Сім головних особливостей інвестування в нерухомість на Балі

24.01 18:02 | Економічна правда

Якщо проглянути стрічку Instagram, може скластися враження, що нерухомість на Балі не будує і не продає лише ледачий. За останні роки, після пандемії COVID-19, помітно зросла кількість реклами, що обіцяє захмарну дохідність від здачі об’єктів нерухомості на Балі в оренду.
Попит і пропозиція йдуть в унісон: з 2018-го попит на балійську нерухомість зріс вдесятеро. Основними покупцями залишаються інвестори — на них припадає 99% угод.
Це пояснюється тим, що постійне проживання на Балі підходить далеко не всім через інший менталітет, клімат і стиль життя. Тож, здебільшого, покупка нерухомості тут — це придбання орендного бізнесу на нерухомості, пов’язаного зі здачею об’єктів в оренду.
Фактично пасивно отримуючи дохід від своїх інвестицій. Популярність Балі серед українських інвесторів зумовлена кількома ключовими причинами.
По-перше, покупку тут можна оплатити готівкою або криптовалютою.
По-друге, на Балі поширена переуступка прав власності на об’єкт ще до завершення будівництва, що дозволяє інвестору вигідно перепродати актив.
При цьому податки при переуступці не стягуються. Варто зазначити, що інвестиції в нерухомість на цьому індонезійському острові дійсно можуть принести від 12 до 17% річних дохідності на вкладений капітал.
Але за умови, що покупець заздалегідь знатиме і враховуватиме ряд особливостей, характерних для балійського ринку.
Розглянемо їх детальніше. Акцент на новобудови На ринку Балі переважає первинна нерухомість, і саме вона найчастіше стає вибором інвесторів.
Вторинних об’єктів на острові наразі дуже мало.
Більшість таких об’єктів – це нерухомість, яку власники здають в оренду через професійні управляючі компанії або готельних операторів, отримуючи стабільний дохід.
Читайте також: Як заробляти на закордонній нерухомості У багатьох випадках власники не поспішають продавати свої об"єкти, адже не бачать сенсу відмовлятися від активу, який приносить прибуток. Натомість, первинна нерухомість пропонує значно ширший вибір і гнучкіші умови.
Це новобудови від забудовників, які ще перебувають на етапі введення в експлуатацію або щойно завершені.
Вкладення у первинний ринок дозволяє не лише придбати об’єкт за більш вигідною ціною, але й отримати більше варіантів для подальшого перепродажу чи здачі в оренду. Недобросовісна реклама і конкуренція Ринок нерухомості Балі активно рекламується як надприбутковий.
Рекламні кампанії обіцяють інвесторам дохідність у 15-25% річних від здачі в оренду, що звучить вражаюче в порівнянні з іншими популярними напрямками.
Проте реальність часто не відповідає цим цифрам.
Як свідчить аналітика, більшість проєктів, що представлені на ринку, демонструють значно нижчу окупність (реальні показники: 12-17% на рік). Основна причина завищених очікувань — це маркетингові стратегії девелоперів, які прагнуть швидко залучити кошти інвесторів.
Розрахунки дохідності базуються на ідеальних умовах: максимальній заповнюваності об"єктів, високих цінах на оренду та відсутності додаткових витрат на утримання нерухомості.
Втім, такі умови трапляються рідко, особливо у перенасичених регіонах, як-от Чангу чи Букіт. Лише близько 10% проєктів на Балі дійсно відповідають заявленим стандартам і забезпечують інвесторам обіцяний дохід.
В інших 90% на проєкті заробить всю маржу девелопер, продаючи задорого свій об’єкт, а не роздрібний інвестор. Оренда землі, а не право власності На Балі відсутнє класичне право власності на землю, яке знайоме більшості європейських інвесторів.
Уся земля на острові належить громадянам Індонезії, а іноземці можуть лише орендувати її на визначений термін, зазвичай 30 років.
Ця система, відома як ліз-холд (leasehold), має свої переваги, але водночас створює певні ризики для інвестора. Під час придбання об’єкта нерухомості інвестор фактично купує право на користування землею протягом обумовленого терміну.
Після його завершення договір оренди необхідно поновлювати за новими умовами, які можуть виявитися значно дорожчими.
Наприклад, вартість оренди, яка на початковому етапі складала 30 тисяч доларів, через 30 років може наприклад подвоїтися. Ще один важливий аспект — потенційні правові ризики.
Права інвестора залежать від чесності та відповідальності орендодавця (власника землі).
Без чітко прописаного контракту інвестор ризикує зіткнутися з проблемами, коли власник землі відмовляється поновлювати договір чи вимагає додаткових умов.
Правові ризики в цій ситуації значною мірою покладаються на девелопера як посередника. Купуючи об’єкт у забудовника, інвестор фактично довіряє тому, що девелопер правильно уклав договір із продавцем землі.
Проте в деяких випадках девелопер може погодитися на менш вигідні умови задля зниження вартості землі, навіть без наміру порушити закон. Саме тому ключовим є ретельний юридичний аналіз землі з боку девелопера.
Якщо цього не зроблено належним чином, ризики можуть перекладатися на інвестора під час придбання об’єкта.
На жаль, не всі забудовники приділяють достатньо уваги цьому етапу. Якість будівництва та складнощі логістики Будівництво на острові Балі значно відрізняється від будівництва в материкових країнах.
Це поєднання логістичних викликів, кліматичних умов і часто низької кваліфікації робочої сили.
Такі фактори створюють додаткові ризики для інвесторів. Через тропічний клімат на Балі будівлі піддаються впливу високої вологості, частих дощів і спеки.
Ці фактори прискорюють зношування матеріалів, особливо якщо вони неякісні.
Замість того, щоб стояти десятиліттями, деякі будівлі можуть втрачати свій вигляд і функціональність за 5-10 років.
Деякі девелопери намагаються заощадити, використовуючи дешеві матеріали або спрощуючи проєкти, що суттєво знижує довговічність об"єктів.Втім, протягом останніх п’яти років якість будівництва на Балі покращується, хоча до європейського рівня вона ще не дотягує. Як острів, Балі залежить від морського транспорту для постачання матеріалів.
Це означає: Високі витрати.
Якісні імпортні матеріали, такі як сталь, бетон чи оздоблення, обходяться у 2-3 рази дорожче через транспортування. Затримки в постачанні.
Погодні умови, обмежена кількість портів та сезонні навантаження можуть затримувати будівництво на кілька місяців. Ризик дешевих замін.
Щоб уникнути затримок або знизити витрати, девелопери можуть замінювати імпортні матеріали місцевими аналогами, що часто знижує якість. Що можуть зробити інвестори? 1.
Перевіряти репутацію девелопера.
Надійні забудовники готові надати звіти про походження матеріалів і показати реальні етапи будівництва. 2.
Оцінювати досвід у складних умовах.
Чи має забудовник досвід роботи на Балі з урахуванням клімату та логістики? 3.
Контролювати якість.
Прозорий доступ до звітів про будівництво допоможе уникнути сюрпризів. Розташування нерухомості Розташування — це один із ключових факторів, що визначає успішність інвестицій на Балі.
Острів, хоча й здається компактним, має дуже різноманітну географію, а його інфраструктура розвивається нерівномірно.
Лише близько 25-30% території острова активно використовуються для туризму й інвестицій, що створює надмірний попит у певних регіонах і ризики перенасичення. Чангу, Букіт і Убуд — три різні сценарії інвестицій. Чангу, популярний серед молоді, славиться серфінгом, клубами й ресторанами.
Але стрімкий розвиток цього району привів до значного перенасичення ринку: кількість вілл та апартаментів тут зростає швидше, ніж попит, що вже почало впливати на рівень заповнюваності й доходи від оренди. Букіт — це регіон, відомий своїми пляжами та локаціями для серфінгу, але інфраструктура тут залишається обмеженою.
До 2025-2026 року на Букіті планується добудувати ще кілька тисяч нових об’єктів, що може викликати перенасичення і подальшу корекцію цін. На противагу цьому, Убуд, що розташований у джунглях, пропонує стабільніший попит завдяки своїй культурній привабливості.
Туристи, які приїжджають сюди, шукають унікальний досвід — спокій, ретрити, місцеву культуру. Також сюди приїздять люди, які працюють віддалено та можуть дозволити собі поєднати роботу з екзотичним вайбом.
Саме для них в Убуді функціонує велика кількість коворкінгів, розташованих, наприклад, посеред джунглів.
Найбільше в цій категорії цільової аудиторії — айтівців. Нерухомість тут демонструє стабільну заповнюваність і менше залежить від коливань ринку. Особливості цільової аудиторії Ринок нерухомості на Балі привертає увагу інвесторів із різних куточків світу, але успіх кожного проєкту залежить від правильного розуміння цільової аудиторії.
На кого орієнтується нерухомість на острові? Це ключове питання, яке має визначити вашу інвестиційну стратегію. Дві основні категорії клієнтів Перш за все, це туристи, які приїжджають на короткий термін для відпочинку.
Вони шукають унікальні враження, зокрема балійський стиль в архітектурі, атмосферу джунглів чи вид на океан.
Апартаменти або вілли з локальними елементами дизайну користуються більшою популярністю, ніж стандартні «лофт-стилі», які можна знайти будь-де у світі.
Туристи хочуть «відчути Балі» і готові платити за автентичність. Друга група — експати та цифрові кочівники, які живуть на острові кілька місяців чи навіть років.
Вони обирають більш функціональні та комфортні об"єкти для тривалого проживання, часто з доступом до інфраструктури для роботи: коворкінгів, швидкого інтернету, спортзалів.
Для цієї аудиторії важливі зручність і доступність до ключових об"єктів інфраструктури. Регіональні особливості попиту Попит на оренду може значно відрізнятися залежно від регіону.
Наприклад, у Чангу та Букіті популярні короткострокові оренди серед туристів, але перенасичення ринку призвело до зниження рентабельності.
У той же час, Убуд приваблює більш платоспроможних клієнтів, які готові витрачати більше на оренду об’єктів, що забезпечують спокій і комфорт серед природи. Віддаленість Усі особливості ринку нерухомості Балі, про які йшлося в статті, мають свої рішення.
Більшість викликів можна подолати, якщо інвестор має можливість особисто перебувати на місці, перевіряти якість будівництва, вести переговори та оперативно реагувати на проблеми. Проте однією з головних особливостей Балі є його віддаленість.
Поїздка на острів потребує часу й значних зусиль, і далеко не кожен інвестор може швидко дістатися туди за необхідності. За статистикою, понад 95% угод із купівлі нерухомості на Балі здійснюються дистанційно: через онлайн-огляд об’єкту та проведення всіх операцій спеціалізованою компанією без особистої участі покупця. Ефективне інвестування на Балі потребує зваженого підходу та надійного планування.
Для збереження вкладених коштів важливо мати доступ до ринку через професійні управляючі компанії, які добре розуміють його специфіку та можуть своєчасно реагувати на будь-які виклики.
Такий підхід допоможе мінімізувати ризики, забезпечити контроль над інвестицією та зосередитися на досягненні поставлених фінансових цілей.

Додати коментар

Користувач:
email:





Earnings reports out
Numbers read like hieroglyphs
Analysts debate

- Fin.Org.UA

Новини

23:00 - Новини від Міністерства енергетики України
21:00 - Новини 7 лютого: Заступник Кличка під вартою, транзит азербайджанського газу Україною
20:47 - ЄС планує знизити мита на автомобілі, щоб уникнути торгової війни з Трампом
20:40 - Міст біля метро "Дарниця" у Києві тимчасово закриють
20:14 - У московії за рік на понад 40% підскочили борги із зарплат: перший ріст за 9 років
19:53 - Справа Комарницького: Заступника Кличка відправили під варту
19:50 - Коломойському відмовили у зміні запобіжного заходу і залишили під вартою
19:36 - Трамп хоче закрити податкову лазівку для великих фінансових гравців
19:04 - Іноземні інвестиції в Росію впали до мінімуму за 15 років
18:50 - Нацбанк показав, яким буде курс долара та євро після вихідних
18:24 - 100 мільйонів тонн експорту: Зеленський про успіхи морського коридору
18:10 - Загальна сума виданих кредитів за програмою єОселя перевищила 25 мільярдів гривень
18:00 - Національний банк у січні 2025 року застосував до одного банку та двох небанківських фінансових установ заходи впливу за порушення у сфері фінмоніторингу та валютного законодавства
17:50 - Доллар не пошёл в рост, но и падать не спешит
17:37 - Справа Комарницького: депутата Київради взяли під варту і встановили заставу
17:31 - московія на порозі нафтової кризи: санкції США вдарили по "тіньовому" флоту – Bloomberg
17:01 - Укладання угод у США впало до мінімуму за останнє десятиліття
17:00 - Дим вітчизни: провідні тютюнові компанії досі працюють на росії
16:58 - Вартість огірків за тиждень зросла на 23%: яка причина
16:54 - Nestle в Україні інвестує майже 10 мільярдів у розвиток бізнесу та модернізацію заводів
16:40 - Оновлено порядок виконання міжбанківських платіжних операцій у національній валюті
16:25 - Без ризиків і черг: "Дія" пропонує нову послугу з купівлі-продажу авто
16:23 - ВІДДІЛ КОМУНІКАЦІЙ З ГРОМАДСЬКІСТЮ УПРАВЛІННЯ ІНФОРМАЦІЙНОЇ ВЗАЄМОДІЇ ГУ ДПС У ДНІПРОПЕТРОВСЬКІЙ ОБЛАСТІ (ТЕРИТОРІЯ ОБСЛУГОВУВАННЯ - МІСТО ДНІПРО) ІНФОРМУЄ!
16:22 - Вторинний ринок авто: які ціни в регіонах України
16:03 - Транзит азербайджанського газу в Європу: Україна працює над такою можливістю
16:03 - Атаки московія змушують Україну купувати дороги газ у ЄС – Reuters
16:00 - Частка непрацюючих кредитів у банках за 2024 рік скоротилася до 30%
15:45 - В Україні на 10% подешевшала картопля: скільки вона зараз коштує
15:32 - Технологічні гіганти збільшать фінансування ШІ на третину у 2025 році
15:30 - Курси валют, встановлені НБУ на 10.02.2025


Більше новин

ВалютаКурс
Австралійський долар26.0452
Канадський долар28.9194
Юань Женьміньбі5.6898
Чеська крона1.714
Данська крона5.7685
Гонконгівський долар5.3245
Форинт0.106138
Індійська рупія0.47433
Рупія0.0025472
Новий ізраїльський шекель11.6724
Єна0.27284
Теньге0.081325
Вона0.028676
Мексиканське песо2.0196
Молдовський лей2.2131
Новозеландський долар23.532
Норвезька крона3.7006
московський рубль0.42642
Сінгапурський долар30.6982
Ренд2.2486
Шведська крона3.8135
Швейцарський франк45.7157
Єгипетський фунт0.8245
Фунт стерлінгів51.6197
Долар США41.4733
Білоруський рубль15.0746
Азербайджанський манат24.3932
Румунський лей8.6466
Турецька ліра1.1527
СПЗ (спеціальні права запозичення)54.1618
Болгарський лев22.0041
Євро43.0327
Злотий10.2542
Алжирський динар0.30885
Така0.34202
Вірменський драм0.105011
Домініканське песо0.67874
Іранський ріал0.0000722
Іракський динар0.031852
Сом0.47714
Ліванський фунт0.000425
Лівійський динар8.4968
Малайзійський ринггіт9.3578
Марокканський дирхам4.1597
Пакистанська рупія0.14966
Саудівський ріял11.1249
Донг0.0016635
Бат1.24137
Дирхам ОАЕ11.3606
Туніський динар13.0832
Узбецький сум0.0032204
Новий тайванський долар1.27709
Туркменський новий манат11.9218
Сербський динар0.36978
Сомоні3.8193
Ларі14.628
Бразильський реал7.1165
Золото118807.32
Срібло1336.19
Платина41004.65
Паладій40302.92

Курси валют, встановлені НБУ на 10.02.2025