Пайова участь: чи усуне законодавство подвійне навантаження на будівельну галузь

На початку 2020 року в будівельній галузі України нібито відбулася реформа — ухвалили закон про скасування пайових внесків, який мав стимулювати інвестиції, зменшити корупцію та зробити житло доступнішим.
Проте насправді через юридичні колізії в законі про пайові внески прокуратура та місцева влада продовжують вибірково стягувати з девелоперів десятки мільйонів гривень, фактично ігноруючи закон. У 2019 році влада визнала, що пайова участь стала джерелом корупції і тому було прийнято закон №132-IX про її скасування.
Законом було передбачено: На 2020 рік встановлювався особливий порядок сплати пайової участі (при цьому передавати інженерні мережі та інфраструктурні об’єкти в рахунок пайових внесків було заборонено). З 2021 року повністю скасовано пайові внески (крім випадків наявності укладених до 2020 року пайових договорів). Однак вже у 2022-23 роках, тобто через декілька років після набуття чинності закону і після скасування пайової участі, місцева влада та прокуратура через суди почала масово вимагати від замовників будівництва сплати пайових внесків не за ознакою наявності укладеного договору, а за датою видачі дозволу на будівництво, зокрема, якщо дозвіл отримано до 01.01.2021 року. Закон №132-IX не передбачив чіткого механізму вирішення ситуацій, коли реалізація проєкту (отримання дозвільної документації) розпочалася до 2021 року, а завершилася після.
Це створило правову невизначеність. Особливо це повпливало на проєкти квартальної забудови та великі об"єкти, будівництво яких ведеться поетапно протягом тривалого терміну — 5-10 років.
У таких випадках дозвіл на будівництво видавався на весь проєкт, але окремі черги починали будуватись значно пізніше. Не зважаючи на офіційну позицію Міністерства розвитку громад та територій України, авторів закону про скасування пайових внесків та профільного Комітету Верховної Ради України, прокуратура і місцева влада продовжують нехтувати законом та вибірково стягують десятки мільйонів гривень. Наслідки Всі розуміють перевагу великих ЖК у зручності та інфраструктурі, а для міста вони важливі завдяки ефективному використанню землі, розвитку мереж і транспорту.
Мешканці отримують комфортний простір із дитячими садками, школами, магазинами, зонами відпочинку та паркінгами, а для всього міста — це покращення архітектурного вигляду та зростання цінності прилеглих територій.
Проте сьогодні реалізація таких проєктів стає ризиковою та економічно невигідною через невирішеність питання пайової участі. До прикладу один із багатьох реальних кейсів: системний девелопер інвестує 2,5 мільярда гривень у будівництво магістральних інженерних мереж (електро-, тепло- та водовідведення), модернізацію існуючих комунікацій, зведення теплових і трансформаторних підстанцій, будує транспортну інфраструктуру.
Крім того, будує ще і школу — це додаткові 200 мільйонів гривень. Попри це, місто та прокуратура додатково вимагають сплату пайової участі в розмірі 2% від вартості будівництва.
Таких випадків десятки: девелопери інвестують у критично важливу інфраструктуру, але через правову невизначеність змушені сплачувати високі додаткові платежі. Чи страждають від цього девелопери? Так, адже це суттєво впливає на процес реалізації проєкту, вимиває обігові кошти та ускладнює фінансове планування.
Девелопери змушені закладати додаткові ризики, відкладають або зовсім згортають нові проєкти.
Крім того, скорочуються інвестиції в соціальні об"єкти — будується менше дитячих садків, громадських просторів, паркінгів.
У випадках, коли пайові внески вимагаються заднім числом — це може призвести до банкрутства. Але в першу чергу страждають покупці житла.
Бо коли доводиться двічі оплачувати інфраструктуру, ці витрати закладаються у вартість квадратного метру нерухомості. Прогалина в законодавстві суперечить первісній меті — спрощенню та стимулюванню інвестиційної діяльності в девелоперській галузі, зменшенню вартості житла — фактично збільшуючи правові ризики та непередбачені фінансові навантаження на бізнес.
Це відлякує і потенційних західних інвесторів, які прагнуть стабільних і передбачуваних умов ведення бізнесу. Під час війни девелоперська галузь вже зіткнулася з суттєвими викликами: зниження платоспроможного попиту, затримка проходження дозвільних процедур, складнощі при приєднанні до мереж, суттєве зростання цін, відсутність кваліфікованих кадрів, дефіцит будівельних матеріалів, тощо.
Це все призводить до здорожчання вартості будівництва, що ускладнює доступність житла, особливо на тлі зростаючої потреби — понад 4 мільйони українців втратили житло, а на кінець 2024 року в країні було тільки офіційно зареєстровано 4,6 мільйона внутрішньо переміщених осіб, які також потребують вирішення житлових питань.
Наявне законодавство у галузі не сприяє вирішенню цих проблем. Хто має будувати інфраструктуру Нові житлові комплекси створюють додаткове навантаження на комунікації міста.
Однак річ у тім, що девелопери зараз створюють усю інженерну, транспортну та соціальну інфраструктуру практично з нуля.
На відміну від 2000-х років, коли в місті було відносно небагато нового будівництва та існуючі мережі мали резервний ресурс, який міг забезпечити нові об"єкти.
Тепер ці мережі або повністю прокладаються наново або значною мірою модернізуються за рахунок девелоперів. Девелопери, що займаються квартальною забудовою, несуть подвійне навантаження.
Водночас точкові девелопери, які зводять окремі будинки, таких витрат не несуть, оскільки для них скасували пайову участь.
Вони використовують існуючу інфраструктуру міста, не вкладаючись в її розвиток. Для розуміння масштабу: вартість мереж лише по одному з великих ЖК, збудованому членом Асоціації девелоперів України, перевищує річний бюджет на модернізацію мереж, що виділяється на все місто.
Йдеться про мільярди гривень.
Надалі ці мережі передаються на баланс міських організацій, які не лише отримують ці комунікації у свій актив, не витративши жодної копійки, але й заробляють, стягуючи зі споживачів платежі за обслуговування абсолютно нових мереж. Як на це реагує влада У Верховній Раді вже робилися спроби внести зміни до законодавства, але вони провалилися через критику з боку місцевої влади.
Їхній аргумент полягає в тому, що такі зміни скоротять доходи місцевих бюджетів, що, своєю чергою, призведе до зменшення кількості нових шкіл, дитячих садків та доріг. Але той факт, що ці внески стягуються на спорудження інфраструктури є маніпуляцією.
Ці кошти не спрямовуються безпосередньо на будівництво соціальної чи інженерної інфраструктури — вони просто потрапляють до загального котла міського бюджету, а потім витрачаються без прив"язки до конкретних проєктів.
Якби пайові внески справді йшли на будівництво соціально важливих об"єктів, у кожному районі з новими ЖК з"являлися б нові школи, дитячі садки та дороги, збудовані за рахунок місцевої влади. Яке рішення пропонує Асоціація девелоперів України Необхідно негайно усунути правові колізії, що створюють умови для нехтування законом та корупції, стримують розвиток будівельної галузі.
Чинна практика правозастосування місцевою владою та правоохоронними органами обмежує пропозицію на ринку нерухомості й штучно завищує ціни для покупців. Законодавчі зміни мають ліквідувати тиск на бізнес, водночас забезпечивши умови для будівництва доступного житла.
Будь-які спроби саботажу чи маніпуляцій із законом повинні отримувати жорстку правову реакцію.