Населення біднішає, а нерухомість дорожчає: чому ціни на квартири ростуть попри війну

Економічна ситуація в Україні виглядає парадоксально.
З одного боку ми бачимо, що за роки війни населення біднішає: за останні два роки рівень бідності зріс майже у 2 рази (дані Інституту демографії та соціальних досліджень).
Інфляція залишається високою, гривня помалу втрачає стійкість.
Економіка тримається, але теж переживає не найкращі часи.
Додайте до цього масовані ракетні обстріли, блекаути. З іншого боку стрімко дорожчає нерухомість – один із найдорожчих активів на ринку. Постає запитання: як так виходить, що при загальному падінні купівельної спроможності українці купують все дорожчі квадратні метри? Чи не свідчить це про "бульбашку"? І чи буде "охолодження" ринку, на яке багато хто очікує? Втім, попри інтуїтивну логіку, такого охолодження не буде.
Ринок нерухомості рухається в протилежному напрямку з цілком об"єктивних причин.
Є низка структурних факторів, які форсують зростання цін як в короткостроковій, так і в середньостроковій перспективі. Які це фактори? Що відбувалося з цінами у ретроспективі 5 років Щоби зрозуміти, чому охолодження ринку не відбувається, достатньо подивитися на реальну динаміку цін на нерухомість останніх років.
На тлі макроекономічних коливань, вона тримається значно стабільніше, ніж могло б здатися. Порівняймо ціни на первинному ринку житла станом на середину 2025 року з довоєнним 2021 роком та з 2024-м.
У 2021 році ціни на первинне житло зросли на 16,7% – це був активний і доволі типовий для того періоду рік. Читайте також Яким буде ринок нерухомості у 2026 році У 2024-му році, вже в умовах війни, темп практично не змінився: +15,7%.
Станом на другий квартал 2025 року динаміка залишалась подібною – близько 16-17% рік до року.
В третьому кварталі ціни уповільнили зростання до 12,8% проти 14,1% за аналогічний період 2024 року.
Найбільше подорожчали однокімнатні квартири – на 13,3%, двокімнатні на 13,3%, а трикімнатні – на 11,7%. Тобто вартість поступового зростає і динаміка така ж, як і була до великої війни.
Ці цифри говорять красномовніше за відчуття.
Різниця лише в тому, що базова собівартість будівництва сьогодні вже значно вища ніж у 2021 році, і саме це визначає поведінку ринку. Причини росту цін: собівартість, дефіцит робочих рук та нові вимоги до безпеки Основні чинники зростання – зміна структури собівартості будівництва та логістики, подорожчання робіт, абсолютно нові вимоги до безпеки та інженерії в будинках. Якщо порівняти собівартість будівельно-монтажних робіт, різниця між 2021 і 2024 роками вражає.
У 2021 році індекс БМР зріс на 20,4%.
У 2024 – на 7%.
У 2025 році приблизно на 3,7% тільки за перші місяці. Тобто собівартість не повертається вниз: динаміка зростання зберігається.
Значно подорожчали саме оздоблювальні роботи – те, що завершує будь-який будинок.
А причина цьому – дефіцит робочої сили.
Станом на зараз, брак працівників на будмайданчиках доходить до 50%.
Це колосальна нестача робочих рук, тому щоб зменшити дефіцит – переглядаються зарплати. Зарплати у будівництві зросли кратно.
У 2021 році середня зарплатня в галузі була на рівні 11–12 тис.
грн.
У 2024 році вона зросла майже до 17 тис.
грн, а в окремих проєктах перевищила 19 тис.
грн на квартал.
Це практично подвоєння витрат на оплату праці – ключову статтю собівартості. Читайте також Як змінюється логіка інвестування До цього додаються нові вимоги до безпеки та енергостійкості.
Після перших блекаутів 2022 року девелопери змушені були переосмислити інженерію будинків.
Сьогодні в якісних проєктах обов"язковими стають резервні джерела живлення, можливість роботи ліфтів при вимкненні світла, автономні системи тепла й води, укриття, а в деяких комплексах – навіть розетки, що працюють при блекауті.
Зрозуміло, що ці рішення не здешевлюють будівництво і не є тимчасовими.
Навпаки, вони підіймають планку собівартості, яка вже не повернеться до рівня 2021 року. Виходить, що собівартість будівництва житла з початку 2025 року виросла в середньому на 10-25% залежно від класу житла.
А якщо взяти весь період великої війни, то йдеться про всі 100%, а то й більше.
Тому очікувати зниження цін на первинному ринку – це ігнорувати реальні зміни інженерії, людських ресурсів і безпекових вимог.
Війна не зламала ринок – вона лише змінила його структуру. Попит нікуди не зник: Київ, оренда і поступове повернення інвестиційного інтересу Ще один фактор зростання цін – це попит, який, попри війну, зберігається і навіть зростає.
Насамперед це стосується Києва.
Місто залишається центром роботи, бізнесу та інфраструктури.
Столиця є магнітом для внутрішньої міграції.
У результаті попит у столиці зростає швидше, ніж у містах другої черги (хоча Львів тут не відстає).
І це стосується не тільки купівлі – оренда теж дорожчає, що автоматично стимулює інвестиційні угоди. Особливо це помітно в сегменті дохідної нерухомості build-to-rent.
Формат, який ще кілька років тому був незрозумілий більшості покупців, сьогодні створює нові можливості для інвесторів.
Багато з них шукають більш передбачувані й зрозумілі інструменти для інвестицій.
Заповнюваність у таких будинках рідко знижується, це зменшує ризики для тих, хто розглядає таке житло як інвестицію.
До прикладу, заповнюваність нашого об’єкта S1 ВДНГ всі ці "воєнні" роки складає стабільно понад 98%. Попит формують не лише інвестори, а й домогосподарства, що повертаються у великі міста, внутрішні мігранти, молоді спеціалісти тощо. Дефіцит нової пропозиції: чому на ринку просто немає умов для падіння цін Ще один фактор, який не дозволить цінам знижуватися, – це дефіцит пропозиції.
Недостатня кількість квартир на ринку є наслідком кількох глибинних процесів, що тривають із 2022 року і понині. Багато будівель пошкоджені або зруйновані.
З початком війни більшість девелоперів призупинили будівництво або відклали.
Обсяги введення в експлуатацію впали в рази, а нових дозволів видається значно менше, ніж у 2020-2021 роках.
Ріст собівартості будівництва часто не корелює з ростом ціни на нерухомість.
Це примушує девелоперів "притримувати" свої проєкти до кращих часів, в Києві це доволі поширено. В комплексі все це зумовило дефіцит пропозиції.
Наразі на ринку просто немає достатньої кількості нових квартир, які могли б знижувати ціну за рахунок конкуренції. Читайте також Як архітектура формує економіку міст Будувати сьогодні дорого, ризиковано й складно.
Як девелопер скажу, що це ще й потребує сміливості та віри в країну.
Не всі компанії готові до цього, тому нових проєктів запускатиметься менше.
Пропозиція в найближчі роки зростатиме повільніше, ніж попит, а отже тенденція зміни цін буде природною – тільки вгору.
Не через "жадібність девелоперів", а через реальні економічні умови. Розуміння цієї логіки дозволить інвесторам і покупцям ухвалювати значно раціональніші рішення і дивитися на ринок не через очікування "бульбашки" і коли вона нарешті лусне, а через призму фактичних структурних змін.