Андрій Усенко: як змінився ринок землі у 2025

На початку відкриття ринку землі у 2021 році експерти прогнозували зростання цін на рівні 20–25% щорічно, спираючись на досвід сусідніх країн Центральної та Східної Європи.
Втім, тоді ніхто не міг передбачити ключовий фактор, який радикально змінив траєкторію ринку, — повномасштабне вторгнення росії в Україну. Чи виправдав український ринок землі початкові очікування експертів і скільки реально заробляють інвестори сьогодні — ми поговорили з Андрієм Усенком, СЕО та співзасновником компанії "Твоє Коло", що спеціалізується на земельних інвестиціях. Від виживання до прискорення У 2022–2023 роках ринок працював у режимі виживання та адаптації.
2022 рік фактично "випав" з активної фази, тоді як у 2023-му обсяги угод зросли порівняно з попереднім роком.
Це було наслідком відновлення роботи реєстрів, адаптації учасників ринку та накопиченого відкладеного попиту. Водночас цінова динаміка залишалася стриманою.
Зростання було точковим і в окремих регіонах не перевищувало 10–15% у гривні.
Земля в цей період виконувала радше функцію захисного активу — способу зберегти капітал у високоневизначеному середовищі, але ще не повноцінного інвестиційного інструменту з прогнозованою дохідністю. Ситуація докорінно змінилася з допуском на ринок юридичних осіб у січні 2024 року.
Саме цей крок став структурною точкою перелому.
Офіційна статистика зафіксувала зростання цін у 2024 році на 18–19%, у 2025 році - вже на 28–30%, а січень 2026 року взагалі продемонстрував аномальний стрибок - майже +50% у гривні. Такі темпи зростання вже перевищують показники багатьох європейських ринків на аналогічних етапах розвитку, де подорожчання землі зазвичай відбувалося поступово, протягом 7–10 років.
В Україні ж ринок фактично "наздоганяє" втрачений час у стислі строки. Юридичні особи як драйвери ринку Головним каталізатором прискорення стали юридичні особи.
Їхня частка на ринку зростала швидко і системно.
У першому кварталі 2024 року юрособи становили близько 15% покупців, у другому - вже 21%, у третьому - 25,4%.
Загалом за підсумками 2024 року їхня частка склала 21,6%, а станом на середину грудня 2025 року досягла вже 37%. Так в 2025 році юридичні особи придбали 43 012 ділянок загальною площею 128 212 гектарів.
Для порівняння, фізичні особи купили 72 597 ділянок площею 211 962 гектари.
Зауважимо, що юрособи в середньому платять на 57% більше за гектар, ніж фізичні особи.
Саме цей фактор і відобразився в офіційній статистиці стрімкого зростання вартості землі. "Чому юрособи платять більше? По-перше, вони купують землю для операційної діяльності агробізнесу потрібні великі масиви для ефективного господарювання.
По-друге, великі гравці готові платити премію за консолідовані лоти, оскільки це знижує операційні витрати та спрощує управління", - пояснює Андрій Усенко.Вторинний ринок: як консолідація множить вартість Другий важливий тренд 2025 року: почав активно формуватися вторинний ринок.
Серед продавців поступово з"являються ті, хто купив землю в попередні періоди, а зараз продає її переважно з інвестиційних або спекулятивних міркувань. Рушійною силою тут стають управляючі компанії, такі як "Твоє Коло", які працюють не з поодинокими ділянками, а з консолідацією великих масивів.
Земельні ділянки багатьох інвесторів об"єднуються в єдину пропозицію, сформовану під запит конкретного покупця, переважно аграрія. Такі консолідовані пропозиції продаються з премією до ринку на рівні 40–50%.
У практиці "Твоє Коло" тільки за 2025 рік вже понад 40 завершених кейсів виходу з інвестицій із середньою чистою дохідністю після всіх витрат і податків 23% річних у доларах.
Є й унікальні кейси, де ціна реалізації сягала $8500 та $9140 за гектар, що забезпечило інвесторам 58% і 73% річної чистої дохідності в доларах відповідно. "Це не випадковість і не везіння.
Це результат чіткої стратегії та системної роботи з активом від моменту входу до підготовленого виходу.
Ще на етапі пропозиції інвестору ми розуміємо, хто потенційний майбутній покупець і як створтти для нього додаткову цінність", - підкреслює Усенко.Оренда: нижчі відсотки, вищий потенціал На тлі стрімкого зростання цін відсоткова орендна дохідність формально виглядає нижчою й сьогодні коливається в діапазоні від 3% до 5%.
Втім, це не ознака слабкості ринку, а наслідок інерційності довгострокових договорів оренди, укладених ще до активної фази зростання цін.
Більшість із них просто не встигають за новою ринковою реальністю. Чіткий орієнтир щодо того, якою може бути справді ринкова орендна плата, за останній рік дали Державні земельні аукціони.
За рік роботи проєкту в законне користування було передано 62 194 гектари землі.
Високий рівень конкуренції ( в середньому близько п"яти учасників на один лот ) сформував ринкову ціну суборенди на рівні 19,1 тис.
грн за гектар на рік з ПДВ.
Залежно від курсу це еквівалентно приблизно $480–520 за гектар.Практика "Твоє Коло" показує, що такі рівні оренди є досяжними й поза аукціонами, за умови професійного управління та правильної структури портфеля договорів оренди.
"Наприклад, у нас є кейс, коли після аудиту ринку та перемовин орендна плата зростала з рівня близько $190 за гектар до понад $600, фактично потроївши дохід власника ділянки.
Є інші кейси, коли ставка робиться не на різкий перегляд, а на довгострокову передбачуваність.
Для портфелів із надійними локальними фермерами узгоджуються механізми щорічної індексації з прив"язкою до інфляції та курсу долара.
Це дозволяє поступово виводити орендну плату з рівня $160–170 за гектар до понад $500 на горизонті кількох років без конфліктів і втрати орендаря", - ділиться Андрій Усенко. Такі результати стають можливими завдяки стратегії балансу договорів оренди, коли в портфелі переважають короткострокові угоди (до 5–7 років).
Це дає гнучкість для регулярного перегляду умов відповідно до ринкової динаміки.
Другий фактор успіху - консолідація та представлення інтересів багатьох власників.
Коли управляюча компанія контролює великий масив землі від імені десятків інвесторів, її позиція на переговорах з орендарем значно сильніша, ніж у окремого власника паю в 2–4 гектари. У "Твоє Коло" в середньому вдається покращувати умови по 20–25% угод щороку - це безпосередній результат професійного підходу до структурування портфеля та ведення переговорів. Земля як інвестиційний інструмент нового типу У підсумку українська сільськогосподарська земля сьогодні є одним із найефективніших інструментів інвестування на внутрішньому ринку, здатним забезпечувати дохідність на рівні 20%+ річних у доларах за умови професійного управління.
У порівнянні дохідність ОВДП 16–17% річних у гривні.
А річних банківські депозитів після оподаткування всього: 10–14% у гривні. При цьому інвесторам доступні й сучасні формати входу.
Наприклад, для тих, хто цінує ліквідність і не готовий працювати з окремими ділянками, існують фонди.
Зокрема, фонд "Твоє Коло.
Реінвестиція" за підсумками 2025 року продемонстрував зростання на рівні 26% без додаткових комісійних витрат.
Стати інвестором у такому форматі можна за лічені хвилини. Головна порада, яку дають практики ринку: інвестувати не в "землю загалом", а в чітку стратегію: з розумінням регіону, потенціалу консолідації, орендних відносин і сценарію виходу.
Саме це сьогодні відрізняє пасивне володіння активом від керованої інвестиції з прогнозованим результатом.