Закон про добросовісних набувачів: сильні та слабкі сторони

Ситуація з поверненням раніше проданого державою майна тривалий час залишається критично нестабільною.
Згідно зі звітом прокуратури за перший квартал 2025 року, в судах перебувають 1193 справи за позовами прокуратури щодо повернення об"єктів державної та комунальної власності.
Загальна вартість оспорюваного майна – понад 22,3 млрд грн. Показово, що кількість об"єктів, що оскаржуються, майже втричі перевищує кількість приватизованих об"єктів за 2024 рік. У земельній сфері ситуація не менш напружена.
Понад 4,5 тис.
справ щодо земельних відносин станом на березень 2025 року.
Загальна площа земель, заявлених до повернення, сягає майже 80 тис.
га. Ключовою проблемою інвестиційного середовища була не стільки потенційна можливість оскарження прав власності, скільки відсутність прогнозованості щодо часових обмежень для подання таких претензій.
Недосконалість законодавства стала головною причиною формування судової практики, яка для окремих категорій земель (наприклад, землі водного фонду) фактично дозволяла повертати ділянки без обмеження строку. Іноді такі позови стосувалися майна, що вибуло з державної власності ще 15–20 років тому. Ключові положення нового закону Обмеження строків витребування майна.
Новий закон встановлює чіткий часовий ліміт – 10 років.
Якщо майно вибуло з державної власності більше десяти років тому, держава втрачає право на його витребування від добросовісного набувача. Закон робить виняток лише для п’яти категорій стратегічних об’єктів: критичної інфраструктури, стратегічні підприємства, землі оборони, об’єкти природоохоронного фонду, гідротехнічні споруди, пам’ятки культурної спадщини.
Для всього іншого – десятирічне обмеження діє беззастережно. Особливо надійний захист отримують набувачі, які придбали майно на відкритих електронних аукціонах у процесі приватизації.
Їхні права практично неможливо оскаржити незалежно від строку вибуття майна, що значно підвищує привабливість приватизаційних процедур. Читайте також: Депутати з "академіками" роками заробляли на державній землі десятки мільйонів доларів.
Розслідування ЕП Гарантії компенсації.
Справжнім проривом нового закону є принцип обов"язкової компенсації.
Якщо держава все ж має право витребувати майно (у межах 10-річного строку), вона зобов"язана компенсувати добросовісному власнику його ринкову вартість.
Орган держави чи прокурор, який ініціює повернення, зобов’язаний внести на депозит суду ринкову вартість об’єкта.
Без цього справа навіть не починає розглядатися. Цей фінансовий запобіжник виконує подвійну функцію: з одного боку, гарантує справедливу компенсацію, а з іншого – змушує державні органи ретельно зважувати свої рішення щодо витребування майна.
Адже тепер такі дії потребують значних бюджетних витрат. Втім, потреба не лише в додатковому бюджетному фінансуванні для забезпечення компенсацій, а й в авансуванні цих витрат, може призвести до ситуації, коли через нестачу коштів на депозитах механізм повернення майна, виділеного з очевидними порушеннями, виявиться заблокованим.
Це, своєю чергою, може стимулювати внесення змін до законодавства з метою збалансування захисту прав добросовісних набувачів і інтересів держави. Цікаво, що у спорах між приватними особами щодо повернення майна вимога щодо авансування компенсацій законодавством не передбачена. Читайте також: Аграрного міністра підозрюють в оборудках із землею на 500 мільйонів.
Що загрожує Сольському: деталі справи Перехідні положення для поточних справ.
У справах, де рішення ще не прийнято в першій інстанції, діють умови щодо компенсації.
У справах, що знаходяться на стадії апеляції чи касації, правила про компенсацію не застосовуються, однак діє правило 10 років. Закон має певну зворотну дію, тобто поширюється не лише на майбутні випадки вибуття майна з державної власності, а й на ті ситуації, коли майно вибуло до набуття законом чинності і судовий спір щодо нього все ще розглядається. Зокрема, у судових справах, де рішення ще не винесено судом першої інстанції, вже діють нові правила щодо обов’язкової компенсації добросовісному набувачу у разі витребування майна.
Це означає, що держава не може повернути собі майно без попереднього забезпечення відповідної грошової компенсації. Натомість у справах, які перебувають на стадії апеляційного або касаційного розгляду, вимога щодо компенсації не застосовується.
Однак навіть у цих випадках діє інше обмеження – правило 10 років.
Відповідно до нього, якщо з моменту вибуття майна з державної власності минуло понад десять років, держава вже не може претендувати на його повернення, навіть за наявності порушень у процедурі відчуження. Читайте також: Відлуння справи Мазепи: що криється за проханням захистити бізнес від правоохоронців Концепція добросовісного набувача.
Центральним поняттям нового закону стає "добросовісний набувач".
Це особа, яка придбала майно за оплатним договором і, проявивши належну обачність, не знала і не могла знати про порушення, допущені при первинному вибутті об’єкта з державної власності. За таких обставин ретельна перевірка юридичної чистоти активів стає не просто рекомендацією, а обов"язковою умовою захисту інвестицій.
Власник має бути готовим довести свою добросовісність, показавши, що він вжив усіх розумних заходів для перевірки об’єкта перед придбанням. Новий закон має значно підвищити інвестиційну привабливість України, створивши більш стабільні та прогнозовані умови для ведення бізнесу.
І цей документ – це не просто технічна зміна в законодавстві.
Це фундаментальна трансформація системи захисту прав власності, яка може стати одним із ключових факторів відбудови української економіки. Водночас залишаються дискусійні аспекти, зокрема щодо механізму внесення коштів на депозит суду, який потребує додаткового фінансування.
Окрім того, перелік категорій майна, на які не поширюється правило 10 років, потенційно може розширюватися.