Як людям самим звести висотний дім

Чинні фінансові та організаційно-правові інструменти зведення багатоквартирних будинків містять значні ризики для майбутніх власників житла.
Це пов’язано не лише з недоліками законодавства, а і з практиками у сфері будівництва житла та його первинного продажу.
Водночас замовники та інвестори (майбутні власники житла) обмежені у виборі альтернативних інструментів будівництва. Ефективний шлях подолання наявних ризиків має включати внесення змін до законодавства і розробку більш прозорих та безпечних інструментів.
Наявність таких інструментів не лише дасть альтернативу майбутнім власникам житла, а й до певної міри спонукатиме забудовників змінити практики традиційних для України інструментів будівництва, щоб зробити їх привабливішими для покупців. Яке альтернативне рішення може вдосконалити інструменти будівництва житла? Житлово-будівельні товариства Чинне законодавство не є дружнім для спільного будівництва житла його майбутніми власниками й мешканцями.
Об’єднання фінансових ресурсів для будівництва чи придбання багатоквартирного будинку зараз можливе в рамках або традиційних механізмів, насамперед за законом "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", або інших не менш складних конструкцій, таких як договір про спільну діяльність. Для спільного будівництва багатоквартирного будинку можна створити споживчий кооператив.
Тим більше, що така організаційно-правова форма об’єднання фінансових ресурсів відповідає меті самостійного будівництва житла громадянами. Читайте також: Друге дихання.
Чому в Києві стали популярними старі квартири Однак загальні правила щодо діяльності кооперативів загалом та споживчих кооперативів зокрема не є достатніми для захисту прав і законних інтересів громадян, які об’єднують кошти для спільного будівництва житла.
Це підтверджено непоодинокими випадками зловживань з боку засновників таких кооперативів. З огляду на всі ризики, для спільного будівництва або придбання житла фізичними особами, які мають намір у ньому проживати, доцільно запровадити окрему організаційно-правову форму юридичної особи: житлово-будівельні товариства. Добре забуте старе Як показує практика, найбільш ефективний підхід до використання спільних коштів ґрунтується на принципі "власні ресурси на власні потреби".
Саме такий підхід логічно застосовувати до організації спільного будівництва житла.
Тобто ті, хто вносять кошти на будівництво, повинні мати змогу безпосередньо контролювати їх спрямування та спільно ухвалювати найважливіші рішення щодо будівництва. За чинним законодавством, організаційно цей принцип найлегше реалізувати індивідуальному забудовнику.
Він одноосібно ухвалює рішення, купує земельну ділянку, залучає підрядників.
Якщо ж свої зусилля та фінанси об’єднають кілька осіб, то для будівництва їм буде потрібна відповідна організаційно-правова форма.
Така потреба зумовлена необхідністю "захисту всіх від зловживань одного" в умовах довгострокового об’єднання коштів учасників товариства. Отже, зараз, коли необхідно відбудовувати зруйноване війною житло, на законодавчому рівні слід передбачити можливість застосування такого підходу: запровадити нову організаційно-правову форму – житлово-будівельне товариство. Такі товариства могли б зайняти порожню нішу житлово-будівельних кооперативів, адже створення юридичних осіб у такій організаційно-правовій формі не передбачене законодавством.
Очевидно, що для запровадження пропонованої організаційно-правової форми потрібен окремий закон, який визначатиме статус, порядок створення, діяльності та припинення роботи таких товариств. Такі товариства повинні будуть одержати спеціальне правове регулювання, яке відповідатиме на специфічні питання, пов’язані із самостійними спільними будівництвом та експлуатацією житла.
Загальне бачення концепції створення житлово-будівельних товариств таке: це мають бути юридичні особи, непідприємницькі товариства зі статусом неприбуткової організації. Їх статутною метою доцільно визначити забезпечення житлових потреб учасників цих товариств шляхом будівництва або придбання та подальшої експлуатації житлового будинку (або будинків).
Значну увагу необхідно приділити гарантіям керованості і безпосереднього контролю за діяльністю товариств з боку їх учасників, а також недопущенню використання житлово-будівельних товариств для прихованої підприємницької діяльності і спекуляцій на ринку нерухомості. Запровадження такої системної альтернативи чинним моделям будівництва в поєднанні з точковим удосконаленням законодавства сприятиме підвищенню якості будівництва та впровадженню нових стандартів енергоефективності. Звісно, впровадження запропонованої моделі організації спільного будівництва житла не може замінити чинні інструменти.
Це може бути один з варіантів, прийнятний для вирішення житлових питань окремих громадян. Для запровадження житлово-будівельних товариств державна підтримка була б доброю річчю, але це не обов"язкова умова.
Є достатньо громадян, зацікавлених у спільному зведенні багатоквартирного житла.
Ці люди здатні організуватися, купити землю і вкладати кошти.
Це свідомі громадяни, які розуміють, що побудувати багатоквартирний будинок дешевше, ніж кожному окремо зводити садибний. Від держави їм потрібні правила гри, щоб усі були захищені від кожного, і кожен – від усіх, щоб закон визначив баланс індивідуального та колективного інтересу.