Боротьба з будівельними аферистами. Про що повинна подбати держава

25.08.2019 10:42 | Укррудпром

Економічна правда, 23 серпня 2019. Опубликовано 09:57 25 августа 2019 года Будівельні компанії масово “заморожують” свої майданчики, а ошукані громадяни роками чекають на квартири. Настав час для реформ.

Первинний ринок нерухомості в Україні є однією з найбільш ризикованих сфер економіки.

Новітня історія налічує безліч випадків, коли будівельні компанії не виконують взяті на себе зобов"язання перед інвесторами.

Будівництво “заморожується”, а ошукані громадяни роками чекають на свої квартири.

Трапляється й відверте шахрайство: подвійні продажі, коли квартири продуються два-три рази, продаж відсутніх квартир або навіть цілих поверхів.

Зараз в країні на стадії будівництва — близько 3 млн кв м житла. При цьому ніхто не може порахувати кількість спорів щодо майнових прав на нього.

Хоча в українських реаліях будівництво переважно проводиться за кошти фізичних осіб, проте на державному рівні відсутній механізм захисту інвесторів від недобросовісних дій забудовників. Головна причина — неврегульованість інституту майнових прав на житло, яке буде збудоване в майбутньому.

Найбільш поширеною формою правовідносин між забудовниками та інвесторами є так звані інвестиційні договори — договори купівлі-продажу майнових прав або попередні договори купівлі-продажу. Проте за своєю правовою природою такі правовідносини є лише договорами будівельного підряду.

Без сумніву, такі види договорів достатньо суперечливі з юридичної точки зору.

У випадку порушення зобов"язань будівельною фірмою у покупця відсутні варіанти захисту свого права власності. У такій ситуації і суди мало чим допоможуть, адже на практиці останні відмовляють інвесторам у визнанні права власності на таку нерухомість, що неодноразово підтверджував Верховний суд.

Максимум, чого може досягти покупець, — судовим рішенням зобов"язати забудовника видати йому правовстановлюючі документи після закінчення будівництва. Назвати це ефективним захистом язик не повернеться.

Парадокс у тому, що так купувати квартири надто ризиковано, але усі забудовники продають саме так. Як наслідок, покупці опиняються у патовій ситуації.

Більше того, квадратні метри у процесі будівництва на державному рівні ніяк не обліковуються. Ніхто достеменно не знає, чи входить до складу об"єкта будівництва за певною адресою та чи інша умовна квартира, чи не відчужив її забудовник, та чи взагалі існуватимуть ці умовні об"єкти в анонсованому вигляді.

Саме це і є головною причиною масових подвійних та фіктивних продажів. Клієнт купує кота в мішку, і у випадку недобросовісних дій забудовника довести інвестору належність придбаної нерухомості саме йому буде вкрай складно.

Безумовно, ця масштабна проблема потребує законодавчого врегулювання на державному рівні. Що повинна зробити держава, щоб захистити покупців новобудов та звести до мінімуму зловживання забудовників?

Створення державного реєстру майнових прав

Перш за все, необхідно передбачити можливість проведення державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно, яке перебуває в процесі будівництва. Для цього необхідно створити державний реєстр майнових прав на таке майно.

У реєстрі повинні відображатися перелік складових частин, які входять до об"єкта будівництва, їх проектна площа, нумерація та інша інформація, яка дає змогу ідентифікувати об"єкт. Усі ці дані повинні відображатися відповідно до будівельного проекту на об"єкт будівництва, який є складовою частиною реєстру.

Тоді буде неможливо вносити в реєстр квартири чи навіть цілі поверхи, якщо вони не відображені в проектній документації. Продажу підлягатимуть лише майнові права на об"єкти, внесені в реєстр. Як наслідок, двічі відчужити один об"єкт буде неможливо, оскільки він буде зареєстрований в реєстрі за конкретним покупцем.

Нотаріуси та державні реєстратори, отримавши доступ до реєстру, зможуть надавати покупцям достовірну інформацію щодо легітимності купівлі майна.

Реєстрація права власності на об"єкт незавершеного будівництва

Іншою серйозною проблемою є те, що у випадку банкрутства будівельної компанії чи невиконання нею своїх зобов"язань інвестори не можуть вплинути на ситуацію. Відповідний правовий статус у них з"являється лише після реєстрації права власності, яка здійснюється тільки після введення об’єкта в експлуатацію.

Права на користування ділянкою і на ведення будівництва належать забудовнику.

Для врегулювання цього питання на законодавчому рівні слід встановити вимогу, відповідно до якої після отримання забудовником ділянки та до початку будівництва обов"язково реєструється право власності на об"єкт незавершеного будівництва, поділений на умовні одиниці — квартири та нежитлові приміщення.

Це відображається в реєстрі майнових прав і відповідає проектній документації. Після введення будинку в експлуатацію позначка “об"єкт незавершеного будівництва” анулюється. Покупці стануть власниками вже на стадії будівництва, нехай навіть із застереженням, що це об"єкт незавершеного будівництва.

У них з"явиться можливість створити ОСББ, яке матиме правовий статус і зможе виступати повноцінним учасником у правовідносинах, пов"язаних з будівництвом.

Якщо із забудовником щось трапиться, ОСББ зможе переоформити на себе право користування ділянкою, стати замовником і завершити процес будівництва із залученням іншої будівельної компанії на ринкових умовах.

Навести лад на первинному ринку нерухомості нескладно, проте цього досі ніхто не зробив. Можливо, саме зараз настав час для реформ у цій сфері.

Дмитро ЙОВДІЙ, адвокат, ГО “Центр антирейдерських ініціатив”

 

Добавить комментарий

Автор:

Введите Код, указанный на рисунке
 




Новини

20:12 - У китаянки, яка прямувала потягом Київ-Москва, нового коронавірусу не виявили, — ЦГЗ
18:06 - Працюємо над лібералізацією автомобільних перевезень між Україною та Угорщиною у найближчий перспективі, - Владислав Криклій
16:42 - Треба відходити від паперових бланків та працювати над переходом на онлайн дозволи, - Владислав Криклій
16:42 - Працюємо над лібералізацією автомобільних перевезень між Україною та Угорщиною у найближчий перспективі, - Владислав Криклій
16:00 - Треба відходити від паперових бланків та працювати над переходом на онлайн дозволи, - Владислав Криклій
16:00 - Епідеміологи провели забір зразків у людей, які перебувають в обсервації, для тесту на наявність COVID-19, - Дмитро Коваль
14:00 - Списавшая 104 млн гривен со счетов “Укртрансгаза” фирма скупила кредиты заводов Константина Жеваго
13:54 - Владислав Криклій: Литовська Республіка є стратегічно важливим партнером України для оновлення національної інфраструктури та реалізації транзитного потенціалу
13:06 - “Укроборонпром” увеличил экспорт оружия на 19%
13:06 - В 2019 году в Украине открылись 697 супермаркетов
12:12 - Арбитраж ООН подтвердил право рассматривать иск Украины против России о нарушении Конвенции по морскому праву
12:12 - Ринат Ахметов решил попиариться на национальном позоре в Новых Санжарах
11:48 - Ситуація в контрольних пунктах в’їзду-виїзду в районі проведення операції Об’єднаних сил
11:18 - В доме экс-главы МИДа застрелился бывший председатель правления “Интера” при Валерии Хорошковском
11:18 - Министр экономики допускает выделение Минагро в отдельное ведомство
10:24 - Производство украинской водки за 7 лет упало в 3 раза
10:24 - “Укрзализныця” объявила конкурс на должность главы компании
10:00 - Обсяги перевезень контейнерів поїздом «Вікінг» у січні 2020 року збільшились на 21%, ведеться робота з організації перевезень контейнерів поїздом «Containerships train» у сполученні Литва – Білорусь – Україна, - Владислав Криклій
09:30 - Яйца для Сытника. Как долго глава НАБУ будет третировать бизнес
09:30 - Минэкономики предложило выделять более 15 млрд гривен в год на поддержку промышленности
08:36 - lifecell сократил чистый убыток до 1,1 млрд гривен
08:36 - Люди Коломойского пыхтят, как паровозы, из-за дела ПриватБанка — Виктор Чумак
08:36 - Курс доллара остановился. Банкиры обсуждают провал с доходами бюджета и проблемы с размещением гособлигаций
08:36 - Поп Гапон Санжарского уезда
08:36 - Как журналист из Луганска учил Путина ударению в слове “украинцы”. Интервью президента России об Украине
08:36 - Дело о поджоге имущества семьи экс-главы НБУ поручили полиции Киевской области
23:12 - Коментар МЗС щодо підтвердження Арбітражним Трибуналом юрисдикції у справі про порушення Росією Конвенції ООН з морського права в Керченській протоці та Азовському морі
21:06 - У Мінінфраструктури обговорили перспективи співробітництва між Україною та Узбекистаном у галузі інфраструктури
21:06 - Розширення мережі спеціалізованих служб підтримки постраждалих осіб та якісне надання соціальних послуг – пріоритети Мінсоцполітики у 2020 році
21:06 - 16 профтехів змінили формат навчання та створили сучасні освітні програми для 10 професій – результат 5-річного проекту з Естонією


Більше новин

ВалютаКурс
Австралійський долар16.1414
Канадський долар18.453
Юань Женьмiньбi3.4776
Куна3.5456
Чеська крона1.0538
Данська крона3.5357
Гонконгівський долар3.1399
Форинт0.078365
Індійська рупія0.3414
Рупія0.0017797
Новий ізраїльський шекель7.1412
Єна0.21837
Теньге0.064903
Вона0.020224
Мексиканське песо1.2876
Молдовський лей1.3759
Новозеландський долар15.4384
Норвезька крона2.6183
Російський рубль0.37979
Саудівський рiял6.5184
Сінгапурський долар17.4602
Ренд1.6214
Шведська крона2.4996
Швейцарський франк24.8962
Єгипетський фунт1.5718
Фунт стерлінгів31.6153
Долар США24.453
Бiлоруський рубль11.0432
Азербайджанський манат14.4011
Румунський лей5.4975
Турецька ліра3.9945
СПЗ (спеціальні права запозичення)33.3124
Болгарський лев13.5122
Євро26.4129
Злотий6.168
Алжирський динар0.20865
Така0.29481
Вірменський драм0.052297
Іранський ріал0.00059594
Іракський динар0.021033
Сом0.35833
Ліванський фунт0.016603
Лівійський динар17.8297
Малайзійський ринггіт6.1079
Марокканський дирхам2.6026
Філіппінське песо0.49181
Донг0.0010798
Бат0.80289
Дирхам ОАЕ6.8144
Туніський динар8.8804
Узбецький сум0.0026172
Новий тайванський долар0.82769
Туркменський новий манат7.1513
Ганське седі4.5488
Сербський динар0.23519
Сомоні2.5824
Ларі8.6712
Бразильський реал5.8635
Золото40161.85
Срiбло454.02
Платина24108.7
Паладiй66210.17

Курси валют, встановлені НБУ на: 24.02.2020

ТікерOpenMaxMinCloseVolume
KVBZ232323232300.00
TATM11.111.111.111.176590.00

Дані за 21.02.2020