Замміністра розвитку економіки Тарас Висоцький: “Африканський сценарій втрати земель в Україні неможливий”
Бизнес Цензор, 27 сентября 2019. Опубликовано 07:31 28 сентября 2019 года Відповідальний за створення ринку землі заступник міністра розвитку економіки Тарас Висоцький в інтерв"ю БізнесЦензор відповів на питання, чому китайці не зможуть скупити українську землю, та навіщо взагалі агровиробникам купувати землю?
Новий заступник міністра розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства (МРЕТСГ) Тарас Висоцький був призначений на посаду на початку вересня.
До того, як стати заступником міністра Тимофія Милованова, Висоцький з березня 2019 року працював першим заступником голови Черкаської облдержадміністрації.
В липні на посаду черкаського губернатора президент Володимир Зеленський призначив Ігоря Шевченка, який до того займався аграрним бізнесом — виробляв і експортував м"ясо птиці.
Перед роботою в Черкаській ОДА Висоцький 5 років очолював аграрну асоціацію “Український клуб аграрного бізнесу” (УКАБ).
Серед її засновників найбільші аграрні корпорації, що працюють в Україні: AgroGeneration, NCH, Bayer, Monsanto іноземних інвесторів, МХП Юрія Косюка, “Харвіст” Ріната Ахметова, “Епіцентр К” подружжя Герег.
В МРЕТСГ Висоцкий займатиметься аграрним напрямком. Його посада — аналог посади міністра аграрної політики, яка була ліквідована в Уряді Олексія Гончарука.
Головний напрямок діяльності головного аграрного чиновника країни — відміна мораторію та запуск ринку сільськогосподарських земель. Перший проект законодавчих змін щодо обігу земель вже оприлюднений на сайті МРЕТСГ та схвалений Кабміном 25 вересня. Основний пакет законопроектів стосовно обігу с/г земель має бути внесений в Раду профільним парламентським комітетом.
Предбачається, що проект закону про обіг с/г земель має бути внесений до 1 жовтня 2019 року. А з 1 жовтня 2020 року ринок землі має запрацювати.
Як повідомляв БЦ, основні правила майбутнього ринку землі на сьогодні виглядаються так:
Землю може купувати громадянин України, або юрособа — резидент України. Засновником юрособи можуть бути іноземні компанії та громадяни, крім резидентів країни-агресора (Російської Федерації). Обмеження обсягу продажу землі одному покупцю встановлюються на рівні 15% від с/г землі в одній області та на рівні 0,5% від всієї с/г землі в Україні. Першочергове право викупу землі у власників земельних паїв матимуть орендарі. Стартова ціна продажу — нормативно грошова оцінка землі (НГО).БізнесЦензор питав Тараса Висоцького про те, які цілі ставить перед собою Уряд від ринку землі, як будуть захищатись права малих агровиробників та які проблеми заважають відміні “земельного мораторію”.
- Чому, на вашу думку, за останні роки нічого не було зроблено для відміни мораторію на продаж землі?
— Відповідь дуже проста. Ті, в кого були повноваження щоб його відмінити, не були в цьому зацікавлені.
- В першу чергу це члени Уряду?
— Я би сказав, що це спільна відповідальність. Мінагрополітики тричі мали вносити відповідний законопроект, народні депутати пропонували свої пропозиції по обігу земель, але їх теж не розглядали. Проте, збереження status quo зумовлює тіньовий обробіток мільйонів гектарів землі.
- Ви маєте на увазі землі, які знаходяться у власності держави та громад?
— Так, у першу чергу, ми говоримо про землі, які знаходяться у державній власності. Вони безкоштовно надаються у користування, з якого не сплачуються податки.
Це і державні підприємства, і науково-дослідницькі інститути. Є необліковані ніде землі, якими може розпоряджатися Держгеокадастр.
- Є поширена думка, що всі минулі скликання парламенту в Раді було потужне лоббі від власників агрохолдингів, яке заважало введенню ринку землі. В дев"ятому скликанні Ради, на ваш погляд, таке лоббі присутнє?
— Сильного лобізму проти ринку землі сьогодні немає, тому в нас є реальний шанс нарешті змінити цю історію.
- Яку ціль Уряд бачить перед собою в результаті реалізації земельної реформи?
— Ми говоримо про три сторони, які будуть бенефіціарами цієї реформи. По-перше, це звичайні громадяни, багато з яких є власниками земельних паїв. Другий бенефіціар — громади, третій — агровиробники.
Ми вважаємо, що обіг земель та зростання конкуренції призведе до економічного зростання країни. Міжнародна практика показує багато успішних аналогів.
Як результат, добробут громадян поліпшиться, громади отримають більше коштів в свої бюджети з податків, а агровиробники підвищать ефективність використання землі.
- Перефразую питання. Я бачу дві основних цілі, які виключають одна одну. Перша — це залучення інвестицій від продажу землі. Друга — створення потужного фермерського прошарку, великої кількості людей, які будуть обробляти власну землю.
Але якщо, доступ до купівлі землі на рівних з громадянами матимуть іноземні компанії та великі агрохолдинги, у потенційних фермерів не вистачить капіталу для того, щоб конкурувати з ними в ціні.
— По-перше, те, що агрохолдинги домінують в обробці української землі — міф. Вони обробляють до 6 млн га з 41,7 млн га. Це приблизно 13%.
- 41,7 млн га — це всі сільськогосподарські угіддя в Україні. Частка агрохолдингів в структурі с/г землі, яка використовується, доходить до 30%.
— За офіційною статистикою є 18 млн га землі, з яких платяться податки. Якщо брати за обрахунок цю площу, частка агрохолдингів дійсно складає третину. Більшість же земель обробляють підприємства, які мають 2-5 тис га.
Проблема в тому, що лише 18 млн га обробляється і з них платяться податки. Декілька млн га перебувають у тіні і податки з них не платяться.
Є частина землі, яка взагалі не обробляється. Разом з тіньовим ринком, агрогосподарства обробляють близько 20 млн га.
Ще є група малих фермерських господарств з наділами 200-500 га, які загалом обробляють близько 5 млн га. Їх частка співставна з часткою холдингів.
- Повертаючись до цілей запуску ринку землі. Яку з двох названих цілей переслідує Уряд?
— Я не вважаю, що цілі, які ви назвали, взаємовиключні. В Україні фермер не обробляє 5-20 га.
В Україні ми маємо 40 млн га. У сільській місцевості живе близько 13 млн громадян. У нас просто немає 20 млн людей, які хочуть обробляти землю.
Є прошарок фермерів, які обробляють невеличкі площі, та частка вузькопрофільних господарств з невеликим наділами, наприклад — для садівництва.
На таких площах уже зараз можна реалізувати більшість інновацій. Єдине, що обмежує ці дрібні господарства, — інновації коштують грошей. Для них ці кошти дорогі.
Тому ми плануємо підтримувати фермерів за програмою компенсації облікової ставки Нацбанку, яка складає 16,5%, та зробити кредит на рівні 5-7%, для можливості планувати ведення бізнесу.
- Але реальна відсоткова ставка по кредиту — близько 30%.
— Така ставка застосовується для споживчих кредитів. Реальна для виробничих компаній — 20-22%.
За рахунок компенсації облікової ставки ми виходимо на реальну вартість коштів для фермерів на рівні 5%.
Маючи таку вартість ресурсу вони зможуть запроваджувати інновації. Тому цілі залучити інвестиції і дати можливість фермерам купити землю — не є взаємовиключні.
- Скільки всього у нас фермерських господарств?
— Близько 40 тисяч зареєстрованих сільськогосподарських підприємств, з них фермерських господарств — 32 тисячі.
- А їм взагалі потрібен ринок землі? Вони ж можуть взяти декілька паїв в оренду і розвиватись, не маючи права власності на землю.
— Право власності на землю потрібно тим, хто хоче працювати “в довгу”. Тим, хто хоче посадити сад, поступово розвивати тваринництво, започаткувати родинний бізнес, який буде передаватись нащадкам.
Але тим, хто весною посіяв соняшник, а осінню його зібрав, нічого не потрібно. Проте, це не влаштовує державу і наше населення, яке заслуговує жити краще.
Земля є національним ресурсом та має використовуватись максимально ефективно. З цього ресурсу, у тому числі, мають справедливо сплачуватися податки на благо всіх українців.
Найгірше, що противники ринку прикриваються інтересами держави та громадян. Говорили б вже прямо: “Я заробляю $300 з гектару щороку, хочу заробляти далі і нічого не платити державі”.
- Чи правильно я розумію, що найбільші втрати держава несе через те, що землі державних організацій надаються в оренду по тіньових схемах?
— Не тільки. Так, на державних землях мільярдні втрати. Але через відсутність обігу земель втрачає не тільки держава.
Ми маємо середній офіційний розмір оренди на землях пайовиків — $70 на гектар за рік (середній показник на 2018 рік — БЦ). Власники паїв недоотримують гроші від оренди, через те, що немає інвестицій і обмежена конкуренція.
В той же час, на аукціонах оренди с/г земель, які проводять деякі громади, ставка оренди доходить до $150-$200 за гектар на рік. Це означає, що реально оренда землі стільки коштує. Бо ніхто не орендував би її собі в збиток.
- Вважається, що в ринкових умовах об"єкт, який надається в оренду, має окупитися за 10 років. Таким чином, ринкова вартість одного гектару має складати $1,5 — $2 тис.
— Так і є. Це ті показники ціни, на які ми розраховуємо.
- Чи передбачається в законі про обіг земель якийсь тестовий період — купівля/продаж обмеженого обсягу земель?
— Передбачається, що ринок буде запущений з 1 жовтня 2020 року. Держава не самоусувається від цього процесу.
Ми несемо відповідальність за реформу і будемо її супроводжувати. Комунікація відбувається вже зараз. Урядова безкоштовна гаряча лінія вже запущена — 1545. Вона буде працювати надалі.
- Наступний проблемний момент — облік земельних ділянок в Кадастровій карті України. Через накладки, іноді сума площі земельних ділянок на території громади більше, ніж вся площа землі громади. Що з цим робити?
— По-перше, 76% площ с/г земель вже внесені в Кадастр. Ви візуально можете це побачити, подивившись на будь-яке село в Кадастровій карті.
Є доручення Президента до кінця 2020 року зробити облік всієї землі. І воно буде виконано. З точки зору технічного наповнення кадастрової карти проблеми немає.
Є проблема розмежування. Геодані ділянок вносились у різні часи. На початку це робилось вручну: землевпорядник ходив, міряв, складав акт і видавав його на руки власнику пая.
Найбільші проблеми з накладками там, де ділянки вносились в Кадастр двічі чи тричі. Тут є єдиний механізм — суд. Він зрозумілий, хоч і кропіткий.
Ми в таких випадках будемо консультувати власників паїв. Зараз вже є безкоштовна правова допомога від Мін’юсту.
Важливо, що продавати землю можна тільки після того, як будуть вирішені спірні питання. Неможливо продати одну й ту саму ділянку двічі.
- Якою буде стартова ціна землі?
— Стартова ціна буде дорівнювати нормативній грошовій оцінці (НГО), яка здійснюється державними інститутами за визначеною методологією. Вона була оновлена в 2018 році. НГО стане стартовою ціною на аукціонах з продажу землі державної власності.
БЦ: Подивитись НГО своєї ділянки можна на спеціально створеному сайті. В залежності від області, в 2019 році НГО с/г землі складає від 21,4 тис. грн за гектар в Житомирській до 33,6 тис. грн в Черкаській області.
Рілля коштує дорожче. Станом на 2017 рік середня НГО ріллі складала майже 31 тис. грн за гектар.
Джерело: аналітика Мінагрополітики від 2018 року
- Чи зможе власник паю одноосібно призначити ціну своєї ділянки?
— Так, звичайно. Власник паю може продавати землю без аукціону за прямим договором. Але треба пам"ятати, що орендар має першочергове право на купівлю землі.
Процедура проста. Власник приходить до органу місцевої влади сам, або через нотаріуса, сповіщає, що має намір продати землю. Протягом 30 днів має бути акцепт пропозиції від орендаря.
В разі, якщо він не хоче купувати, договір може бути укладений з іншим покупцем. Необхідно, щоб земельний кадастр був публічним.
Всі бажаючі зможуть побачити, хто є власником землі. Таким чином, суспільство контролюватиме дотримання обмежень, які зазначені в законі.
- Якщо ділянка власника пая оточена ділянками, які орендує, чи викупив, наприклад, великий агрохолдинг. Як будуть захищені його права?
— У нас до всіх паїв ведуть польові дороги. З точки зору виробництва, це може бути не дуже логічно, але при бажанні, власник паю може власноруч обробляти ділянку.
Тобто передбачається, що до цієї ділянки обов"язково має бути доступ. Крім того, передбачені правила обміну при концентрації землі.
Якщо більшість площі сконцентрована у одного власника/орендаря, то він може обмінятися із власником маленького паю на іншу ділянку з такою ж площею.
- Чи передбачається створення окремого органу для компенсації фермерам відсотків по кредитам? Які будуть джерела його фінансування?
— Джерела фінансування — держбюджет. На 2020 рік вже закладено 4,4 млрд грн на компенсацію фермерам відсотків по кредитах.
Зараз це бюджетна програма в розпорядженні Міністерства розвитку економіки, торгівлі та сільського господарства. Є дискусія, чи потрібно створювати окреме агентство, яке буде адмініструвати ці гроші, чи залучити до цього процесу банки.
Є діюча подібна програма з компенсації відсоткових ставок по кредитах фермерам через банки. В 2019 році по ній передбачено 127 млн грн. З них 70 млн грн вже використано.
- Чи передбачена експропріація землі на користь держави у разі, якщо вона не обробляється?
— В нас є чинне законодавство, яке передбачає цільове використання земель. Повноваження контролювати цей процес мають місцеві органи самоврядування.
За це не передбачено вилучення землі, але існують штрафи. Ця норма залишиться.
Експропріація передбачається лише в тому випадку, якщо виявиться, що земля дісталась власнику з країни-агресора і це не було виявлено на момент реєстрації права власності.
- Обмеження купівлі землі іноземцями напряму виглядає наївно. Ніщо не заважає умовному офшору з Белізу зареєструвати юрособу в Україні і купувати землю. Хто буде займатись перевіркою бенефіціарів юросіб, які купують землю?
— Ця перевірка має бути автоматизованою. Перш за все нам треба об"єднати Кадастровий реєстр і Реєстр речових прав.
Буде постійний моніторинг власників землі. Якщо програмне забезпечення, яке за всіма реєстрами перевірятиме покупця, не покаже “червоне світло підозрілого покупця”, то моніторинг має зняти це питання.
Якщо в рамках моніторингу стане відомо, що якийсь росіянин або російська компанія стала власником української землі, ділянку конфіскують.
- Наприклад, сьогодні в умовного Олега Бахматюка близько 0,5 млн га землі в оренді. Обмеження ринку дозволяють йому придбати 0,5% від всього обсягу земель (42 млн га), або — 0,2 млн га. Тобто — в два рази менше, ніж він обробляє.
Що йому завадить створити три, або 20 юросіб з підставними бенефіціарними власниками, кожна з яких викупить по 0,5% землі?
— Якщо таке станеться, то це буде виявлено. І в такому разі землі будуть експропрійовані. Я би зараз не малював гіпотетичні сценарії, а подивився б на реалії.
- Наша найстрашніша реалія — відсутність верховенства права.
— Реалії в тому, що не більше 7% власників паїв хочуть і будуть продавати землю.
Сценарії, які ви описали, мають бути передбачені. Їх контролюватимуть Служба фінмоніторингу, Антимонопольний комітет, або інші органи.
Але як свідчить міжнародна практика, масового ринку землі не буде.
Прогноз такий, що в перший рік буде продано 7-10%, а потім 3-5% кожного року.
- То, на вашу думку, агрохолдинги не кинуться одразу скуповувати землю?
— Ні. Земля для великої компанії — це пасив, а не актив. Є сенс купувати лише там, де ти плануєш довгострокові інвестиції. Де буде зрошення, або сади чи тваринний комплекс. Але для цього не потрібні мільйони гектарів. Достатньо 20-30 га.
- В Україні є розповсюджене побоювання стосовно китайських інвестицій. Наприклад, в Африці китайці купили багато землі. Потім туди заїхали китайські робітники і китайська техніка. Вирощена агропродукція експортується в Китай.
При цьому африканські країни, що надали землю, майже нічого не отримають, крім коштів за землю, які вкрали чиновники-корупціонери. Чи є гарантія, що в Україні так не буде?
— Між Африкою і Україною є різниця. Там, умовно, є 3-5 лідерів, до яких китайці можуть прийти і домовитись.
У нас є майже 7 млн власників паїв. З іншого боку, є більше тисячі Об"єднаних територіальних громад (ОТГ), які розпоряджаються землями громади. І в кожному ОТГ рішення приймає не голова, а рада депутатів ОТГ.
Як показує практика, більшість депутатів в кожній раді ОТГ — це фермери. Вони ніколи не проголосують за те, щоб продати землю умовним китайцям.
Тому африканський варіант у нас неможливий. Держава не може сформувати достатньо цікавий земельний масив та контролювати цей процес. Земля вже роздана людям. 3/4 обсягів земель перебуває у власності пайовиків.
- Як власники агрохолдингів відносяться до запуску ринку землі?
— Ми на днях (18 вересня — БЦ) спілкувалися з аграрними асоціаціями. Головне питання від агровиробників, чи то фермерів, чи то великих холдингів: “Чи зможу я, як виробник, придбати землю?”
Всі бояться, що буде дефіцит коштів. Що вони не зможуть викупити ті 7-8%, які готові продати власники паїв.
Тому ми ще раз наголошуємо, що держава допоможе фінансами через компенсацію відсотків по кредитам на рівні облікової ставки Нацбанку. Ресурс буде.
- Мій колега — власник паю в Хмельницькій області. Один з найбільших орендарів на території його громади — народний депутат Петро Юрчишин.
В цьому році Юрчишин змінив назву юрособи, з якою у власників паїв укладені договори оренди. Таким чином він змусив пайовиків переукласти договори строком на 10 років.
Я вважаю, що це маніпуляція задля того, щоб власники паїв не змогли їх продати, як мінімум, найближчі 10 років. Хоча ринок землі має бути запущений вже наступного року. Як Уряд збирається захищати власників паїв від таких маніпуляцій?
— Усі власники можуть звернутися до правоохоронних органів і Уряд сприятиме тому, щоб вони ефективно працювали.
- Але якщо пай знаходиться під дією договору оренди на найближчі 10 років, його ціна буде нижча.
— Це залежно від того, яка ставка оренди. Якщо вони перепідписали під 12% від нормативної грошової оцінки (НГО), то це нормальна ставка. Якщо помножити її на 10 років, то це буде гарна ціна.
Я впевнений, що ніхто не зміг би змусити власників паїв підписати договори оренди під 2% від НГО.
- Питання в тому, що коли у власників агрохолдингів є фінансові і адміністративні ресурси, вони завжди зможуть обдурити простих селян, які не мають цього. Іноді вони не мають і достатньо компетенції, щоб захистити свої права.
— Знову ж таки, є безоплатна правова допомога. Держава готова допомогти захистити права громадян. Запущена гаряча лінія. Якщо є питання — можна звертатися за роз"ясненням.
- Хто буде здійснювати контроль над ринком землі? І де будуть вирішуватись спірні питання? В українських судах?
— Моніторинг буде здійснювати наше міністерство. А спори будуть вирішуватись в судах.
- Ми розуміємо, що українські суди ні в кого не викликають довіри.
— Реформа судової системи має йти паралельно із земельною реформою.
З іншого боку, земельне рейдерство, хоч і не ліквідовано повністю, але має позитивну динаміку до зниження. Якщо ми подивимось статистику за 2016-2018 роки, кількість земельних рейдерств зменшується.
- Куди підуть гроші від продажу землі державними підприємствами — Аграрної академії наук, дослідницьких інститутів та інших подібних державних установ?
— Ще немає рішення. Дискусія триває. Коли воно з"явиться, то буде винесено на публічне обговорення.
- Для прикладу, один з найбільших розпорядників державних земель — Національна академія аграрних наук України (НААН), яка працює зі збитками. Як Уряд зможе змусити президента НААН Ярослава Гадзало продати землю? Це не в інтересах керівництва НААН.
— Уряд не буде приймати таких рішень. Якщо парламент ухвалить, то відразу має бути передбачений механізм.
Наприклад, землі НААН можуть бути частково розпайовані — і люди будуть вирішувати, що з ними робити. Можливо, буде рішення передати ці землі іншому державному розпоряднику, можливо — передати громадам.
Точно не буде рішення, щоб НААН щось реалізовувала.
- Чи є прогноз щодо залучення коштів із-за кордону від продажу землі?
— Ми прогнозуємо, що в перший період 2/3 — це будуть внутрішні інвестиції, а 1/3 — зовнішні.
Сергій ГОЛОВНЬОВ
