Підсумки ринку нерухомості у 2025 році

2025-й став для ринку нерухомості в Україні першим роком, коли можна більш-менш впевнено сказати: галузь перестала жити в режимі постійної пожежі й почала рухатися в напрямку відновлення.
Попит став передбачуванішим, інвестори – обачливішими, а девелопери – дисциплінованішими у своїх рішеннях. Попри війну, переміщення мільйонів людей, зростання вартості будматеріалів і логістичні обмеження, ринок продемонстрував, що здатний не лише втриматися, а й адаптуватися до нової реальності.
Головна тенденція року – повільне, але системне повернення довіри, без якої неможлива жодна масштабна відбудова. Будівництво: від хаотичного відновлення до структурованого розвитку Після різкого падіння 2022 року, коли значна частина будівництва фактично зупинилася, галузь поступово виходила зі ступору.
2023-й і 2024-й стали роками часткового розморожування проєктів, а от 2025-й показав, як ринок поводиться в умовах тривалої невизначеності, але вже без паніки. За даними першого півріччя цього року, темпи введення житла в експлуатацію дещо сповільнилися у порівнянні з аналогічним періодом 2024-го.
В Україні ввели в експлуатацію 51 557 квартир (-6,7% рік до року) загальною площею 4,27 млн квадратних метрів (-6,4%).
У Києві за цей період обсяги введеного житла впали на 22% – до 0,49 млн квадратних метра, тоді як Київська область вийшла в лідери за кількістю нових квартир, перетнувши позначку майже десяти тисяч. Статистики за увесь 2025 рік ще немає, однак, з великою ймовірністю, за результатами року країна перетне діапазон у 7,5-8 млн квадратних метрів введеного житла.
Це нижче довоєнних показників і, ймовірно, навіть менше ніж у 2024-му.
Однак важливий не лише абсолютний обсяг, а те, що сектор стабілізується в нових умовах.
Ринок переходить від хаотичного "добудовуємо все, що можемо" до більш структурованого підходу – із пріоритезацією проєктів, відбором локацій та врахуванням платоспроможності кінцевого покупця. Чому відновлення не є рівномірним Різниця між регіонами у 2025 році стала ще помітнішою, ніж у 2024-му.
Західні області, Київ з областю, центральні міста та прифронтові регіони живуть, по суті, в різних реальностях. Львів, Івано-Франківськ, Закарпаття – перетворились на один із головних центрів демографічної ваги.
У 2022–2024 роках ці області прийняли мільйони внутрішніх мігрантів, і частина цих людей не просто залишилася, а почала планувати життя тут на роки.
Це створило постійний попит і на купівлю, і на оренду житла. Ті, хто спочатку розглядав переїзд як тимчасовий, поступово переходили до рішень про придбання квартир.
До цього додається ще один важливий фактор – саме тут працюють найстабільніші логістичні маршрути для будматеріалів з Європи, що також підтримує активність будівництва. В Києві інша картина.
Попит у столиці повертається, але повільніше, ніж очікувалося два роки тому.
Введення житла у 2025 році, найімовірніше, залишиться на рівні 2024 року або навіть буде трохи нижчим.
Нові регуляторні вимоги, цифровий реєстр і жорсткіший контроль скоротили кількість ризикових забудовників, але певною мірою уповільнили запуск нових черг. Читайте також Що відбувається з ринком нерухомості Додамо сюди той факт, що Київ – один із найдорожчих регіонів для будівництва, де собівартість і ризики особливо відчутні.
Не всі девелопери готові починати нові проєкти у таких умовах.
Значна частина покупців, своєю чергою, воліє почекати, слідкуючи за курсом гривні, і віддає перевагу готовому житлу, а не квартирам "на котловані".
Це змушує забудовників поводити себе максимально обережно. У центральних областях – Дніпрі, Полтаві, Вінниці – попит не зник, але став набагато стриманішим.
Частина покупців переорієнтувалася на вторинний ринок, де можна знайти готові квартири з меншою ціною входу.
Інша частина займає вичікувальну позицію, сподіваючись на запуск масштабних програм відбудови та нових інструментів підтримки.
У результаті первинний ринок тут зростає дуже обережно – на 1-3% за рік, а інвестиційна активність залишається приглушеною. Найскладніша ситуація у прифронтових регіонах.
Тут нові проєкти фактично не стартують, а введення в експлуатацію відбувається епізодично.
У більшості випадків йдеться про добудову старих, довоєнних об"єктів або реалізацію державних програм реконструкції пошкодженого житла.
Саме державні ініціативи, а не ринковий попит, сьогодні підтримують тут хоч якийсь рух. Квадратний метр подорожчав: повна картина собівартості Зростання цін на житло у 2025 році було помірним, але стабільним.
Це не "ціновий шок", але й не стагнація.
Усе це прямий наслідок формування нової моделі собівартості будівництва. Після 2022 року Україна втратила частину великих виробничих майданчиків на Сході, а багато матеріалів стали імпортозалежними.
Імпорт завжди означає більшу волатильність і чутливість до логістики.
У 2025 році подорожчало все: бетон додав близько 15%, метал – понад 20%, оздоблювальні матеріали – 8-12%, електрика й кабельна продукція – близько 20%. Логістика стала не лише дорожчою, а й менш прогнозованою.
Маршрути доставки матеріалів із ЄС кілька разів змінювалися, частина з них залежала від ситуації на кордоні чи з безпекою.
У результаті транспортна складова у деяких проєктах подорожчала на 20-30%.
При цьому західні регіони, ближчі до кордонів ЄС, відчували цей тиск меншою мірою, ніж центр чи південь.
Це частково пояснює, чому західна Україна змогла будувати активніше та з меншою фінальною ціною квадратного метра. Читайте також Нерухомість: найбільш привабливі країни для інвестицій Окрема тема – дефіцит робочої сили.
З 2022 року значна частина українських будівельників виїхала за кордон.
Щоб утримати тих, хто залишився, і поступово залучати нових, компаніям довелося піднімати зарплати в середньому на 12-15%, а в окремих регіонах – і більше.
Це неминуче відображається на собівартості. До цього додаються нові стандарти безпеки.
Після 2023 року укриття, автономні генератори або сонячні панелі, посилені конструкції, енергоефективні фасади й системи вентиляції з рекуперацією перестали бути опцією і стали нормою, яку очікує покупець майже в усіх сегментах первинки.
Комплекс таких рішень додає ще 10-13% до загальної собівартості проєкту.
І врешті-решт, девелопер просто не може ігнорувати цю реальність, якщо планує працювати довго. Вторинка дорожчає швидше, а первинка – повільніше У 2025 році загальні ціни на житло зросли в середньому на 8-12% у гривні.
Але за цим середнім показником ховаються два різні ринки – первинний і вторинний, які рухаються з різною швидкістю.
На відміну від кількох довоєнних років, саме вторинний ринок подорожчав більше, і це має логічне пояснення. По-перше, на вторинці зберігався дефіцит якісної пропозиції.
Власники сучасних квартир у нових житлових комплексах з підземними паркінгами, нормальними укриттями та стійкою інфраструктурою не поспішали виходити на ринок.
У той час як навантаження на великі міста на кшталт Києва, Львова чи Івано-Франківська лише зростало, обсяг дійсно ліквідних об"єктів залишався обмеженим. У такій ситуації саме готові квартири, до яких можна вселитися сьогодні, стали головним магнітом для покупців.
Люди, які ще у 2020-2021 роках були готові зайти на ранню стадію будівництва, тепер дедалі частіше обирають варіант "менше ризику, більше визначеності". Читайте також Україна – останній недооцінений ринок житла Європи По-друге, у 2025 році на вторинку поступово повернулися інвестори.
Вони не масові, але їх стало достатньо, щоб вплинути на ціноутворення.
Для інвестиції вони обирають не котлован, а готову квартиру в місті з високими орендними ставками.
Оренда в Києві та Львові зросла настільки, що капіталізація цього доходу автоматично підняла й ринкову вартість самих об"єктів.
Коли однокімнатне житло у столиці здається за 17-18 тис.
грн на місяць, власник уже не готовий продавати його за довоєнними цінами. На цьому тлі первинний ринок додавав у ціні значно скромніше.
Фактично собівартість будівництва зростала, але девелопери не могли механічно перекласти все подорожчання на кінцевого покупця.
Верхня межа ціни на первинці визначається платоспроможністю, а вона обмежена і рівнем доходів, і вартістю іпотеки. У 2025 році кредитні ставки залишалися відносно високими, тож різке підвищення цін просто відфільтрувало б значну частину потенційних клієнтів.
Забудовники, яким потрібно продавати, змушені були балансувати між реальними витратами та психологічною готовністю покупців платити.
У підсумку первинка подорожчала на 5-9%, а вторинка в окремих сегментах та регіонах додала 10-12% і більше. Хто купував у 2025 році 2025 рік став періодом, коли на ринку остаточно сформувався структурний попит.
Люди перестали купувати житло "про всяк випадок" і дедалі частіше робили це з чітко артикульованою метою – для життя, релокації бізнесу чи стабільного доходу від оренди. Основною силою залишилися покупці для себе – 60-70% усіх угод.
Мова переважно про сім"ї, які або вже переїхали в інше місто, або остаточно закріпилися там, де опинилися після 2022 року.
Для них житло не стільки інвестиція, скільки базова потреба.
Вони дивляться на автономність будинку, наявність укриття, близькість до роботи, шкіл і садків, доступність громадського транспорту.
Вартість квадратного метра в цьому сегменті грає роль, але не завжди є вирішальним фактором.
Важливіше, щоб житло відповідало новим стандартам безпеки і комфорту. Читайте також Як правильно вкладати в нерухомість Інвесторів у 2025 році стало менше, ніж у пікові доковідні й довоєнні роки, але вони не зникли.
Їхня поведінка змінилася.
Тепер вони набагато вибірковіші: дивляться на репутацію девелопера, ступінь готовності будинку (від 70% і вище), зрозумілий графік здачі та прогнозовану орендну дохідність.
Оціночно на інвестиційні операції припадає 15-20% ринку, але саме ця група часто задає тон у сегменті найліквідніших об"єктів. Окремим важливим блоком є внутрішньо переміщені особи (ВПО).
Для них купівля житла не лише економічне, а й психологічне рішення.
Частина ВПО, які не планують повертатися у свої міста найближчим часом, зробили ставку на довгострокове життя у західних регіонах та Києві.
Їх частка на ринку купівлі житла оцінюється в 10-12%.
Саме вони часто формують попит на компактні, але якісні квартири з хорошою транспортною розв"язкою і мінімальною відстанню до ключових сервісів. Іпотека: вона нарешті почала працювати Ще кілька років тому говорити про повноцінний іпотечний ринок в умовах війни здавалося нереалістичним.
Але 2025 рік показав, що навіть за високих ризиків і макроекономічної турбулентності іпотека може стати робочим інструментом. Комерційні ставки за кредитами утримувалися на рівні 15-17% річних, але ключову роль відіграли державні програми, де ставка була суттєво нижчою на рівні 7-9%.
Саме вони дали можливість тисячам сімей купити житло, яке інакше залишалося б недосяжним.
У результаті кількість іпотечних угод зросла на 35-40% у порівнянні з попереднім роком, нехай і з доволі низької бази. Іпотека важлива не лише тим, що дозволяє реалізувати відкладений попит.
Вона робить ринок менш залежним від курсових коливань, стимулює девелоперів добудовувати об"єкти, а не заморожувати їх, підтримує продаж як готового житла, так і новобудов на фінальних стадіях.
Чим більша частка іпотечних покупців на ринку, тим стабільнішими стають обсяги угод і тим простіше девелоперам планувати нові проєкти. Готельні інвестиції: Карпати та Буковель як новий магніт капіталу 2025 рік продемонстрував, що готельний сектор, попри всі ризики, став одним із найдинамічніших напрямів інвестування в українській нерухомості.
Карпати – передусім Буковель і навколишні локації в радіусі 30–50 км – перетворилися на найбільш прогнозований туристичний ринок країни.
Курорт працює цілий рік, стабільно генерує трафік, і саме це створює передумови для появи нових готельно-апартних проєктів.
Завантаженість готелів у регіоні в середньому сягає 65-70%, що співвідноситься з показниками європейських гірських курортів. Одним із доказів привабливості напрямку є темпи розвитку Буковелю: у 2024 році його відвідали близько 2,5 мільйона туристів, а виручка бізнесів на території курорту лише за один січень перевищила 1 млрд грн.
Для інвесторів це означає не тільки стабільний потік гостей, а й можливість отримувати дохідність у межах 6-8% річних у валюті за умов професійного управління.
Саме тому Карпати почали розглядатися не як емоційне вкладення у "будиночок у горах", а як окремий сегмент інституційних інвестицій. Читайте також Найтвердіша валюта – бетон З"явився і новий тренд – професіоналізація ринку.
У регіон зайшли керуючі компанії та спеціалізовані платформи, які працюють із готельними та апарт-об"єктами як з інвестиційним продуктом: із прогнозом доходу, аналітикою завантаженості, юридичним супроводом і стандартизованими моделями управління.
Це знижує поріг входу для приватних інвесторів і формує більш прозору, зрозумілу бізнес-логіку цього сегмента. Водночас готельні інвестиції залишаються ринком підвищеної відповідальності.
Частина проєктів переоцінена, а реальна дохідність у ряді випадків не збігається з рекламними обіцянками.
Тому 2025 рік став періодом переходу від емоційного до раціонального інвестування: фокус змістився на операційну ефективність, якість сервісу, керуючу компанію та потенціал локації.
Попри це, Карпати залишаються одним із небагатьох сегментів нерухомості, де попит стабільно перевищує пропозицію, а довгостроковий потенціал залежить радше від швидкості відновлення туризму, ніж від коливань внутрішньої економіки. Прогноз 2026 рік має всі шанси стати не просто продовженням обережного росту, а роком масштабування відбудови.
Питання лише в тому, наскільки швидко і в якому форматі буде реалізовано потенціал, який ринок накопичував останні три роки. Очікується, що введення житла в експлуатацію зросте до 7,8-9 млн квадратних метрів.
Цьому можуть сприяти доступ до міжнародного фінансування, перехід від точкових реконструкцій до системних програм відбудови цілих кварталів і міст, а також поступове зниження ризиків для девелоперів.
Водночас ціни, найімовірніше, продовжать зростати помірними темпами – у межах 8-10% у гривні.
Ринок увійшов у фазу, коли забудовники вже не можуть різко піднімати прайси, але підвищена собівартість все одно підштовхує їх вгору. За сприятливого макроекономічного сценарію є підстави очікувати поступове здешевлення іпотеки.
Якщо інфляція й курс залишаться під контролем, кредитні ставки можуть опуститися до рівня близько 13-14% річних, а частка іпотечних угод у загальній структурі ринку зрости.
Це зробить житло дещо доступнішим для середнього класу та підтримає продажі у сегменті економ і комфорт. Читайте також Субурбанізація загальмувала.
Як живе ринок новобудов у передмісті Києва Окремий пласт 2026 року – реконструкція.
Вона може стати ключовим драйвером будівельної галузі.
У низці міст обсяг робіт з реконструкції може перевищити обсяг нового будівництва і сягнути 50% ринку.
Йтиметься про відбудову пошкоджених будинків, модернізацію старого житлового фонду, утеплення, посилення конструкцій, пристосування будинків до нових норм безпеки та енергоефективності.
Для девелоперів і підрядників це окремий, складний, але перспективний напрямок. Для країни, яка одночасно воює і будує власне майбутнє, ринок нерухомості – це не лише про квадратні метри та прибутковість.
Це один із ключових механізмів економічної стійкості, від якого залежить, наскільки Україна буде готовою до повоєнного стрибка розвитку.
І 2025 рік показав: фундамент для цього стрибка вже почали закладати.