Нерухомість під час війни — “світло не вимикають”

27.01.2023 07:50 | Укррудпром

Аналогічні вимоги щодо електропостачання й до офісних центрів, які після ковідних локдаунів були у розпачі, бо не знали, як житимуть далі. Але ситуація кардинально змінилася, як тільки агресор почав атакувати інфраструктурні об’єкти.

Сталося несподіване — в умовах відсутності електроспоживання автономне живлення повернуло співробітників до їхніх офісів. І попит на офіси почав відновлюватись, а їхня вакантність (порожні приміщення) — знижуватись. І не дивно. Адже забезпечити електроенергією співробітників у робочий час простіше в одному місці.

Окрім того, забезпечити офіси Інтернетом і зв’язком в одному місці також простіше, ніж квартири співробітників по всьому місту. “Старлінки” набули неочікуваної популярності.

І хоча в перші місяці вторгнення орендні ставки були на рівні 10—15% від аналогічних до початку воєнних дій, на сьогодні вони становлять 50—70% від минулорічних. У таблиці наведено офісні ставки до вторгнення та станом на грудень 2022 року.

Читайте також: Німеччина закупить для України 10 тисяч терміналів Starlink

Орендні ставки на офісні приміщення

Важливий показник для нерухомості — вакантність, тобто співвідношення не зданих в оренду площ до всієї площі приміщень офісного центру. Вакантність офісних приміщень у доковідні часи була 5—7%, під час ковіду зросла до 30%, наприкінці 2022 року почала знижуватися до 15—20%, але все ще залишається високою.

Вакантність ТРЦ зросла до 10—20%, тоді як до вторгнення та ковіду становила 5—10%.

ТРЦ

Відвідуваність

У кращі часи (доковідні й довоєнні) відвідуваність столичних ТРЦ становила 30—35 тис. чол. на добу в будні та 60—70 тис. чол. — у вихідні або 700—800 чол. на 1000 кв. м. Протягом 2022 року відвідуваність суттєво впала та мала хвилеподібну динаміку.

Зараз відвідуваність поступово відновлюється, проте ще досить далека від кращих часів — майже вдвічі нижча. Причини: виїзд багатьох громадян за кордон чи на захід України, перебої з електропостачанням, часті повітряні тривоги (ТРЦ зачиняються на цей час) і втрата багатьма громадянами купівельної спроможності.

Хоча ТРЦ уже встигли придбати дизель-генератори, кінотеатри та частина фудкорду не працюють, коли світла немає.

Умови оренди та ціни

Орендні платежі у великих ТРЦ завжди складалися з кількох компонентів і навіть залежали від обсягів продажу товарів. В основному враховуються такі компоненти:

— базова ставка, яка платиться при торговому обігу, що менший за певну величину (фікс). У разі, якщо обіг перевищує цей фікс, оренда становить 15% від обігу;

— комунальні платежі та охорона;

— маркетинг — реклама ТРЦ.

Базові ставки залежать від власне розташування орендного приміщення у межах ТРЦ. Орендна ставка двох приміщень, розташованих стіна в стіну, може відрізнятися в два рази, особливо якщо площа цих приміщень різна.

Крім того, орендна ставка залежить від сусідства. Приміром, торговельний майданчик, розташований поруч із Adidas, навіть на третьому поверсі буде значно дорожчим, ніж аналогічний на другому, але без таких відомих сусідів.

У десяти найбільших київських ТРЦ базові ставки (без ПДВ) становлять (дол./кв. м./місяць):

— 20—35 у великоформатних магазинах (500+ кв. м) і ресторанах;

— 35—70 у торговельних галереях площею 40—200 кв. м;

— 100—250 для банкоматів, кіосків площею 1—10 кв. м.

Нині для цих ставок діє дисконт у розмірі 30%, який у перші місяці мордорського вторгнення становив 85—100%, тобто іноді оренда дорівнювала комуналці.

Ситуація дещо відрізняється у “Метрограді”, де базова ставка для всіх приміщень становить 30 дол./кв. м/місяць, а дисконт на сьогодні — 40%. Перевага “Метрограду” — розташування під землею, тому він не закривається під час повітряних тривог, що не призводить до втрат доходу від цих перерв.

Комунальні/сервісні платежі, прибирання, охорона тощо у великих ТРЦ становлять 9—12 дол./кв. м/місяць.

Маркетинг у десяти великих ТРЦ зазвичай становить 3,5—4 дол./кв. м/місяць.

Отже, розмір орендних платежів у ТРЦ залежить від багатьох факторів, а їхні власники намагаються знайти баланс між зниженим попитом на продукти харчування та товари широкого вжитку, купівельною спроможністю покупців і попитом на ті чи інші товари, який також увесь час змінюється.

Наприклад, чого тільки вартий неочікуваний попит на ліхтарики, павербанки, захисні реле, спеціальні акумулятори, інвертори, генератори та іншу техніку? Попит на технічні автономні засоби освітлення та живлення шалено зріс, і як результат збільшилися відділи продажу цих товарів у ТРЦ, на ринках і в маленьких магазинчиках.

Щодо цих магазинчиків, які тепер називають “стріт ритейл”, то ціни тут залежать як від їхнього загального розташування у місті (в центрі або прилеглій зоні чи на окраїні), так і від локального розташування в межах торговельних середовищ.

Невеликі магазинчики в центрі можна орендувати за 15—25 дол./кв. м/місяць, у прилеглих до центру районах — 10—15 дол., на периферії — 7—10 дол./кв. м/місяць.

Системи дисконтів тут, на відміну від ТРЦ, не застосовують, а в рекламі завжди зазначають можливість безперебійного електропостачання.

Структура ціни в регіональних ТРЦ аналогічна, а величина дисконту залежить від міста, в якому розташований ТРЦ.

Івано-Франківськ

Улітку місто було тимчасово переповнено внутрішньо переміщеними особами (ВПО). До вторгнення населення в Івано-Франківську дорівнювало близько 250 тисяч осіб, ще 100 тисяч прибуло протягом весни-літа, часто це були досить заможні громадяни. Оренда середньостатистичної квартири влітку зросла з 200—250 дол. до 400—500. Проте оренда на торговельні приміщення не збільшувалася, подекуди навіть діяли немалі знижки.

Сьогодні більш як половина з 100 тисяч ВПО залишили місто. Оренда на житло знизилась і незначно перевищує довоєнну величину.

Оренда торговельних та офісних приміщень не перевищує зараз довоєнний рівень, проте дисконти зустрічаються дедалі рідше.

Львів

У центрі можна орендувати торговельні приміщення в діапазоні 12—20 дол./кв. м/місяць. На периферії ставки значно нижчі. Порівняно з довоєнним періодом ставки впали, відвідуваність також.

Для прикладу, ресторан у центрі на вул. Староєврейській площею 65 кв. м здавався за 1500 дол., зараз його виставили за 1000 дол. Не підвищувалися орендні ставки на торговельну нерухомість й улітку, ажіотаж був тільки на оренду житла, але він минув.

Таким чином, попри внутрішню міграцію частини населення у західні області, вартість оренди не збільшувалася, найшвидше, через падіння купівельної спроможності населення.

Логістичні склади

Багато логістичних складів навколо Києва знищені в результаті бойових дій, тому на сьогодні складських потужностей для обслуговування ТРЦ не вистачає. Водночас склади біля Чорного моря майже не використовуються. Зате через склади на Західній Україні здійснюється весь імпорт та експорт товарів, що перетинають західний кордон.

Вражає кількість вантажних автомобілів в зоні 100 км перед західним кордоном і кілометрові черги на кордонах. Це збільшило попит не тільки на пально-мастильні матеріали й ремонтні послуги для автомобілів, а й також на нерухомість для розміщення станцій техобслуговування та на складські приміщення. І якщо на початку вторгнення різко зріс орендний попит на житло в Західній Україні, то сьогодні орендарям дедалі більше потрібні технічні і складські приміщення.

***

Таким чином, саме перебої в постачанні електроенергії, постійні повітряні тривоги, запровадження комендантської години з 23:00 (вимога закривати будь-які заклади не пізніше 22:00), втрата купівельної спроможності пересічними громадянами, тимчасова еміграція мільйонів українців до Європи стали головними ціноутворюючими факторами на оренду нерухомості по всій Україні. 

Людмила СІМОНОВА, член Ради з матеріальних активів Міжнародного комітету зі Стандартів оцінки (IVSC), Президент фірми IRE (Ukraine) LLC та Партнер “Томас & Сімонова”

Микола МОЖИРОВСЬКИЙ, сертифікований фахівець з оцінки та верифікації вартості заставного майна в банківській сфері

Додати коментар

Користувач:
email:





In Basel they meet
BIS, the central bank's bank
Regulating all

- Fin.Org.UA

Новини

18:00 - За тиждень Нацбанк продав 661 мільйон доларів
17:00 - Гетманцев прокоментував законопроєкт, який може амністувати ОПК за корупційні злочини
15:54 - BlackRock припинила перемовини про інвестиційний фонд для України після перемоги Трампа
14:54 - Частина Чугуєва без світла після російської атаки – мер
13:58 - ОПЕК+ знижує ціни: домовились про більший видобуток
13:02 - московіяни атакували відділення "Нової пошти" у Чугуєві
12:01 - США почнуть переговори з Китаєм щодо угоди з TikTok з наступного тижня – Трамп
10:55 - Трамп заявив, що підписав листи про мита до 12 країн
10:00 - CMO monobank іде з посади після восьми років
07:35 - Фінансовий астрологічний прогноз на 05.07.2025
00:00 - Новини від Міністерства енергетики України
21:00 - Новини 4 липня: блекаут на ЗАЕС через московія та наслідки атаки по Києву
20:40 - На Google подали антимонопольну скаргу в ЄС через AI Overviews
20:15 - Трамп готовий дозволити фермерам мати своїх мігрантів-робітників
19:45 - Індія може подвоїти експорт товарів до США через торгову угоду
19:20 - Європейські акції відреагували на наближення дедлайну щодо мит від США
18:50 - МАГАТЕ вивело фахівців з Ірану: навколо ядерної програми тепер інформаційний вакуум
18:30 - Удар окупантів спричинив блекаут на Запорізькій атомній електростанції
18:22 - На ЗАЕС стався блекаут через удар московія
18:05 - "Прекрасний" закон Трампа рятує США від дефолту – і штовхає в боргову яму
17:45 - В обігу з’явиться монета, присвячена Національній поліції України
17:30 - Нацбанк показав, яким буде курс валют після вихідних
17:22 - Macroeconomic and Monetary Review, July 2025
17:22 - Макроекономічний та монетарний огляд, липень 2025 року
17:20 - Республіка Корея започатковує нову програму економічного інноваційного партнерства з Україною на 10 млн дол
17:00 - У червні зросли надходження митних платежів до бюджету: основні бюджетоформуючі товари
16:45 - Прогноз про продажі електромобілів та гібридів у Китаї: зі 129 брендів лишаться 15
16:42 - Недбале управління і мільйонні втрати: аудит виявив фінансові порушення в Харківській лікарні №25
16:34 - Рада розгляне законопроєкт про конфіскацію російських вагонів
16:20 - Сезонна робота в Карпатах та Одесі: які зарплати за неї можна отримати


Більше новин

ВалютаКурс
Алжирський динар0.32235
Австралійський долар27.3713
Така0.34041
Канадський долар30.7083
Юань Женьміньбі5.8265
Чеська крона1.9928
Данська крона6.5835
Гонконгівський долар5.3167
Форинт0.123226
Індійська рупія0.48873
Рупія0.0025784
Новий ізраїльський шекель12.4591
Єна0.28904
Теньге0.080335
Вона0.030613
Ліванський фунт0.000466
Малайзійський ринггіт9.8837
Мексиканське песо2.2383
Молдовський лей2.4755
Новозеландський долар25.3034
Норвезька крона4.146
Саудівський ріял11.1276
Сінгапурський долар32.7583
Донг0.0015933
Ренд2.3675
Шведська крона4.366
Швейцарський франк52.5685
Бат1.29072
Дирхам ОАЕ11.3621
Туніський динар14.5031
Єгипетський фунт0.8457
Фунт стерлінгів56.9504
Долар США41.7341
Сербський динар0.41919
Азербайджанський манат24.5451
Румунський лей9.7119
Турецька ліра1.0474
СПЗ (спеціальні права запозичення)57.3874
Болгарський лев25.1183
Євро49.121
Ларі15.3541
Злотий11.5665
Золото139202
Срібло1539.03
Платина58027.09
Паладій47531.38

Курси валют, встановлені НБУ на 07.07.2025