Україна – останній недооцінений ринок житла Європи

У 2025 році середня ціна квадратного метра у новобудовах у Празі перевищила 5,8 тис.
євро, у Будапешті – 3,7 тис.
євро, у Варшаві – 3,2 тис.
євро, а у Копенгагені – 7,1 тис.
євро.
Навіть у містах із нижчими доходами, як Афіни чи Братислава, вартість житла перевищує 2,5 тис.
євро за квадратний метр. За даними LUN, у жовтні 2025 року середня ціна квадратного метра у Києві становить 1,31 тис.
дол., або приблизно 1,23 тис.
євро.
Навіть у преміальному сегменті ціна лише 3,29 тис.
дол., у бізнес-класі – 1,74 тис.
дол., у комфорті – 1,12 тис.
дол., а в економі – 950 дол. Це в рази нижче, ніж у будь-якій столиці ЄС.
У результаті Київ нині залишається останнім великим європейським мегаполісом, де квадратний метр коштує на рівні середніх місячних доходів, а ринок лише готується до нового циклу зростання. Десять років, які змінили Європу, але не Україну Щоб зрозуміти масштаби розриву, достатньо подивитись на динаміку за останнє десятиліття. За даними Deloitte Property Index 2025, середні ціни на житло у Європі зросли за 10 років у середньому на 83%, а у низці столиць – більш ніж удвічі. Прага – з 2,7 тис.
євро за метр квадратний у 2014 році до 5,8 тис.
євро у 2025 (+115%); Варшава – з 1,6 тис.
євро до 3,2 тис.
євро (+100%); Будапешт – з 1,7 тис.
євро до 3,7 тис.
євро (+117%); Копенгаген – з 3,8 тис.
євро до 7,1 тис.
євро (+86%); Париж – із 8 тис.
євро до 12,2 тис.
євро (+52%). Читайте також: Як правильно вкладати в нерухомість За цей самий час у Києві ціна знизилась.
За даними LUN, у 2014 році квадратний метр у столиці України коштував 1,45 тис.
дол., а у 2025 – 1,31 тис.
дол., тобто -10% у доларовому еквіваленті. Якщо ж врахувати інфляцію американської валюти за десятиліття (понад 30%), то у реальних цінах українська нерухомість подешевшала майже на 40%.
Жодна інша європейська столиця не демонструє подібної стагнації. Коли собівартість наздоганяє ринок На перший погляд, така різниця може здаватися відображенням різниці у доходах.
Але економіка будівництва говорить інше.
У 2021 році собівартість будівництва квадратного метра житла в Києві становила близько 650-700 дол.
У 2025 році – уже 900-1000 дол.
Тобто собівартість збільшилась на 40-50%, тоді як ринкова ціна – лише на 10-15%. У ЄС ситуація протилежна: там собівартість становить 30-40% ринкової ціни, тоді як в Україні – 70-75%.
Це означає, що ціни в Києві зараз нижчі від економічно обґрунтованого рівня, і ринок просто не може довго залишатись у такій площині. Додатково на ситуацію тисне дефіцит пропозиції.
Кількість активних новобудов у продажу на жовтень 2025 року скоротилася до 179 об"єктів, що майже вдвічі менше, ніж у 2020 році.
Будівельні компанії обережні: через війну нові проєкти запускають лише ті, хто має стабільне фінансування.
Це означає, що у міру стабілізації ситуації на ринку пропозиція не зможе задовольнити попит, – і ціни неминуче підуть угору. Житло як інвестиція: вища дохідність при нижчому вході На розвинених ринках Європи інвестори у житло можуть розраховувати на 3-4% річної орендної дохідності.
В Україні цей показник удвічі більший – 6-8%, а в окремих сегментах (малогабаритні квартири, short-term rental) доходить до 10%. І це при тому, що вартість вхідного квитка у Києві – у 3–4 рази нижча. Однокімнатну квартиру у новому комплексі комфорт-класу можна придбати за 70-80 тис.
дол., тоді як аналог у Варшаві коштує 200-250 тис.
дол., а у Празі – 300-350 тис.
дол. За класичною логікою інвестування, чим нижча стартова база й вищий ризик, тим більший потенціал зростання.
Український ринок наразі перебуває саме в цій фазі. Після війни – ефект відновлення За даними заяв, поданих через "Дію", в Україні пошкоджено або зруйновано понад 60 млн квадратних метрів житла. Для компенсації цих втрат необхідно щороку додатково будувати щонайменше 5 млн квадратних метрів протягом 12 років.
Для порівняння, у 2021 році в Україні звели близько 11 млн квадратних метрів, а у 2023-2024 – менше 5 млн.
Отже, попит на нове житло у післявоєнний період буде колосальним. Читайте також: Найтвердіша валюта – бетон Міжнародна практика свідчить, що такі відновлювальні цикли створюють багаторічний економічний ефект.
У Польщі після вступу до ЄС (2004 рік) обсяг будівництва зріс удвічі, а ціни – утричі.
У Хорватії після війни 1990-х подорожчання житла становило понад 250% протягом 10 років.
А в Німеччині після возз"єднання (1990-ті) східні землі показували приріст на 10-15% щороку протягом перших семи років. Для України подібна траєкторія зростання виглядає цілком реалістичною. Європейський ринок: дорогий квадрат і низький запас міцності Парадокс полягає у тому, що Європа дорожчає, але не росте.
У багатьох країнах ЄС ринок житла вже перегрітий.
У Німеччині у 2024-2025 роках обсяги будівництва впали на 25%, у Франції – на 17%, у Швеції – на 40%, що призвело до заморожування сотень проєктів. При цьому середня ціна залишається рекордною, а купівельна спроможність населення – падає. Читайте також: Що відбувається з ринком нерухомості Згідно з даними Eurostat, у 2025 році лише 22% молодих європейців до 35 років можуть дозволити собі купити власне житло, тоді як у 2014 році таких було 31%. Український ринок, навпаки, має низьку базу, потенціал доходів і державні програми підтримки ("єОселя", "єВідновлення"), які вже стали каталізаторами повернення попиту. Ринок, який готується до стрибка Україна – єдина країна Європи, де квадратний метр житла в низці проєктів сьогодні коштує в ціну собівартості, а решта – продається з мінімальною націнкою, враховуючи термін вкладень коштів.
При цьому якість будівництва, архітектура і матеріали вже давно відповідають європейським стандартам, а економічні умови – змінюються швидше, ніж будь-де у регіоні. Київ і великі міста України стоять на порозі нового цінового циклу.
І якщо європейські ринки сьогодні борються з перегрівом, український – навпаки, ще не відійшов від точки мінімуму.
За оцінками девелоперів, реальна справедлива ціна квадратного метра в Києві – 2,5-3 тис.
дол., тобто вдвічі вище поточного рівня.
І, з огляду на досвід європейських столиць, скорочення цього розриву – лише питання часу.