Як вивести нерухомість з податкової тіні

Різкі зміни геополітичної ситуації змушують ефективно використовувати внутрішні ресурси.
На переконання голови податкового комітету парламенту Данила Гетманцева, Україні варто критично переглянути і консолідувати всі доступні внутрішні фінансові джерела і ресурси, тобто "рахувати кожну копійку". Наприкінці 2024 року відбулася наймасштабніша кібератака московія на державні реєстри України і лише через місяць Мін’юст повідомив про відновлення роботи всіх реєстрів.
Одним з них був Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРРП), який містить інформацію про земельні ділянки, будинки та квартири. Ці зухвалі хакерські дії не лише актуалізували питання посилення захисту державних інформаційних систем і даних у них, а й привернули увагу до численних проблем функціонування ДРРП та цифровізації прав власності на нерухоме майно. У звіті МВФ ідеться про важливість ухвалення у 2025 році закону про оцінку майна та розробку дорожньої карти впровадження сучасного підходу до його оцінки. З теорії відомо, що податок на майно має менший, порівняно з іншими податками, негативний вплив на економічний розвиток, тому збільшення його надходжень – менш шкідлива альтернатива під час фіскальних шоків, спричинених війною. Однак справедливо оцінити та оподаткувати можна лише майно, перенесене в "цифру".
Те, чого немає в ДРРП, залишається невидимим для держави і багатьох її прогресивних реформ, не кажучи про сплату податку. Опитавши представників органів місцевого самоврядування і Державної податкової служби, ми зробили висновок, що у 2023 році до 30% земельних ділянок і до 50% об’єктів нерухомості не були внесені до державного реєстру. Водночас Мін’юст констатував, що житло двох третин громадян, які подали інформаційне повідомлення про пошкоджене майно, не було зареєстроване в ДРРП.
Це може свідчити про більший масштаб проблеми в окремих регіонах. Реальність змушує задуматися: щонайменше половина будинків і квартир відсутня в переліку об’єктів оподаткування, тобто перебуває в податковій тіні.
Отже, можливості для збору додаткових сум податку на майно є і без підвищення ставок. Хоча податок на майно надходить до місцевих бюджетів, не варто недооцінювати його фіскальну роль. По-перше, збільшення доходів місцевих бюджетів зменшує субвенції з держбюджету для органів місцевого самоврядування, видатки яких не покриваються власними надходженнями. По-друге, завдяки додатковим надходженням сум податку на майно громади можуть реалізовувати важливі соціальні проєкти, що особливо актуально в умовах припинення фінансування програм USAID.
Залишається розібратися, чому так багато майна є невидимим для оподаткування і що з цим робити. Проблеми наповнення майнових реєстрів У дослідженні Growford Institute виокремлені такі проблеми адміністрування податку на майно. Недостатня інтеграція реєстрів.
З 1 січня 2013 року система реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень функціонує на новому рівні і вдосконалюється. Важливим етапом її становлення була інтеграція кількох реєстрів, серед яких – старий реєстр прав власності на нерухоме майно (діяв з 2002 року).
Однак реалізація такого об’єднання потребує вдосконалення.
Багато проблем у сфері реєстрації прав на нерухоме майно є наслідком тривалої історії її розбудови. В Україні є майно, яке реєструвалося до 2002 року лише в паперовій формі.
Дані про це зберігаються в архівах Бюро технічної інвентаризації (БТІ), не знищених під час війни.
Такого майна немає в базі даних ДПС про об’єкти оподаткування. Читайте також: "Я професіонал з ухвалення непопулярних рішень у цій країні": Гетманцев про підвищення податків та детінізацію Є майно, внесене до старого майнового реєстру, але відсутнє в ДРРП.
Хоча реєстр прав власності на нерухоме майно став архівною складовою нового реєстру, попередні дані в "цифрі" не переносяться автоматично. Внесення даних до ДРРП відбувається лише в разі звернення особи за реєстрацією права власності або вчинення інших нотаріальних дій.
Майно зі старого реєстру є видимим для податкової. Зареєстрована до 2002 року нерухомість продається, успадковується, переноситься в "цифру" для отримання відшкодування за знищене під час війни майно, у зв’язку з чим наповненість ДРРП поступово стає кращою. Незавершене будівництво.
Серйозною проблемою є маніпуляції власників майна з незавершеними об’єктами будівництва.
Поширеною практикою залишається фактична експлуатація таких об’єктів нерухомості без проведення їх державної реєстрації з відповідним внесенням інформації до ДРРП. Непоодинокі випадки, коли забудовники не мають усіх дозвільних документів на будівництво або ведуть його з порушенням проєктної документації.
У такому разі довгобуди можуть бути заселені і навіть здаватися в оренду, проте власники не мають офіційного набуття речових прав на нерухоме майно. За оцінками представників органів місцевого самоврядування, в окремих громадах понад 10% новобудов, серед яких елітна нерухомість, експлуатувалися без їх державної реєстрації, що є свідомим ухиленням від оподаткування. Яка реакція держави У Національній стратегії доходів до 2030 року (НСД) зазначено, що важливим кроком до збільшення надходжень місцевих бюджетів є наповнення баз даними про об’єкти оподаткування, зокрема шляхом перенесення архівної інформації з паперових носіїв про зареєстровані до 1 січня 2013 року права власності на майно. Документ також зобов’язує місцеві органи влади інвентаризувати майно, а Мін’юст – актуалізувати дані ДРРП на підставі наданої місцевою владою інформації про зареєстровані об’єкти та власників нерухомості.
Місцеві органи влади мають отримати доступ до інформаційних баз ДПС щодо об’єктів та суб’єктів оподаткування місцевими податками та зборами.
Ці заходи досі не реалізовані. Водночас держава запровадила онлайн-реєстрацію прав на нерухоме майно, набуте до 2013 року, через "Дію".
З вересня 2024 року ця послуга доступна для жителів 20 областей.
Алгоритм передбачає, що після отримання заяви та копій документів, які посвідчують право власності, державний реєстратор надсилає до БТІ запит на отримання інформації щодо відповідного об’єкта нерухомості.
Після отримання підтвердження від БТІ державний реєстратор вносить дані до ДРРП. Читайте також: Третій зайвий? Чи потрібні рієлтори з нерухомості Послуга державної реєстрації майна через "Дію" зручна та безкоштовна.
Стандартні ж умови реєстрації шляхом офлайн-звернення до нотаріуса передбачають також візит власника до БТІ і сплату адміністративного збору від 0,1 до п’яти прожиткових мінімумів для працездатних осіб. У парламенті також зареєстрований законопроєкт, за яким державні реєстратори отримають право вносити відомості до ДРРП на підставі паперових документів без підтвердження інформації від БТІ.
Це буде можливо, якщо доступ до відповідних архівів був втрачений або документи були знищені внаслідок війни. За даними Openbudget, у 2024 році план надходжень від сплати адміністративного збору за державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень був виконаний на 227%.
Онлайн-реєстрація та схвалення згаданої законодавчої ініціативи мають прискорити внесення до ДРРП майна, речові права на яке набуті до 2013 року.
Важливо популяризувати такі можливості на національному рівні. Що може зробити місцева влада Є ще заходи, які може реалізувати місцева влада.
У "Плані цифрового розвитку ДПС до 2030 року" вказано, що в контексті вдосконалення адміністрування місцевих податків і зборів розглядається питання більшої залученості громад. Повертаючись до задекларованого в НСД, згадаємо насамперед про можливості залучення громад до цифровізації архівів БТІ.
Для місцевої влади, яка готова взяти на себе окремі функції з адміністрування місцевих податків та зборів, доцільно передбачити опцію створення бази даних об’єктів нерухомого майна шляхом цифровізації архівів БТІ.
Відповідну інформацію також може надавати ДПС. Це можна реалізувати у форматі наповнення бази даних шляхом заповнення відповідних форм на підставі реєстраційних справ з архівів БТІ.
Таке рішення вимагає попереднього передавання архівів БТІ у відання громад або забезпечення безперешкодного доступу до них місцевим чиновникам.
Наприклад, у Київській області БТІ залишається комунальним підприємством обласної ради. Цифровізацію архівів БТІ важливо доповнити проведенням органами місцевого самоврядування реєстраційних дій у ДРРП.
Вносити дані до реєстру можна або шляхом офлайн-запрошення власників майна для надання відповідних документів, або шляхом онлайн-реєстрації через портал "Дія". Органи місцевого самоврядування можуть інформувати власників майна про варіанти проведення реєстрації і консультувати соціально незахищених громадян, як скористатися безкоштовною цифровою послугою в "Дії".
Найкраще, якщо влада взаємодіятиме з власниками майна з використанням інструменту цифровізації. Можна також надати громадам повноваження щодо інвентаризації об’єктів незавершеного будівництва із застосуванням фото- та відеофіксації з дронів.
Важливо створювати бази даних таких об’єктів, а також не внесених до ДРРП квартир у зданих в експлуатацію багатоквартирних будинках. З громадянами, яких вдасться ідентифікувати як власників нерухомості, слід насамперед провести роз’яснювальну роботу.
Залишаться й ті, до кого потрібно буде застосовувати інші механізми стимулювання до реєстрації. Цифровізація архівів БТІ і створення баз даних об’єктів незавершеного будівництва будуть важливими кроками в процесі інвентаризації майна на території громад, а в ході детального аналізу таких об’єктів та причин відсутності частини з них у ДРРП можна напрацьовувати нові рішення щодо перенесення майна в "цифру". Цим потрібно займатися системно та скрупульозно.
Лише в такий спосіб можна досягти бажаного позитивного результату.
Без суттєвого покращення наповненості ДРРП будь-які зміни в оподаткуванні податком на майно викликатимуть дискусії щодо справедливості і матимуть обмежену фіскальну ефективність. Ця публікація підготовлена за підтримки Євросоюзу і його держав-членів: Німеччини, Польщі, Данії та Словенії.
Зміст цієї публікації є винятковою відповідальністю її автора і може не відображати погляди програми "U-LEAD з Європою", ЄС і його держав-членів: Німеччини, Польщі, Данії та Словенії.