сім"ї додаватиметься 21 кв.
м.
Для сімей із трьох осіб залишили ліміт 73,5 кв.
м замість 94,5 кв.
м.
Максимальний ліміт – 115,5 кв.
м – теж зберігається. В Укрфінжитлі кажуть, що рішення переглянути норматив площі зумовлене практикою перших місяців дії нових обмежень і зворотним зв"язком від кандидатів на участь у програмі, банків та забудовників. "Норматив 52,5 кв.
м для сім"ї з однієї або двох осіб орієнтував родину з дитиною переважно на однокімнатну квартиру.
Для сімейного житла цього часто недостатньо: дитині потрібен окремий простір для сну, навчання та розвитку.
Це не питання підвищеного комфорту, а базова потреба.
Обмеження площі стало одним із факторів, які звужували вибір житла та знижували привабливість програми для молодих сімей", – повідомили в пресслужбі у відповідь на запит ЕП. Читайте також Програма "єВідновлення": як отримати компенсацію за зруйноване житло Третя зміна стосується складу сім"ї.
Тепер до членів сім"ї, які враховуються під час розрахунку умов програми, можуть включатися діти до 21 року (раніше – до 18 років).
В Укрфінжитлі пояснюють це рішення "простою логікою": коли дитині виповнюється 18 років, вона автоматично не переїжджає в окреме житло. "У віці від 18 до 21 року молоді люди переважно ще навчаються, проживають разом із батьками, не мають стабільного доходу та залишаються фінансово залежними від сім"ї.
Тому формально не враховувати їх під час визначення нормативної площі означає не враховувати реальний склад домогосподарства. За чинного підходу могла виникати парадоксальна ситуація: дитині виповнилося 18 років – і нормативна площа, доступна родині, одразу зменшилася, хоча фактичні житлові потреби сім"ї не змінилися", – пояснили в компанії. Четверта зміна стосується перевірки даних.
За згодою заявника інформацію про доходи та платоспроможність Укрфінжитло зможе отримувати через держреєстри.
Це скоротить перелік документів і пришвидшить розгляд заявки. Крім того, під час оцінки платоспроможності можна буде враховувати не лише членів сім"ї, а й інших поручителів.
Також з"являється можливість залучити майнового поручителя, який надасть власне майно як додаткове забезпечення за кредитом. Житловий ваучер та "єОселя" Оновлена "єОселя" надасть можливість використати житловий ваучер для сплати першого внеску під час оформлення іпотечного договору. Житловий ваучер виник у межах програми "єВідновлення" для підтримки окремих категорій внутрішньо переміщених осіб із тимчасово окупованих територій: тих, хто має статус учасника бойових дій або особи з інвалідністю внаслідок війни. Ваучер означає зобов"язання держави профінансувати придбання або будівництво житла на суму до 2 млн грн.
Його можна було використати для купівлі готового житла, інвестування в будівництво або погашення іпотечного платежу. З 1 грудня 2025 року до початку червня українці подали 41,3 тис.
заяв на житловий ваучер.
З них схвалено майже 3,3 тис.
заявок на загальну суму 6,59 млрд грн.
Понад 1,8 тис.
родин уже придбали житло за допомогою ваучерів. Коли уряд презентував програму житлових ваучерів, склалося враження, що ними можна буде погасити оформлену іпотеку "єОселі".
Згодом в Укрфінжитлі пояснили, що такого механізму немає.
Норма про "погашення іпотечного кредиту" стосувалася механізму використання самого ваучера і не означала можливості погасити ним чинний кредит за "єОселею" або використати як перший внесок. Читайте також Субурбанізація загальмувала.
Як живе ринок новобудов у передмісті Києва Оновлені умови "єОселі" дозволяють використати житловий ваучер як перший внесок під час оформлення нового кредиту.
Однак, як пояснили ЕП в Укрфінжитлі, наразі існує правова колізія: "На житло, придбане з використанням ваучера, накладається п"ятирічна заборона на відчуження, тоді як за іпотечним кредитом це саме житло має бути передане банку в іпотеку як забезпечення". У компанії "Укрфінжитло" зазначають, що для врегулювання цього питання слід змінити закони "Про іпотеку", "Про нотаріат" і "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Лише після цього житловий ваучер можна буде використати як джерело першого внеску за програмою "єОселя". Використати ваучер для погашення вже оформленої іпотеки не можна. Чи є доступне житло для "єОселі" Аналітика компанії "ЛУН" показує, що через обмеження програми "єОселя" частка квартир, які підходять під програму, на вторинному ринку невелика. За словами Кірюхіної, у Києві за чинними параметрами програми, зокрема за ціновими обмеженнями та лімітом площі до 52,5 кв.
м, лише 0,9-1,2% квартир відповідають умовам "єОселі".
Абсолютна більшість із них, 95%, однокімнатні.
Якщо врахувати більш гнучкий сценарій (плюс 21 кв.
м на другого члена сім"ї), то частка таких квартир зросте до 1,8-2,3% і серед них 40% будуть двокімнатними. У Львові доступність ще нижча: за базовими умовами на ринку є менше 1% квартир, а за розширеного ліміту площі – 0,6-1,1%.
На Київщині ситуація краща: залежно від параметрів програми частка доступних квартир становить 2,1-10,9%. "Такі невеликі відсотки на вторинному ринку закономірні, бо за умовами програми житло в більшості регіонів має бути збудоване протягом останніх трьох років.
Першочергово – це житло, яке продається від забудовника, а не на первинному ринку.
Так, у Києві з 366 житлових комплексів з відкритими продажами 51 пропонує купувати в них квартири за програмою "єОселя", – зазначила Кірюхіна. Найшвидше продаються компактні помешкання – відповідно до логіки "єОселі".
На вторинному ринку Києва це квартири площею 50 кв.
м за 50 тис.
дол. "Це доволі велика квартира за низьку ціну – попитом користується якомога більше житло за якомога меншу ціну.
Для порівняння: медіанна ціна в оголошеннях про однокімнатні квартири в Києві становить 70 тисяч доларів", – додала Кірюхіна. За даними "ЛУН", влітку 2025 року однокімнатні квартири в середньому продавалися за 32 дні, двокімнатні – за 44, трикімнатні – за 53 дні.
Однак з весни 2026 року швидкість продажу перших двох майже зрівнялася. "Ціни на однокімнатні квартири тримаються, а на двокімнатні впали із 114 до 108 тисяч доларів.
Тобто збільшення швидкості продажу двокімнатних може бути викликане не інтересом до них, а їх більшою доступністю", – зазначають у "ЛУН". Читайте також Друге дихання.
Чому в Києві стали популярними старі квартири Кірюхіна вважає, що обмеження програми "єОселя" щодо площі житла загалом відповідають реальному попиту на ринку: "Найчастіше українці купують квартири площею близько 50 квадратних метрів не через вимоги державної програми, а через те, що саме таке житло більш доступне за ціною". У компанії вважають, що "єОселя" пожвавила попит на ринку нерухомості.
Хтось зміг обрати житло за "єОселею", а ті, кому не підійшли умови, пішли на вторинний ринок або оформили розтермінування від забудовника. Які результати програми За понад 3,5 року "єОселею" скористалися 27 тис.
українців, які оформили кредити на 47,3 млрд грн.
Середню вартість іпотечних помешкань Укрфінжитло оцінює 2,44 млн грн, площу – 56,3 кв.
м.
За останній рік ці показники майже не змінилися. Більшість іпотек (62%) надали пільговикам: 16,7 тис.
осіб отримали 28,3 млрд грн.
Найчастіше пільгові іпотеки видавали військовим та силовикам (75% або 12,6 тис.
осіб).
Серед них найбільше позик отримали поліцейські (31,1%) та військові ЗСУ за контрактом (30,5%), на мобілізованих припало 2,6%. Найменше кредитів отримали співробітники Служби судової охорони – 0,2% або 24 людини.
Педагоги та медики отримали однакову кількість іпотек: по 1,8 тис.
або 14%.
На внутрішньо переміщених осіб припало 8% виданих позик. За останні 12 місяців портфель виданих кредитів за програмою "єОселя" збільшився на 56% – із 17,3 тис.
до 26,9 тис., а загальна сума виданих позик – з 28,6 млрд грн до 47,4 млрд грн.
Найбільше грошей видали державні Ощадбанк, Приватбанк та Укргазбанк: майже 83,4% іпотек на 38,3 млрд грн. За рік Ощадбанк збільшив кількість виданих кредитів на 48%, але його частка зменшилася з 37,1% до 35,2%.
Найпомітніше зростання серед великих установ показав "Сенс банк".
Кількість виданих ним кредитів зросла у 2,7 разу (з 629 до 1 687), частка на ринку – з 3,6% до 6,3%, сума – з 1,2 млрд грн до 3,5 млрд грн. Найчастіше українці обирали житло в Київській області (28,6%), Києві (21,8%) та Львівській області (6,4%).
Менше 1% іпотечних квартир українці купували в Сумській, Чернівецькій, Кіровоградській, Миколаївській та Запорізькій областях.