Декларуємо нерухоме майно: податковий навігатор – 2026 для юридичних осіб

Податок на «нерухомість: платники, об’єкт та база оподаткування, ставка, деякі аспекти нарахування, подання звітності
Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, (податок на «нерухомість», податок) – це місцевий прямий податок, який входить до складу податку на майно.
Платники податку на «нерухомість» – фізичні та юридичні особи, у тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості.
Об’єкт оподаткування – об’єкт житлової та нежитлової нерухомості, у тому числі його частка.
База оподаткування – загальна площа об’єкта житлової та/або нежитлової нерухомості.
Оскільки податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, є місцевим, то остаточні ставки податку для об’єктів житлової та/або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, встановлюються за рішенням сільської, селищної, міської ради залежно від місця розташування (зональності) та типів таких об’єктів нерухомості у розмірі, що не перевищує 1,5 % розміру мінімальної заробітної плати, встановленої законом на 1 січня звітного (податкового) року, за 1 квадратний метр бази оподаткування.
Враховуючи, що з 01.01.2026 установлено мінімальну заробітну плату у місячному розмірі 8 647,00 грн (ст. 8 Закону України № 4695), максимальна ставка податку у 2026 році складає 129,71 грн за 1 кв. м (1,5 % х 8 647,00 грн = 129,71 грн). За рішенням органів місцевого самоврядування ставка може бути меншою 1,5 % або навіть нульовою, але не може перевищувати розмір, встановлений ПКУ, тобто 1,5 %.
Платники податку – юридичні особи самостійно обчислюють суму податку станом на 1 січня звітного року і не пізніше 20 лютого цього ж року подають контролюючому органу за місцезнаходженням об’єкта/об’єктів оподаткування декларацію за формою, встановленою у порядку, передбаченому ст. 46 ПКУ, з розбивкою річної суми рівними частками поквартально.
Щодо новоствореного (нововведеного) об’єкта житлової та/або нежитлової нерухомості декларація юридичною особою – платником податку подається протягом 30 календарних днів з дня виникнення права власності на такий об’єкт, а податок сплачується, починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об’єкт.
У разі переходу права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку того місяця, в якому припинилося право власності на зазначений об’єкт оподаткування, а для нового власника – починаючи з місяця, в якому він набув право власності.
Якщо у власності юридичної особи – платника податку є житлова нерухомість, загальна площа якої перевищує 300 кв. м (для квартири) та/або 500 кв. м (для будинку), сума податку збільшується на 25 000 гривень на рік за кожен такий об’єкт житлової нерухомості (його частку).
Форма Податкової декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (Декларація), додатку 1 «Розрахунок №2 5 у частині об’єктів житлової нерухомості» і додатку 2 «Розрахунок №2 5 у частині об’єктів нежитлової нерухомості» затверджені наказом МФУ № 408.
У поточному році граничний термін подання Декларації на 2026 рік минув 20.02.2026.
Декларація подається до контролюючого органу за місцем знаходження об’єкта нерухомості.
Типові помилки при заповненні Декларації на 2026 рік
До помилок, що найчастіше припускалися юридичними особами – платниками податку на «нерухомість» при заповненні Декларації на 2026 рік, належать:
- невідповідність розміру мінімальної заробітної плати, встановленої на 01.01.2026 (складає 8 647 грн), що використовується під час розрахунку ставки податку за 1 кв. м;
- незазначення коду пільги відповідно до Довідника пільг, розміру пільги (у відсотках), суми пільги;
- незазначення інформації про кількість місяців перебування у власності об’єкта;
- за наявності у власності платника податку об’єкта (об’єктів) житлової нерухомості, у тому числі його частки, що перебуває у власності юридичної особи – платника податку, загальна площа якого перевищує 300 кв. м (для квартири) та/або 500 кв. м (для будинку), сума податку не збільшується на 25 000 гривень на рік за кожен такий об’єкт житлової нерухомості (його частку);
- подання Декларацій з відсутністю будь-яких показників.
Під час заповнення юридичними особами – платниками податку на нерухомість Декларацій мають місце й інші помилки.
Для прикладу, у ході аналізу поданої податкової звітності з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, встановлено недекларування об’єктів нежитлової нерухомості, які на праві власності належать суб’єкту господарювання (далі – СГ) та віднесені до класу «Нежитлові сільськогосподарські будівлі» (код 1271) Класифікатора будівель і споруд НК 018:2023 сільськогосподарських товаровиробників, але основний вид діяльності товариства не відповідає п.п. «ж» п.п.  266.2.2. п.  266.2 ст. 266 ПКУ*.
За результатами вжитих Головним управління ДПС у Дніпропетровській області (ГУ ДПС) заходів СГ залучено до оподаткування та сплачено до місцевого бюджету понад 4,5 млн гривень.
*Довідково: положеннями п.п. «ж» п.п.  266.2.2. п.  266.2 ст. 266 ПКУ визначено, що не є об’єктом оподаткування будівлі, споруди сільськогосподарських товаровиробників (юридичних та фізичних осіб), віднесені до класу «Нежитлові сільськогосподарські будівлі» (код 1271) Класифікатора будівель і споруд НК 018:2023, що використовуються за призначенням у господарській діяльності СГ та не здаються їх власниками в оренду, лізинг, позичку.
Оподаткування майна нерезидентами
Платниками податку – нерезидентами є юридичні особи, які утворені в будь-якій організаційно-правовій формі та отримують доходи з джерелом походження з України, за винятком установ та організацій, що мають дипломатичні привілеї або імунітет згідно з міжнародними договорами України; нерезиденти, які здійснюють господарську діяльність на території України через постійне представництво та/або отримують доходи із джерелом походження з України, та інші нерезиденти, на яких покладено обов’язок сплачувати податок на прибуток підприємств у порядку, встановленому цим розділом (підпункти 133.2.1, 133.2.2 п.133.2 ст. 133 ПКУ).
Якщо у нерезидента зареєстровано право власності на об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості то податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, сплачується такою особою:
- самостійно; при цьому, до придбання нерухомого майна або отримання майнових прав на таке майно в Україні він зобов’язаний стати на облік до контролюючого органу за місцезнаходженням нерухомого майна;
- через представництво (постійне представництво) нерезидента, яке перебуває на обліку в контролюючих органах в залежності від обраного способу державної реєстрації.
Ведення нерезидентом (іноземною юридичною компанією, організацією) діяльності через відокремлений підрозділ, у тому числі постійне представництво, без взяття на податковий облік у порядку, передбаченому ПКУ, тягне за собою накладення штрафу на нерезидента у розмірі 100 тис. гривень (п. 117.4 ст. 117 ПКУ).
Для прикладу, у ході аналізу об’єктів житлової та нежитлової нерухомості, що підлягають оподаткуванню податком на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, ГУ ДПС виявлено об’єкт нежитлової нерухомості у м. Дніпро, який на праві власності належить нерезиденту України. Нерезидент на податковому обліку не перебував та податок не сплачував.
За результатами вжитих ГУ ДПС заходів у 2026 році взято на облік представництво нерезидента – власника об’єкта нерухомості та задекларовано податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, у сумі понад 247,6 тис. гривень. Сплата відбувається відповідно до діючого законодавства.
Терміни сплати податку на «нерухомість», нарахованого у Декларації на 2026 рік
Податок сплачується за місцем розташування об’єкта/об’єктів оподаткування і зараховується до відповідного бюджету.
Податкове зобов’язання за звітний рік з податку сплачується юридичними особами авансовими внесками щоквартально, рівними частками (1/4 річної суми), до 30 числа місяця, що настає за звітним кварталом, які відображаються у річній Декларації.
Граничні терміни сплати податку за 2026 рік:
- за 1 квартал 2026 року – до 30.04.2026;
- за 2 квартал 2026 року – до 30.07.2026;
- за 3 квартал 2026 року – до 30.10.2026;
- за 4 квартал 2026 року – до 30.01.2027.
Податок на «нерухомість»: застосування пільг у 2026 році, питання звітування
Пільги встановлюються:
- як безпосередньо ПКУ шляхом визначення нерухомості, що не є об’єктом оподаткування (п.п. 266.2.2 п. 266.2 ст. 266 ПКУ), або за яку не нараховуються та не сплачується податок (п.п. 69.22 п. 69 підрозділу 10 «Інші перехідні положення» розділу ХХ «Перехідні положення» ПКУ),
- так і рішеннями місцевих рад.
Якщо СГ є власником об’єкта житлової або нежитлової нерухомості та має документальне підтвердження віднесення даного об’єкта до категорій, визначених п.п. 266.2.2 п. 266.2 ст. 266 та п.п. 38.6 п. 38 підрозділу 10 розділу ХХ ПКУ, тобто тих, що не є об’єктом оподаткування, то такий СГ звільняється від обов’язку подавати Декларацію.
Якщо за об’єкти житлової або нежитлової нерухомості, що перебувають у власності юридичних осіб, за рішенням сільської, селищної або міської ради встановлені нульові ставки, то Декларація з відповідними додатками до неї подається на загальних підставах. У таких додатках до Декларації у гр. 14 «Ставка10 (%)» у цьому випадку зазначається ставка у розмірі 0 %.
Особливістю 2026 року є подальше функціонування Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України (далі – Реєстр пошкодженого та знищеного майна) та застосування оновленого Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією (далі – Перелік територій), що безпосередньо впливає на право юридичних осіб не декларувати певні об’єкти.
Порядок ведення Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, (далі – Порядок № 624) затверджено постановою КМУ № 624.
Перелік територій затверджені наказом Міністерства розвитку громад та територій України № 376.

Нерухомість на територіях бойових дій та окупації не оподатковується

ПКУ визначено, що починаючи з 01.01.2023 за об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, у тому числі їх частки, що перебувають у власності фізичних та/або юридичних осіб, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією (рф) територіях України, які включені до Переліку територій, податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, не нараховується та не сплачується за період з першого числа місяця, в якому було визначено щодо відповідних територій дату початку активних бойових дій або тимчасової окупації, до останнього числа місяця, в якому завершено бойові дії або тимчасову окупацію на відповідній території.
Отже, зазначена пільга застосовується виключно до нерухомості (житлової та нежитлової), яка розташована на територіях:
- активних бойових дій, що визначені у ч. 2 та ч. 3 розд. І Переліку територій;
- тимчасово окупованих рф, що визначені у розд. ІІ Переліку територій.
Дати початку та завершення активних бойових дій або окупації визначаються виключно за даними Переліку територій.
Враховуючи положення п.п. 69.22 п. 69 підрозділу 10 розділу ХХ ПКУ, якщо об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості на дату подання Декларації розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих рф територіях України відповідно до даних Переліку територій, то СГ не подає Декларацію за такі об’єкти.
Важливо!
Ця пільга не поширюється на території можливих бойових дій.

Знищене та пошкоджене майно не оподатковується

Податок на «нерухомість» не нараховується та не сплачується за об’єкти житлової та нежитлової нерухомості:
- знищені внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією рф проти України;
- пошкоджені (як такі, що потребують капітального ремонту, реконструкції чи реставрації внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією рф проти України).
Порядок звільнення від оподаткування такої нерухомості визначений у п.п 69.22 п. 69 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ.
Ключова умова застосування цієї пільги – внесення даних про нерухомість до Реєстру пошкодженого та знищеного майна.
Підтвердженням є витяг з такого Реєстру.
Перелік та обсяг відомостей (інформації) для реєстрації у Реєстрі пошкодженого та знищеного майна визначається Порядком № 624.
Особливості проведення та оформлення результатів обстеження об’єктів з метою визначення фактичного стану об’єкта та оцінки його відповідності основним вимогам до будівель і споруд, визначеним законодавством, та вжиття заходів для забезпечення надійності та безпеки під час його експлуатації визначає Методика проведення обстеження та оформлення його результатів (далі – Методика).
Методика затверджена наказом Міністерства розвитку громад та територій № 144.
Методикою встановлені, зокрема чіткі кваліфікаційні ознаки категорії пошкоджень об’єкта (додаток 3 до Методики), а саме:
- категорію пошкоджень (I, II та III категорія);
- загальну характеристику пошкоджень;
- орієнтовний ступінь пошкоджень об’єкта в цілому, % (для I категорії пошкоджень – до 20 % та 21 % – 40 %; для II категорії пошкоджень – 41 % – 80 %; для III категорії пошкоджень – 81 % – 100 %);
- загальні рекомендації щодо подальшої експлуатації.
Враховуючи положення п.п. 69.22 п. 69 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ щодо ненарахування та несплати податку на «нерухомість» за знищені або пошкоджені об’єкти житлової і нежитлової нерухомості внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією рф проти України, які внесені до Реєстру пошкодженого та знищеного майна, як такі, що мають II або III категорію пошкоджень та ступінь пошкоджень об’єкта нерухомості встановлена від 41 % до 100 %, то Декларація за такі об’єкти не подається.
Важливо!
Відсутність запису у Реєстрі пошкодженого та знищеного майна робить нарахування податку на «нерухомість» обов’язковим, незалежно від фактичного стану будівлі.
Довідково:

ПКУ – Податковий кодекс України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI (із змінами та доповненнями).
Закон України № 4695 – Закон України від 03 грудня 2025 року № 4695-IX «Про Державний бюджет України на 2026 рік».
Постанова КМУ № 624 – постанова Кабінету Міністрів України від 13 червня 2023 року № 624 «Деякі питання забезпечення функціонування Державного реєстру майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України» (із змінами).
Наказ МФУ № 408 – наказ Міністерства фінансів України від 10.04.2015 № 408 «Про затвердження форми Податкової декларації з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки», що зареєстрований у Міністерстві юстиції України 25.04.2015 за № 479/26924 (із змінами).
Наказ Міністерства розвитку громад та територій № 144 – наказ Міністерства розвитку громад та територій України від 06.08.2022 № 144 «Про затвердження Методики проведення обстеження та оформлення його результатів», що зареєстрований у Міністерстві юстиції України 09.08.2022 за № 898/38234.
Наказ Міністерства розвитку громад та територій України № 376 – наказ Міністерства розвитку громад та територій України від 28.02.2025 № 376 «Про затвердження Переліку територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією», що зареєстрований у Міністерстві юстиції України 11.03.2025 за № 380/43786 (із змінами).