Боротьба з будівельними аферистами. Про що повинна подбати держава

25.08 10:42 | Укррудпром

Економічна правда, 23 серпня 2019. Опубликовано 09:57 25 августа 2019 года Будівельні компанії масово “заморожують” свої майданчики, а ошукані громадяни роками чекають на квартири. Настав час для реформ.

Первинний ринок нерухомості в Україні є однією з найбільш ризикованих сфер економіки.

Новітня історія налічує безліч випадків, коли будівельні компанії не виконують взяті на себе зобов"язання перед інвесторами.

Будівництво “заморожується”, а ошукані громадяни роками чекають на свої квартири.

Трапляється й відверте шахрайство: подвійні продажі, коли квартири продуються два-три рази, продаж відсутніх квартир або навіть цілих поверхів.

Зараз в країні на стадії будівництва — близько 3 млн кв м житла. При цьому ніхто не може порахувати кількість спорів щодо майнових прав на нього.

Хоча в українських реаліях будівництво переважно проводиться за кошти фізичних осіб, проте на державному рівні відсутній механізм захисту інвесторів від недобросовісних дій забудовників. Головна причина — неврегульованість інституту майнових прав на житло, яке буде збудоване в майбутньому.

Найбільш поширеною формою правовідносин між забудовниками та інвесторами є так звані інвестиційні договори — договори купівлі-продажу майнових прав або попередні договори купівлі-продажу. Проте за своєю правовою природою такі правовідносини є лише договорами будівельного підряду.

Без сумніву, такі види договорів достатньо суперечливі з юридичної точки зору.

У випадку порушення зобов"язань будівельною фірмою у покупця відсутні варіанти захисту свого права власності. У такій ситуації і суди мало чим допоможуть, адже на практиці останні відмовляють інвесторам у визнанні права власності на таку нерухомість, що неодноразово підтверджував Верховний суд.

Максимум, чого може досягти покупець, — судовим рішенням зобов"язати забудовника видати йому правовстановлюючі документи після закінчення будівництва. Назвати це ефективним захистом язик не повернеться.

Парадокс у тому, що так купувати квартири надто ризиковано, але усі забудовники продають саме так. Як наслідок, покупці опиняються у патовій ситуації.

Більше того, квадратні метри у процесі будівництва на державному рівні ніяк не обліковуються. Ніхто достеменно не знає, чи входить до складу об"єкта будівництва за певною адресою та чи інша умовна квартира, чи не відчужив її забудовник, та чи взагалі існуватимуть ці умовні об"єкти в анонсованому вигляді.

Саме це і є головною причиною масових подвійних та фіктивних продажів. Клієнт купує кота в мішку, і у випадку недобросовісних дій забудовника довести інвестору належність придбаної нерухомості саме йому буде вкрай складно.

Безумовно, ця масштабна проблема потребує законодавчого врегулювання на державному рівні. Що повинна зробити держава, щоб захистити покупців новобудов та звести до мінімуму зловживання забудовників?

Створення державного реєстру майнових прав

Перш за все, необхідно передбачити можливість проведення державної реєстрації майнових прав на нерухоме майно, яке перебуває в процесі будівництва. Для цього необхідно створити державний реєстр майнових прав на таке майно.

У реєстрі повинні відображатися перелік складових частин, які входять до об"єкта будівництва, їх проектна площа, нумерація та інша інформація, яка дає змогу ідентифікувати об"єкт. Усі ці дані повинні відображатися відповідно до будівельного проекту на об"єкт будівництва, який є складовою частиною реєстру.

Тоді буде неможливо вносити в реєстр квартири чи навіть цілі поверхи, якщо вони не відображені в проектній документації. Продажу підлягатимуть лише майнові права на об"єкти, внесені в реєстр. Як наслідок, двічі відчужити один об"єкт буде неможливо, оскільки він буде зареєстрований в реєстрі за конкретним покупцем.

Нотаріуси та державні реєстратори, отримавши доступ до реєстру, зможуть надавати покупцям достовірну інформацію щодо легітимності купівлі майна.

Реєстрація права власності на об"єкт незавершеного будівництва

Іншою серйозною проблемою є те, що у випадку банкрутства будівельної компанії чи невиконання нею своїх зобов"язань інвестори не можуть вплинути на ситуацію. Відповідний правовий статус у них з"являється лише після реєстрації права власності, яка здійснюється тільки після введення об’єкта в експлуатацію.

Права на користування ділянкою і на ведення будівництва належать забудовнику.

Для врегулювання цього питання на законодавчому рівні слід встановити вимогу, відповідно до якої після отримання забудовником ділянки та до початку будівництва обов"язково реєструється право власності на об"єкт незавершеного будівництва, поділений на умовні одиниці — квартири та нежитлові приміщення.

Це відображається в реєстрі майнових прав і відповідає проектній документації. Після введення будинку в експлуатацію позначка “об"єкт незавершеного будівництва” анулюється. Покупці стануть власниками вже на стадії будівництва, нехай навіть із застереженням, що це об"єкт незавершеного будівництва.

У них з"явиться можливість створити ОСББ, яке матиме правовий статус і зможе виступати повноцінним учасником у правовідносинах, пов"язаних з будівництвом.

Якщо із забудовником щось трапиться, ОСББ зможе переоформити на себе право користування ділянкою, стати замовником і завершити процес будівництва із залученням іншої будівельної компанії на ринкових умовах.

Навести лад на первинному ринку нерухомості нескладно, проте цього досі ніхто не зробив. Можливо, саме зараз настав час для реформ у цій сфері.

Дмитро ЙОВДІЙ, адвокат, ГО “Центр антирейдерських ініціатив”

 

Добавить комментарий

Автор:

Введите Код, указанный на рисунке
 




Новини

10:00 - Минэнерго прогнозирует сокращение производства электроэнергии в этом году
10:00 - Валерия Гонтарева прямым текстом обвинила Игоря Коломойского в охоте на себя
10:00 - Регулятивный капитал банков в августе вырос на 3%
10:00 - МВД заинтересовалось использованием украинских легких самолетов
10:00 - Кабмин назначил и.о. госсекретаря Министерства энергетики
09:42 - Латвийское бюро автостраховщиков считает неприемлемым установление потолка цен на полисы ОСАГО (ОСТА)
09:42 - Для надзора за страховыми компаниями в НБУ создадут отдельное подразделение
09:42 - Страховая компания ARX будет сегментировать тарифы ОСАГО, установив справедливую цену для автовладельцев
09:36 - Анализ маржинальных уровней - Эксперты Freshforex: EURUSD: среднесрочные продажи в приоритете.
09:36 - Анализ маржинальных уровней - Эксперты Freshforex: GBPUSD: среднесрочные покупки в приоритете.
09:36 - Анализ маржинальных уровней - Эксперты Freshforex: USDJPY: среднесрочные покупки в приоритете.
09:36 - Фундаментальный анализ рынка Forex - Эксперты Freshforex: Позитивная динамика долгового рынка
09:36 - Фундаментальный анализ рынка Forex - Эксперты Freshforex: Долговой рынок не подтверждает рост фунта
09:36 - Фундаментальный анализ рынка Forex - Эксперты Freshforex: Разворот тренда?!
09:36 - Анализ по уровням Мюррея - Эксперты Freshforex: USD/JPY: валютная пара движется к уровню (8/8)
09:36 - Анализ по уровням Мюррея - Эксперты Freshforex: GBP/USD: валютная пара в области перекупленности
09:36 - Анализ по уровням Мюррея - Эксперты Freshforex: EUR/USD: ждем цену на уровне (6/8)
09:25 - Реорганізація платника ПДВ, який застосовував касовий метод: формування податкового кредиту правонаступником
09:25 - Блокування, скасування або поновлення кваліфікованого сертифіката відкритого ключа здійснюється за заявою
09:25 - Право на застосування податкової соціальної пільги для фізичної особи, яка працює неповний робочий день
09:24 - До уваги платників!
09:23 - Розпочала роботу офіційна сторінка ДПС у Дніпропетровській області у мережі Facebook
09:23 - З початку року анульовано 60 ліцензій за продаж алкоголю та тютюну неповнолітнім
09:23 - Участь співробітників податкової міліції ГУ ДФС у Дніпропетровській області у змаганнях на чемпіонаті світу Bodyguard – 2019
09:22 - Електронне декларування за митними деклараціями на Дніпропетровській митниці ДФС
09:06 - Мэр под Елку. Как у Зеленского предохраняются от победы Кличко
09:06 - Своими руками. Кто будет “чистить” СМИ от коррупционеров для Богдана
09:06 - Сгорел сарай, гори и хата. Почему только Коломойский может подозревать Гонтареву в самоподжоге
09:06 - Киевские власти остановили на ремонт энергоблок крупнейшей ТЭЦ в Украине
09:06 - Минфин продолжил снижать ставки по гривневым облигациям


Більше новин

ВалютаКурс
Австралійський долар16.936707
Канадський долар18.676717
Юань Женьмiньбi3.489547
Куна3.69141
Чеська крона1.05361
Данська крона3.656756
Гонконгівський долар3.165252
Форинт0.0817624
Індійська рупія0.3449955
Рупія0.00175747
Іранський ріал0.0005896
Новий ізраїльський шекель6.960859
Єна0.2290142
Теньге0.064253
Вона0.0208176
Мексіканський песо1.270495
Молдовський лей1.398035
Новозеландський долар15.669322
Норвезька крона2.76608
Російський рубль0.38621
Саудівський рiял6.603872
Сінгапурський долар17.993647
Ренд1.677439
Шведська крона2.552141
Швейцарський франк24.900018
Єгипетський фунт1.521162
Фунт стерлінгів30.744778
Бiлоруський рубль12.07672
Азербайджанський манат14.567365
Румунський лей5.767926
Турецька ліра4.329717
СПЗ(спеціальні права запозичення)33.900223
Болгарський лев13.961223
Євро27.30536
Злотий6.289239
Алжирський динар0.209864
Така0.297599
Вiрменський драм0.05281267
Іракський динар0.021193
Сом0.360197
Ліванський фунт0.0167182
Лівійський динар17.875808
Малайзійський ринггіт5.97885
Марокканський дирхам2.617106
Пакистанська рупія0.160154
Донг0.00108403
Бат0.822096
Дирхам ОАЕ6.846033
Туніський динар8.775385
Узбецький сум0.002682
Новий тайванський долар0.803147
Туркменський новий манат7.184032
Ганських седі4.613598
Сербський динар0.236784
Сомонi2.596996
Ларi8.53587
Золото37129.445
Срiбло441.675
Платина23452
Паладiй39697.526

Курси валют, встановлені НБУ на: 18.09.2019

ТікерOpenMaxMinCloseVolume
MHPC2352352352359400.00

Дані за 17.09.2019