Земельні інвестиції і податки: що задекларувати до 1 травня і як не переплатити

Ринок сільськогосподарської землі в Україні відкрився лише у 2021 році, але українські інвестори вже встигли його оцінити.
За останні роки земля впевнено увійшла до трійки найпопулярніших інвестиційних інструментів серед приватних інвесторів: прогнозована дохідність, реальний актив і захист від інфляції зробили своє. Але разом із зростанням інтересу до ринку з"явилися і питання, які раніше просто не виникали.
Одне з найпоширеніших напередодні 1 травня: що саме потрібно декларувати, а що ні, і як не переплатити там, де закон дозволяє платити менше. У цій колонці розберемо ключові правила оподаткування для інвесторів у землю і практичні нюанси, які дозволяють оптимізувати податкове навантаження.
Щоб ви були з податками на "ти". Головне правило, яке діє для всього Перш ніж заглиблюватися в деталі, варто засвоїти один принцип.
Він однаково працює незалежно від типу інвестиції: депозит, акції, облігації, нерухомість, крипта, земля, фонд чи будь-що інше. Якщо у вашій інвестиції є податковий агент (компанія з управління активами, брокер, орендар-юридична особа, банк), він сам утримує і сплачує податки за вас.
Ви отримуєте вже чисту суму, і декларувати такий дохід не потрібно. Але якщо хоча б один із ваших доходів за рік отримано без участі податкового агента, декларацію подавати обов"язково.
І в ній відображаються абсолютно всі доходи за рік, навіть ті, з яких податки вже сплачено агентом. Терміни, які варто запам"ятати одразу Декларація за звітний рік подається до 1 травня наступного року.
Податок, нарахований за декларацією, сплачується до 1 серпня.
Тобто якщо ми говоримо про 2025 звітний рік: декларацію потрібно подати до 1 травня 2026 року, а сплатити податок до 1 серпня 2026 року.
Одна з найтиповіших помилок: людина вчасно подає декларацію, а потім просто забуває сплатити.
Штраф за несплату нараховується окремо і може складати від 5 до 10% суми боргу, плюс пеня за кожен день прострочення. Інвестуючи в землю, у вас є два шляхи: придбати ділянку у власність або стати співвласником активів інвестиційного фонду через сертифікати.
Далі розберемо кожен інструмент окремо. Податки для власника земельної ділянки З орендного доходу Якщо ваша ділянка здається в оренду за офіційно зареєстрованим договором, орендар є вашим податковим агентом.
Він утримує 18% ПДФО і 5% військового збору і самостійно перераховує до бюджету.
Ви отримуєте орендну плату вже після оподаткування. За необхідності перевірити, чи справді сплачено податки від вашого імені, можна через електронний кабінет платника на сайті ДПС.
Орендар також щоквартально подає туди додаток 4ДФ із даними про виплачений дохід. Декларувати: не потрібно, якщо протягом року доходи надходили виключно від податкових агентів, включаючи доходи від оренди. З продажу ділянки Тут одразу важливе уточнення.
Далі мова йде саме про інвесторів, тобто тих, хто придбав земельну ділянку за договором купівлі-продажу з метою отримання .
Правила для них суттєво відрізняються від правил для пайовиків, тобто первинних власників, які отримали землю внаслідок розпаювання або у спадщину. І тут варто одразу розвіяти один дуже поширений міф.
Чимало нотаріусів і консультантів стверджують: якщо ви володіли ділянкою понад три роки, то продасте її без податків.
Для квартир і будинків це справді працює.
Для сільськогосподарської землі, ні.
Пільга на перший продаж нерухомості раз на рік без податку на інвесторів у землю не поширюється.
Якщо ви купили ділянку, платити потрібно завжди, незалежно від терміну володіння. Тепер про ставки Перший продаж земельної ділянки протягом календарного року оподатковується за ставкою 5% ПДФО і 5% військового збору від вартості угоди.
Загалом 10%.
Усі суми сплачуються до підписання договору. Продаєте за 350 000 грн., платите 35 000 грн.
податків.
Угода підписана. Якщо протягом того самого року ви продаєте другу або будь-яку наступну ділянку, ставка ПДФО зростає до 18%.
При цьому база оподаткування інша: не вся сума продажу, а різниця між ціною продажу і документально підтвердженою ціною купівлі. Купили за 250 000 грн., продали за 350 000 грн.
Податок: (350 000 - 250 000) x 23% = 23 000 грн. Ще один нюанс щодо бази.
У договорі, як правило, фігурують три цифри: нормативна грошова оцінка (НГО), вартість за експертною оцінкою і договірна ціна.
Податок рахується від найбільшої з них.
Якщо ринкова ціна нижча за оцінку, базою все одно стане оцінка. Практична порада: якщо плануєте продати кілька ділянок протягом року, першою продавайте ту, де 10% від повної вартості дадуть менший податок, ніж 23% від різниці між купівлею і продажем.
Наступними, де ця різниця мінімальна. Декларувати: один продаж на рік із оплатою 5%+5% не вимагає декларування.
Якщо продали більше однієї ділянки, декларація обов"язкова.
У ній відображаються всі доходи від усіх операцій з продажу за рік без винятку. Продаж через юридичну особу: коли це вигідніше Якщо обсяг земельних інвестицій суттєвий, варто знати і про цей варіант.
Юридична особа відкриває значно ширше поле при виході з інвестиції, ніж фізична. На спрощеній системі оподаткування компанія сплачує лише 6% від суми угоди (5% єдиного податку і 1% військового збору) проти 10% у фізичної особи при першому продажу.
На загальній системі податок нараховується не з обороту, а з прибутку: 18% від різниці між ціною купівлі і продажу.
При реінвестуванні коштів у нові активи цей податок можна суттєво зменшити або відкласти. Окремий сценарій: продати не ділянку, а саму компанію, на балансі якої вона знаходиться.
Якщо ціна продажу компанії близька до розміру її статутного капіталу, податкове навантаження може бути мінімальним або нульовим, за умови документального підтвердження витрат на формування статутного капіталу. Застереження: реєструвати юридичну особу має сенс лише при значних обсягах вкладень.
При невеликих інвестиціях витрати на адміністрування компанії, як правило, перевищують будь-яку податкову економію.
Юридична особа також не звільняється від сплати земельного податку. Важливо: зберігати документи на придбання ділянки і на формування статутного капіталу, має бути квитанція або виписка з банку про внесення коштів на ТОВ ку з призначенням як статутний капітал.
Тільки за таких умов ці кошти можуть бути враховані для зменшення бази оподаткування. Інвестиційний фонд: сертифікати замість ділянок Другий шлях земельного інвестора, придбати не ділянку у власність, а інвестиційні сертифікати земельного фонду.
З точки зору оподаткування цей інструмент має суттєві переваги, і ось чому. Дивіденди Якщо ви власник сертифікатів фонду "Твоє коло Щорічний дохід", ваші виплати кваліфікуються як дивіденди.
Для них діє пільгова ставка: 9% ПДФО замість стандартних 18%, плюс 5% військового збору.
Загалом 14% проти 23% при прямому орендному доході як фізична особа.
На реальних сумах це відчутна різниця. Компанія з управління активами виступає вашим податковим агентом: розраховує, утримує і перераховує податки самостійно.
Ви отримуєте вже чисту суму без жодних додаткових дій з вашого боку. Декларувати: не потрібно, якщо протягом року отримані доходи виключно від податкових агентів, включаючи доходи по дивідендам. Продаж сертифікатів до завершення фонду Якщо ви вирішили продати сертифікати достроково, оподатковується інвестиційний прибуток: різниця між ціною продажу і ціною купівлі за ставкою 18% ПДФО і 5% військового збору. Податковим агентом стає брокер.
Він сам відрахує суму до бюджету, і на ваш рахунок надійде вже очищена від податків сума.
Але задекларувати цей дохід зобов"язані ви Декларувати: обов"язково, до 1 травня наступного після продажу року. Два лайфхаки для тих, хто хоче платити менше Реінвестування замість виплат.
Якщо обрати фонд із реінвестуванням прибутку, наприклад "Твоє коло.
Реінвестиція", то податкове зобов"язання не виникає аж до моменту продажу або завершення фонду.
Поки дивіденди не виплачуються, а працюють далі в активах, жодного податку немає.
Ви платите лише тоді, коли фактично отримали прибуток. Дочекатися завершення фонду.
Коли фонд завершує діяльність, усі накопичені прибутки: і з оренди, і від реалізації активів, виплачуються інвесторам як дивіденди.
Тобто за ставкою 9% ПДФО, а не 18%. ПІДСУМОВУЮЧИ: п"ять порад, які заощадять час і гроші 1.
Перевірте свій стан у податковій.
Переконатися, що немає боргів або незарахованих платежів, можна через електронний кабінет платника на сайті ДПС за адресою cabinet.tax.gov.ua.
Для входу знадобиться КЕП (кваліфікований електронний підпис), який легко отримати через застосунок "Дія". 2.
Якщо пропустили декларацію за минулі роки, спочатку заплатіть, потім подавайте.
Визначте суму зобов"язання, сплатіть її і лише після цього подавайте декларацію.
За такої послідовності ДПС, як правило, не нараховує штрафів і пені.
Пам"ятайте: якщо декларацію не подавали жодного разу, строк позовної давності для вас не почався.
Податкова має право перевіряти будь-який рік без обмежень. 3.
Хочете менше сплачувати податків при земельних інвестиціях, обирайте фонди.
Дивіденди від інвестиційного фонду оподатковуються за ставкою 9% ПДФО проти 18% при прямому орендному доході або достроковому продажу сертифікатів.
Це законна і доступна кожному оптимізація, яка не вимагає ні юридичної особи, ні складних схем. 4.
Поки не отримали прибуток, не платите нічого.
Якщо дивіденди реінвестуються у фонд, а не виплачуються, податкового зобов"язання не виникає аж до завершення діяльності фонду.
При завершенні весь накопичений прибуток виплачується як дивіденди за ставкою 9% ПДФО і 5% військового збору. 5.
Зберігайте не тільки договір купівлі продажу а й квитанцію про оплату.
При другому і наступних продажах податок береться з різниці між ціною купівлі та продажу. Але без квитанції з призначенням платежу, що підтверджує фактичне перерахування коштів, ціну купівлі зарахувати не вдасться і податок доведеться платити з повної суми. Більше про земельні інвестиції - за посиланням.