Ринок житлової оренди: де жити й скільки платити за дефіцитні квадратні метри

29.05 08:15 | Укррудпром

zn.ua, 28 травня 2023. Опубликовано 08:00 29 мая 2023 года В Україні, за оцінками вітчизняної конфедерації будівельників, 86% громадян володіють маленькою, великою або навіть кількома квартирами.

Що багатша країна...

Німеччина, Австрія, Швейцарія — ці країни об’єднує те, що лише близько 50% корінних жителів мають власне житло. Зокрема, в казково багатій Швейцарії — тільки майже 42%. У Східній Європі від 80% (у Польщі, Словаччині, Чехії) до 90—96% (у Румунії, Угорщині, Литві) громадян мають власне житло. Такі дані Євростату.

У порівняно небагатих Китаї, Непалі, Індії понад 80% населення — це домовласники. А у США — лише близько 65%.

В Україні, за оцінками вітчизняної конфедерації будівельників, 86% громадян володіють маленькою, великою або навіть кількома квартирами. Але й іншим жити десь треба.

 

Безмежний попит

В Україні десятки тисяч зруйнованих агресором багатоквартирних і приватних будинків, що не підлягають відновленню. Житловому фонду країни завдано збитків на багато десятків мільярдів доларів. Мінімум кількасот тисяч сімей потребують квартири.

Відповідно, й попит на житло не відстає.

 

Але при цьому:

кількість зданих в експлуатацію новобудов скоротилася мінімум удвічі;

приблизно також удвічі зменшилася кількість нових фундаментів під майбутні ЖК.

Тобто в найближчі роки на Україну чекає шалений дефіцит квадратних метрів.

Безгрошів’я

Наразі маємо суттєве скорочення протягом минулого року доларового еквівалента ВВП з рекордних 200 млрд дол. до 159 млрд (майже на 21%), звісно, в умовах заниженого офіційного курсу долара. При цьому підсумкове скорочення економіки у реальному вимірі становить 29%.

Наслідки не забарилися: підвищена інфляція (майже 27% у 2022 році), зростання безробіття (за оцінками НБУ, 21%), зменшення реальних доходів із поправкою на зростання цін на 16% (також дані НБУ) і лише формально-номінальне (як очікує регулятор) збільшення зарплат і доходів громадян у наступні три роки.Нинішній рівень купівлі-продажу квартир становить лише третину від довоєнного періоду. Можна назвати багато причин такого стану речей, але справжня причина катастрофи на ринку житла — це банальна фінансова неспроможність населення.

Іншими словами, кишені потенційних покупців напівпорожні. Тому ринок оренди стає визначальним на ринку нерухомості й залишиться таким щонайменше у найближчі роки.

Київ: гривнева довоєнна вартість

На початку минулого року в Україні (коли ми ще не розуміли, чи настане взагалі завтра) квартири на ринку оренди нерідко віддавали фактично “сторожам” майна з оплатою лише комуналки. Проте вже з осені 2022-го і до сьогодні на ринку спостерігається відновлення.

Так, якщо у Києві на початку минулої осені варіантів однокімнатних квартир у досить непоганому стані (за 4—5 тис. грн/місяць) було достатньо, то тепер за такі гроші пропонують хіба що кімнату. А те, що вчора було по п’ять, сьогодні — вже по вісім. Мінімальна вартість оренди однокімнатних квартир стартує з 7—8 тис. грн.

 

Ось, приміром, динаміка оренди однокімнатної квартири в престижному новенькому ЖК біля метро “Славутич”. До війни цю гарну видову квартиру без особливих перерв стабільно здавали за 14 тис. грн.

Весна 2022 року — виїзд попередніх орендарів і простій квартири до серпня. З серпня і до кінця минулого року квартиру винаймали за ціною 8 тис. грн на місяць. Початок 2023-го і по сьогодні — 12,5 тис. грн.

Така ситуація відображає загальний стан ринку житлової оренди. Тобто на сьогодні гривнева вартість оренди квартир у столиці лише зовсім трішки не дотягує до довоєнної планки. А от валютний рівень недосяжний у всіх сегментах ринку. Валютна вартість оренди київських квартир навіть без машини часу фактично повернулася на 20 років назад — у 2003-й.

 

 

Львів: валютна довоєнна вартість

Дещо інша картина на ринку оренди Львова. Загальновідомо, як рік тому орендні квартири розбирали тут, як гарячі пиріжки. Навіть ціна тоді була не на першому місці.

Наразі ж ситуація кардинально змінилася. Шукачів оренди стало відчутно менше, ніж власників, що намагаються пристроїти свою квартиру. Потенційні наймачі відразу відчули сприятливу ситуацію і прискіпливо перебирають варіанти, з успіхом торгуються.

Разом з тим загалом орендна цінова планка у Львові, на відміну від Києва, практично повернулася не до гривневої, а саме до валютної довоєнної вартості. Але ця ситуація має і зворотний бік — саме зараз багато квартир у Львові стоять незатребуваними, адже вимушені переселенці-орендаті повернулися в рідні домівки інших міст, що стали значно спокійнішими для проживання.

 

Крім того, чимало вимушених переселенців, як і жителів Львівщини, подалися до Європи. Без роботи оренди довго не витримаєш, а з заробітками в Україні наразі негусто.

Однак ті львів’яни, кому все ж таки вдалося здати житло в оренду, отримують досить гідну винагороду за свій актив. При цьому орендарів Львова можна сегментувати на п’ять категорій. Перша — ті, хто шукає будь яке житло за ціною 8—12 тис. грн/місяць. Таких більшість, враховуючи рівень заробітних плат і доходів.

Друга категорія значно менша. Мова про шукачів квартир зазвичай у новобудовах, у непоганих районах і з гарним ремонтом. Гаманець цієї категорії дозволяє шукати орендне житло за 450—500 дол./місяць. А оскільки гідного житла в такій ціновій категорії не так багато, то такі квартири не затримуються на ринку.

Третя категорія львівських орендарів порівняно мініатюрна — це споживачі квартир за 650—850 дол./місяць. Серед претендентів на таке житло, зокрема, іноземці, представники міжнародних громадських та урядових організацій, які приїхали у Львів координувати допомогу нашій країні.

Четверта категорія — шукачі квартир за ціною 1 тис. дол. Знайти таке житло до війни було нескладно. Значна частка ІТ-спільноти міста раніше “тягнула” саме такий бюджет. Зараз ситуація кардинально змінилася, квартири з такою вартістю оренди дуже часто надовго зависають у пропозиції.

І остання, п’ята, умовна категорія. Вона була завжди, є і зараз. Квартири в бюджеті 1200—2300 дол./місяць також підшуковують.

Нещодавно було здано квартиру в новобудові в центрі міста площею 135 кв. м із двома паркомісцями та ремонтом у стилі хай-тек якраз за 2300 дол. Наймачі — представники топ-менеджменту однієї з приватних корпорацій. Як бачимо, гроші в Україні продовжують крутитися, щоправда, лише в кишенях дуже обмеженої категорії громадян.

 

Цінова перспектива

Тож порівняно з минулим роком Київ потроху підростатиме в ціні, а Львів, навпаки, приходитиме в норму після спекулятивних орендних цін 2022-го.

З угодами на обох ринках зараз дуже негусто. Але ця ситуація лише сигналізує про традиційну літню зупинку, яка не буде тривалою. Вже в серпні потенційні винаймачі житла мусять визначатися:

в якому місці проживатиме новоспечений студент;

в якому місці дітки підуть до школи;

чи слід повертатися з-за кордону на рідну землю;

зрештою, де комфортніше, безпечніше та більш фінансово вигідно зимувати.

Найпривабливіші варіанти зметуть “з поличок” уже за місяць-два. Хто момент проґавить, проживатиме в гірших умовах, у невдалій локації та платитиме більше.

 

 

Інвестиційна оренда

Лише один приклад. В австрійській столиці Відні в гарному зеленому прицентральному районі можуть стояти поруч два майже ідентичні будинки. В одному 100-метрова трикімнатна квартира з підземним паркінгом коштуватиме на ринку оренди 2500—3500 євро/місяць. В іншому (який звела потужна приватна компанія цілеспрямовано під орендний бізнес) аналогічна за метражем та якістю квартира з таким же паркомісцем — близько 1000 євро/місяць.

Не дивуйтеся. Такі приклади орендного бізнесу по-австрійськи — нормальне явище.

Це ж як у звичайній торгівлі: хтось витискає максимальний прибуток з одиничної послуги чи продажу штучного товару, тоді як цивілізована мережа “робить гроші” на обороті, що часто значно вигідніше. Тим більше що частка орендного житла в Україні тільки зростатиме, адже ринок продажу квартир уже ніколи не буде таким, як раніше.

Правила здачі в оренду будуть повільно, але незворотно переходити із стадії “хаос з-під прилавку” в русло цивілізованих орендних відносин двох сторін.

Вадим БАШТА, адвокат Львівської колегії адвокатів. Журналіст київських ЗМІ

Сергій СЛЕДЗЬ,  редактор відділу мікроекономіки та бізнесу ZN.UA, кандидат економічних наук

Додати коментар

Користувач:
email:





Фінансовий ринок,
Може стати твоїм другом,
І забезпечить тебе.

- Fin.Org.UA

Новини

19:15 - У Мінреінтеграції відбулося засідання Комісії з питань встановлення факту полону
19:15 - Оперативна інформація Генерального штабу Збройних Сил України станом на 18:00 23.09.2023 щодо російського вторгнення
17:10 - Стійке та децентралізоване електропостачання - пріоритетний напрям у співпраці з німецькими партнерами
17:10 - В особового складу настрій бойовий. Кожен хоче довести справу до кінця, – Ігор Клименко
17:10 - Україна і Польща мають високий потенціал співпраці у розвитку безвуглецевої енергетики, – Світлана Гринчук
13:40 - Зерновой спор — не последняя конфликт в процессе вступления Украины в ЕС
13:00 - Ситуація в енергосистемі на 23 вересня
13:00 - МОЗ нагадує: які є критерії встановлення інвалідності
13:00 - Наша мета - збільшити долю переробки в структурі ВВП з нинішніх 10% до бенчмарку OSD 20%, - Надія Бігун
12:45 - На Полтавском ГОКе Жеваго подтвердили вручение подозрения председателю правления Виктору Лотоусу
12:45 - Кабмин создал координационный штаб на случай блэкаутов
11:50 - В россии пытаются реанимировать производство реактивного танка Т-80
11:50 - Канада выделит Украине пакет военной помощи, куда войдут танки Leopard 2
11:50 - Українська економіка вперше ступила на територію свободи, але, вірогідно, війна повернула її в міцні кайданки
10:55 - Сможет ли Apple обогнать Samsung по количеству проданных смартфонов?
10:55 - Премьер Румынии приедет в Киев, чтобы финализировать договоренность по зерну
10:55 - Совладелец Южного ГОКа Роман Абрамович спрятал от санкций картины на 1 млрд долларов
10:55 - Загальні бойові втрати противника з 24.02.2022 по 23.09.2023
10:55 - Оперативна інформація щодо ворожих обстрілів по Україні
10:55 - Оперативна інформація ДСНС щодо наслідків ведення бойових дій російською федерацією та щодо роботи піротехнічних підрозділів
10:55 - Оновлена Угода про вільну торгівлю між Україною і Канадою розширить залучення українського бізнесу до глобальних ланцюгів постачання, - Юлія Свириденко
10:05 - Ахметов назначил главой набсовета ПУМБ менеджера, которого подозревают в воровстве средств болгарского госбанка
10:05 - По требованию МВФ правительство сменило собственника Оператора ГТС
09:10 - Поїзд далі не їде. Чому не будують метро на Виноградар?
09:10 - Шмыгаль анонсировал в 2024 году реформу и индексацию пенсий
09:10 - Бывший руководитель столичного филиала ПриватБанка получил подозрение по делу Коломойского
08:50 - Оперативна інформація Генерального штабу Збройних Сил України станом на 06:00 23 вересня 2023 року щодо російського вторгнення
08:15 - россиянам рекордно повысят тарифы на газ, чтобы “залатать” бюджет “Газпрома”
07:35 - Фінансовий астрологічний прогноз на 23.09.2023
07:20 - Анализ имеющихся факторов, влияющих на энергетическую систему Украины и ее готовность к зимнему периоду 2023/2024 года


Більше новин

ВалютаКурс
Австралійський долар23.5941
Канадський долар27.2209
Юань Женьміньбі5.0067
Чеська крона1.5969
Данська крона5.2172
Гонконгівський долар4.6761
Форинт0.100585
Індійська рупія0.44099
Рупія0.0023769
Новий ізраїльський шекель9.6028
Єна0.24667
Теньге0.077226
Вона0.027357
Мексиканське песо2.1319
Молдовський лей2.014
Новозеландський долар21.8388
Норвезька крона3.4037
московський рубль0.38018
Сінгапурський долар26.7902
Ренд1.9467
Шведська крона3.2715
Швейцарський франк40.3404
Єгипетський фунт1.1836
Фунт стерлінгів44.8185
Долар США36.5686
Білоруський рубль13.2919
Азербайджанський манат21.5477
Румунський лей7.8285
Турецька ліра1.3461
СПЗ (спеціальні права запозичення)48.1275
Болгарський лев19.8937
Євро38.898
Злотий8.4624
Алжирський динар0.26843
Така0.33396
Вірменський драм0.094791
Домініканське песо0.64591
Іранський ріал0.00087068
Іракський динар0.027915
Сом0.41436
Ліванський фунт0.002438
Лівійський динар7.5906
Малайзійський ринггіт7.8832
Марокканський дирхам3.6031
Пакистанська рупія0.11959
Саудівський ріял9.7495
Донг0.0015183
Бат1.04574
Дирхам ОАЕ9.9561
Туніський динар11.8036
Узбецький сум0.0030247
Новий тайванський долар1.147
Туркменський новий манат10.4482
Сербський динар0.33914
Сомоні3.3358
Ларі13.9235
Бразильський реал7.4805
Золото70436.61
Срібло867.55
Платина34256.37
Паладій46722.97

Курси валют, встановлені НБУ на 25.09.2023

ТікерOpenMaxMinCloseVolume
207518807.85807.85807.85807.85307790.85
21322710341034103410341860166.00
2262861010.291010.291010.291010.292108475.23
2276561052.061052.061052.061052.062135681.80
2284491049.161049.161049.161049.16151079.04
VERES155.17155.17155.17155.178844.69
XS12141590015900159001590015900.00

Дані за 22.09.2023