Краще майбутнє для громад: які переваги комплексного плану просторового розвитку?

З початку 2025-го року управління землями та будівництвом у громадах відбувається на основі Комплексного плану просторового розвитку (ППР).
Цей документ поєднує містобудівну документацію та документацію із землеустрою, визначаючи зонування території громади. Розглянемо докладніше переваги ППР для місцевої влади та жителів. Нові можливості для розвитку громад Ефективне використання землі неможливе без планування.
Комплексні плани нарешті дадуть громадам можливість планувати всю свою територію — як у межах населених пунктів, так і за їх межами.
Раніше місцева влада могла планувати лише землі міст, сіл та селищ, а території за межами планувалися на рівні районів та областей.
Завдяки децентралізації громади отримали повноваження з управління більшістю своїх земель. Комплексний план поділяє територію громади на функціональні зони: землі під житлову забудову, промислового, рекреаційного призначення тощо.
Отже, громада визначає, які території будуть пріоритетними для інвестицій та створення робочих місць, які — для розвитку соціальної інфраструктури (будівництва шкіл, лікарень тощо), а які необхідно берегти для збереження біологічного різноманіття. Це унеможливить ситуації, коли посеред приватної житлової забудови або на території заповідного фонду може вирости шкідливе промислове підприємство або високоповерхівка. Водночас значно спрощено процедуру відведення земельних ділянок та зміни їх цільового призначення.
Власник ділянки тепер може самостійно обирати вид цільового призначення, що зменшує корупційні ризики та сприяє залученню інвестицій.
Але є важливе обмеження: для кожної функціональної зони визначено перелік можливих видів цільового призначення.
Читайте також: Реформа містобудування: єдині правила для всіх Власник може обрати лише із цього переліку.
Тобто, не можна побудувати житловий будинок на території, призначеній для промисловості, і навпаки.
Це правило стосується як приватних власників, так і органів місцевої влади. Боротьба з корупцією та хаосом у забудові Корупцію у сферах управління землею та містобудування роками підживлював хаос у законодавстві.
Земельне та містобудівне законодавство ніби існували окремо одне від одного й часто регулювали одні й ті ж питання, але по-різному. Наприклад, використання території могло бути законним із погляду земельного законодавства, але незаконним із погляду містобудівного, або навпаки.
Від цього вигравали лише корумповані чиновники, які могли трактувати кожну ситуацію на свій розсуд, залежно від отриманої «винагороди». Тому об’єднання містобудівної та землевпорядної документації у Комплексній програмі просторового розвитку відкриває нові можливості для автоматизації та прозорості всіх процесів.
Єдиний недолік — оформлення такої документації є дорожчим, але в перспективі зниження рівня корупції зекономить державі мільярди. Усі чули історії про будівництво в заборонених зонах — заповідниках, охоронних зонах, над колекторами зі стічними водами тощо.
Це було можливим, бо містобудівні умови та обмеження (МУО) формувалися в ручному режимі.
Іноді МУО не містили справжніх обмежень через помилки чиновників, а часто — через те, що вони брали хабарі та заплющували очі на порушення. Але після затвердження комплексного плану, усі обмеження у використанні земель та у сфері забудови (інформація про наявні природоохоронні території, функціональні зони тощо) мають бути внесені до Державного земельного кадастру.
По-перше, це означатиме, що МУО формуватимуться з уже наявної в кадастрі інформації. По-друге, будь-хто — чи то контролюючі органи, чи то звичайні мешканці, чи то журналісти — зможе зайти на сайт із публічною кадастровою картою та перевірити, чи законно видані МУО.
Просто звіривши інформацію на карті з дозволом на будівництво. Довгострокове та гнучке планування Комплексний план просторового розвитку — це захист від незаконних забудов, самовільного будівництва та шахрайства в містобудуванні.
Він гарантує довгостроковий і стабільний розвиток громади, незалежно від змін влади. Місцева влада змінюється кожні 5 років, але план залишається чинним.
Завдяки обов’язковим громадським обговоренням місцеві мешканці беруть участь у створенні плану і якщо їхні пропозиції були враховані, то мають бути реалізовані.
Також ППР проходить експертизу. Водночас це не «застиглий» документ.
Він може коригуватися та оновлюватися, адже потреби громади можуть змінюватися, особливо під час війни.
У цьому разі експертиза та громадські обговорення також є обов’язковими, що захищає ППР від незаконних змін. Звісно, багато залежить від місцевої влади, громадського контролю та відповідальності виборців.
Якщо місцева рада діятиме лише у своїх інтересах, ігноруючи потреби громади, жоден план не допоможе.
Тому важливо, щоб мешканці контролювали дії влади та голосували за відповідальних представників. Коли нове законодавство запрацює на повну? Створення документів із планування територій — справа непроста.
Спочатку потрібно зібрати багато інформації: про кількість населення, погоду, хто чим володіє, важливі об’єкти тощо.
Потім цю інформацію аналізують, і тільки після цього пропонують рішення для плану. На це громади мали кілька років.
1 січня 2025 року завершився перехідний період, коли функціональне призначення територій (що можна чи не можна на них будувати) міг визначати детальний план території. Якщо громада ще не має Комплексного плану просторового розвитку (ППР), це обмежує її можливості в управлінні землею та будівництвом.
Якщо населений пункт досі користується генеральним планом, затвердженим ще за радянських часів, він змушений використовувати землю відповідно до цього застарілого документа. Це створює значні труднощі, адже умови планової економіки СРСР кардинально відрізняються від реалій сучасної ринкової економіки України.
Як наслідок, громада втрачає потенційні інвестиції та можливості для створення нових робочих місць. Водночас, якщо постраждала від війни громада вже розробила інший документ — комплексну програму відновлення території, то процес створення та затвердження ППР буде набагато простішим та швидшим.
Адже вже зібрано частину необхідної інформації, проведено аналіз проблем, відбулися обговорення із жителями тощо. Звісно, не всім представникам місцевої влади подобаються зміни.
Декому вигідніше розв’язувати земельні питання «вручну», наприклад, щоб незаконно оформити ділянку для родичів чи знайомих.
Особливо їх турбує внесення всіх обмежень (наприклад, щодо висоти будівель) до Державного земельного кадастру, адже після цього неможливо буде «підкоригувати» ці обмеження під час видачі містобудівних умов та обмежень.
Також їм не подобається, що кожен зможе легко перевірити відповідність МУО даним на публічній кадастровій карті. Проте, багато громад активно взялися за справу: готують документацію з планування, збирають необхідні матеріали, домовляються з міжнародними організаціями про фінансову підтримку.
Адже в цьому й полягає децентралізація, коли громади отримують у свої руки все більше самостійності та нових ефективних інструментів для сталого розвитку.