Нове регулювання НКЦПФР створює ризики для ринку житлового будівництва

7 жовтня Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку (НКЦПФР) змінила порядок визначення вартості чистих активів інститутів спільного інвестування (ІСІ).
На перший погляд – звичайне уточнення облікових процедур.
Але на практиці це рішення може мати значні наслідки для ринку житлового будівництва. Безумовно, предмет регулювання та інвестиційна діяльність значно ширші і не обмежуються житловим будівництвом.
Проте, я оцінюю ці нововведення насамперед через його наслідки для нашої галузі, адже для девелоперських проєктів ІСІ є одним із ключових джерел фінансування. Більшість ІСІ на ринку вкладають кошти у будівництво на підставі інвестиційних договорів та позик.
Єдиною умовою надання за рахунок ІСІ позики юридичній особі є умова перебування у складі активів ІСІ частки не менше 10% статутного капіталу цієї юридичної особи.
Саме таких правовідносин і стосуються зміни затверджені НКЦПФР. Спочатку про передумови.
Будівництво – складний багатостадійний процес з участю десятків суб"єктів, тому будь-яка затримка на одному етапі майже неминуче зсуває строки на наступних.
Війна лише посилила цю вразливість.
Проєкти, які планувалися до 2022 року з оптимістичними графіками, не враховували ризики спричинені війною, як то специфіку попиту, логістичні збої, дефіцит робочої сили.
Тож зміна строків у таких умовах – типова ситуація, і сторони за взаємною згодою пролонгують строки, передбачені договорами. Тепер по суті змін.
Нові правила передбачають зменшення вартості чистих активів ІСІ на 100% суми дебіторської заборгованості, яка не є простроченою, але строк її погашення був подовжений більш ніж на 180 та 360 днів (предметом яких є об"єкти незавершеного будівництва або майнові права на них).
Під цю категорію можуть підпадати, зокрема, й згадані вище пролонговані інвестиційні договори у будівництві. У разі, якщо НКЦПФР визнає строком погашення заборгованості в таких договорах строки введення в експлуатацію (без пролонгації), то усі платежі, які ІСІ сплатило забудовнику (дебіторська заборгованість), мають бути виключені із розрахунку вартості чистих активів. Таким чином, якщо ІСІ працює лише з будівельними проєктами, таке виключення може призвести до того, що вартість чистих активів таких ІСІ матиме нульове значення, оскільки ІСІ в галузі будівництва як правило не мають достатньо інших активів.
В подальшому у зв"язку з наслідками цього постане питання про необхідність або дофінансування (невідомо за рахунок яких коштів) або можливо взагалі необхідності ліквідації ІСІ. Читайте також Квартири подорожчають на 18%? Як Нацкомісія з цінних паперів може перекроїти ринок нерухомості В той же час ці зміни суперечать міжнародним стандартам фінансової звітності (МСФЗ 9) за якими здійснюється облік позик і нарахованих процентів ІСІ.
За ними фонд уже враховує ризики: заборгованість дисконтується, а під можливі збитки створюються резерви.
Тобто наслідки від зміни строків уже закладені в оцінку активу.
Якщо ж після цього ще й повністю виключати цю суму з активів, як пропонується, – це означає "знецінювати" один і той самий актив двічі. Таке регулювання може подаватися як посилення контролю ризиків.
Але на практиці воно штучно занижує вартість активів, які реально працюють і не є проблемними.
Через виключення таких активів фонд може виглядати "ризиковим" лише в формальній оцінці, хоча фактичної загрози для інвесторів немає.
На цій підставі НКЦПФР отримує можливість застосовувати до нього обмеження або інші заходи адміністративного впливу. Постає логічне питання: що саме НКЦПФР планує робити з ІСІ, які формально "втрачають активи" через нові правила обліку? У цьому контексті необхідно чітко розуміти: за якими критеріями комысыя визначатиме, до кого застосовувати заходи, чи будуть вони однаковими для всіх, і які саме обмеження можуть бути застосовані? Друге питання, що робити ІСІ, якщо вони інвестують у будівництво, до прикладу, на 70% збудованого будинку, строки будівництва якого з об"єктивних причин продовжувались.
Зупинити такі інвестиції за цією ознакою та залишити будівництво без фінансування? Окреме питання – який сигнал отримає ринок у ситуації, коли на фондовому ринку існувала певна кількість ІСІ з певною вартістю активів, а в один день їхня вартість різко зменшується лише через нове правило обліку.
Така зміна не буде наслідком економічних втрат, але її сприйматимуть саме як ринкову кризу, що може демотивувати інвесторів та підірвати довіру до українського ринку капіталу. Питань більше ніж відповідей, але наслідки очевидні.
З точки зору впливу на ринок це звісно не означає, що будинки масово залишаться недобудованими: системні девелопери мають репутацію та відповідальність і завершують проєкти навіть у режимі надзусиль у ситуації постійних криз в умовах тотальної правової невизначеності.
Але таке регулювання змусить шукати альтернативні джерела фінансування, витрачати додатковий час і ресурси на перебудову механізмів, що призведе до затримок, зростання собівартості та загальних ризиків у проєктах. Водночас важливо оцінювати наслідки в масштабі країни.
Житлове будівництво сьогодні – критична інфраструктура, тоді як обсяги нових проєктів на етапі будівництва вже скоротилися майже на 60% за останні три роки порівняно з аналогічним довоєнним періодом.
Подальше ускладнення фінансування лише поглиблюватиме дефіцит пропозиції, що надалі відчує звичайний громадянин, в першу чергу з точки зору зросту цін на квадратні метри. Підсумовуючи, запроваджена зміна не підвищує прозорість і не дає інвесторам ІСІ точнішої картини ризиків, адже прив"язує оцінку активів до формального критерію пролонгації, а не до реального виконання зобов"язань чи стану проєкту.
Натомість вона створює штучний "сигнал ризиковості", який може стати підставою для обмежень, а отже – звужує можливості ІСІ виконувати свою функцію як джерела фінансування девелоперських проєктів. Тому зміни мають бути доопрацьовані з урахуванням об"єктивних реалій будівельного циклу, міжнародних стандартів фінансової звітності та принципу правової визначеності й належного врядування.