Сім головних особливостей інвестування в нерухомість на Балі

Якщо проглянути стрічку Instagram, може скластися враження, що нерухомість на Балі не будує і не продає лише ледачий. За останні роки, після пандемії COVID-19, помітно зросла кількість реклами, що обіцяє захмарну дохідність від здачі об’єктів нерухомості на Балі в оренду.
Попит і пропозиція йдуть в унісон: з 2018-го попит на балійську нерухомість зріс вдесятеро. Основними покупцями залишаються інвестори — на них припадає 99% угод.
Це пояснюється тим, що постійне проживання на Балі підходить далеко не всім через інший менталітет, клімат і стиль життя. Тож, здебільшого, покупка нерухомості тут — це придбання орендного бізнесу на нерухомості, пов’язаного зі здачею об’єктів в оренду.
Фактично пасивно отримуючи дохід від своїх інвестицій. Популярність Балі серед українських інвесторів зумовлена кількома ключовими причинами.
По-перше, покупку тут можна оплатити готівкою або криптовалютою.
По-друге, на Балі поширена переуступка прав власності на об’єкт ще до завершення будівництва, що дозволяє інвестору вигідно перепродати актив.
При цьому податки при переуступці не стягуються. Варто зазначити, що інвестиції в нерухомість на цьому індонезійському острові дійсно можуть принести від 12 до 17% річних дохідності на вкладений капітал.
Але за умови, що покупець заздалегідь знатиме і враховуватиме ряд особливостей, характерних для балійського ринку.
Розглянемо їх детальніше. Акцент на новобудови На ринку Балі переважає первинна нерухомість, і саме вона найчастіше стає вибором інвесторів.
Вторинних об’єктів на острові наразі дуже мало.
Більшість таких об’єктів – це нерухомість, яку власники здають в оренду через професійні управляючі компанії або готельних операторів, отримуючи стабільний дохід.
Читайте також: Як заробляти на закордонній нерухомості У багатьох випадках власники не поспішають продавати свої об"єкти, адже не бачать сенсу відмовлятися від активу, який приносить прибуток. Натомість, первинна нерухомість пропонує значно ширший вибір і гнучкіші умови.
Це новобудови від забудовників, які ще перебувають на етапі введення в експлуатацію або щойно завершені.
Вкладення у первинний ринок дозволяє не лише придбати об’єкт за більш вигідною ціною, але й отримати більше варіантів для подальшого перепродажу чи здачі в оренду. Недобросовісна реклама і конкуренція Ринок нерухомості Балі активно рекламується як надприбутковий.
Рекламні кампанії обіцяють інвесторам дохідність у 15-25% річних від здачі в оренду, що звучить вражаюче в порівнянні з іншими популярними напрямками.
Проте реальність часто не відповідає цим цифрам.
Як свідчить аналітика, більшість проєктів, що представлені на ринку, демонструють значно нижчу окупність (реальні показники: 12-17% на рік). Основна причина завищених очікувань — це маркетингові стратегії девелоперів, які прагнуть швидко залучити кошти інвесторів.
Розрахунки дохідності базуються на ідеальних умовах: максимальній заповнюваності об"єктів, високих цінах на оренду та відсутності додаткових витрат на утримання нерухомості.
Втім, такі умови трапляються рідко, особливо у перенасичених регіонах, як-от Чангу чи Букіт. Лише близько 10% проєктів на Балі дійсно відповідають заявленим стандартам і забезпечують інвесторам обіцяний дохід.
В інших 90% на проєкті заробить всю маржу девелопер, продаючи задорого свій об’єкт, а не роздрібний інвестор. Оренда землі, а не право власності На Балі відсутнє класичне право власності на землю, яке знайоме більшості європейських інвесторів.
Уся земля на острові належить громадянам Індонезії, а іноземці можуть лише орендувати її на визначений термін, зазвичай 30 років.
Ця система, відома як ліз-холд (leasehold), має свої переваги, але водночас створює певні ризики для інвестора. Під час придбання об’єкта нерухомості інвестор фактично купує право на користування землею протягом обумовленого терміну.
Після його завершення договір оренди необхідно поновлювати за новими умовами, які можуть виявитися значно дорожчими.
Наприклад, вартість оренди, яка на початковому етапі складала 30 тисяч доларів, через 30 років може наприклад подвоїтися. Ще один важливий аспект — потенційні правові ризики.
Права інвестора залежать від чесності та відповідальності орендодавця (власника землі).
Без чітко прописаного контракту інвестор ризикує зіткнутися з проблемами, коли власник землі відмовляється поновлювати договір чи вимагає додаткових умов.
Правові ризики в цій ситуації значною мірою покладаються на девелопера як посередника. Купуючи об’єкт у забудовника, інвестор фактично довіряє тому, що девелопер правильно уклав договір із продавцем землі.
Проте в деяких випадках девелопер може погодитися на менш вигідні умови задля зниження вартості землі, навіть без наміру порушити закон. Саме тому ключовим є ретельний юридичний аналіз землі з боку девелопера.
Якщо цього не зроблено належним чином, ризики можуть перекладатися на інвестора під час придбання об’єкта.
На жаль, не всі забудовники приділяють достатньо уваги цьому етапу. Якість будівництва та складнощі логістики Будівництво на острові Балі значно відрізняється від будівництва в материкових країнах.
Це поєднання логістичних викликів, кліматичних умов і часто низької кваліфікації робочої сили.
Такі фактори створюють додаткові ризики для інвесторів. Через тропічний клімат на Балі будівлі піддаються впливу високої вологості, частих дощів і спеки.
Ці фактори прискорюють зношування матеріалів, особливо якщо вони неякісні.
Замість того, щоб стояти десятиліттями, деякі будівлі можуть втрачати свій вигляд і функціональність за 5-10 років.
Деякі девелопери намагаються заощадити, використовуючи дешеві матеріали або спрощуючи проєкти, що суттєво знижує довговічність об"єктів.Втім, протягом останніх п’яти років якість будівництва на Балі покращується, хоча до європейського рівня вона ще не дотягує. Як острів, Балі залежить від морського транспорту для постачання матеріалів.
Це означає: Високі витрати.
Якісні імпортні матеріали, такі як сталь, бетон чи оздоблення, обходяться у 2-3 рази дорожче через транспортування. Затримки в постачанні.
Погодні умови, обмежена кількість портів та сезонні навантаження можуть затримувати будівництво на кілька місяців. Ризик дешевих замін.
Щоб уникнути затримок або знизити витрати, девелопери можуть замінювати імпортні матеріали місцевими аналогами, що часто знижує якість. Що можуть зробити інвестори? 1.
Перевіряти репутацію девелопера.
Надійні забудовники готові надати звіти про походження матеріалів і показати реальні етапи будівництва. 2.
Оцінювати досвід у складних умовах.
Чи має забудовник досвід роботи на Балі з урахуванням клімату та логістики? 3.
Контролювати якість.
Прозорий доступ до звітів про будівництво допоможе уникнути сюрпризів. Розташування нерухомості Розташування — це один із ключових факторів, що визначає успішність інвестицій на Балі.
Острів, хоча й здається компактним, має дуже різноманітну географію, а його інфраструктура розвивається нерівномірно.
Лише близько 25-30% території острова активно використовуються для туризму й інвестицій, що створює надмірний попит у певних регіонах і ризики перенасичення. Чангу, Букіт і Убуд — три різні сценарії інвестицій. Чангу, популярний серед молоді, славиться серфінгом, клубами й ресторанами.
Але стрімкий розвиток цього району привів до значного перенасичення ринку: кількість вілл та апартаментів тут зростає швидше, ніж попит, що вже почало впливати на рівень заповнюваності й доходи від оренди. Букіт — це регіон, відомий своїми пляжами та локаціями для серфінгу, але інфраструктура тут залишається обмеженою.
До 2025-2026 року на Букіті планується добудувати ще кілька тисяч нових об’єктів, що може викликати перенасичення і подальшу корекцію цін. На противагу цьому, Убуд, що розташований у джунглях, пропонує стабільніший попит завдяки своїй культурній привабливості.
Туристи, які приїжджають сюди, шукають унікальний досвід — спокій, ретрити, місцеву культуру. Також сюди приїздять люди, які працюють віддалено та можуть дозволити собі поєднати роботу з екзотичним вайбом.
Саме для них в Убуді функціонує велика кількість коворкінгів, розташованих, наприклад, посеред джунглів.
Найбільше в цій категорії цільової аудиторії — айтівців. Нерухомість тут демонструє стабільну заповнюваність і менше залежить від коливань ринку. Особливості цільової аудиторії Ринок нерухомості на Балі привертає увагу інвесторів із різних куточків світу, але успіх кожного проєкту залежить від правильного розуміння цільової аудиторії.
На кого орієнтується нерухомість на острові? Це ключове питання, яке має визначити вашу інвестиційну стратегію. Дві основні категорії клієнтів Перш за все, це туристи, які приїжджають на короткий термін для відпочинку.
Вони шукають унікальні враження, зокрема балійський стиль в архітектурі, атмосферу джунглів чи вид на океан.
Апартаменти або вілли з локальними елементами дизайну користуються більшою популярністю, ніж стандартні «лофт-стилі», які можна знайти будь-де у світі.
Туристи хочуть «відчути Балі» і готові платити за автентичність. Друга група — експати та цифрові кочівники, які живуть на острові кілька місяців чи навіть років.
Вони обирають більш функціональні та комфортні об"єкти для тривалого проживання, часто з доступом до інфраструктури для роботи: коворкінгів, швидкого інтернету, спортзалів.
Для цієї аудиторії важливі зручність і доступність до ключових об"єктів інфраструктури. Регіональні особливості попиту Попит на оренду може значно відрізнятися залежно від регіону.
Наприклад, у Чангу та Букіті популярні короткострокові оренди серед туристів, але перенасичення ринку призвело до зниження рентабельності.
У той же час, Убуд приваблює більш платоспроможних клієнтів, які готові витрачати більше на оренду об’єктів, що забезпечують спокій і комфорт серед природи. Віддаленість Усі особливості ринку нерухомості Балі, про які йшлося в статті, мають свої рішення.
Більшість викликів можна подолати, якщо інвестор має можливість особисто перебувати на місці, перевіряти якість будівництва, вести переговори та оперативно реагувати на проблеми. Проте однією з головних особливостей Балі є його віддаленість.
Поїздка на острів потребує часу й значних зусиль, і далеко не кожен інвестор може швидко дістатися туди за необхідності. За статистикою, понад 95% угод із купівлі нерухомості на Балі здійснюються дистанційно: через онлайн-огляд об’єкту та проведення всіх операцій спеціалізованою компанією без особистої участі покупця. Ефективне інвестування на Балі потребує зваженого підходу та надійного планування.
Для збереження вкладених коштів важливо мати доступ до ринку через професійні управляючі компанії, які добре розуміють його специфіку та можуть своєчасно реагувати на будь-які виклики.
Такий підхід допоможе мінімізувати ризики, забезпечити контроль над інвестицією та зосередитися на досягненні поставлених фінансових цілей.